“二七速度”帶來鄭州城中村改造新思考

佛岡新居

佛岡新居規劃圖

社區籃球場

2012年7月18日，鄭州市正式批準新一批共20個城中村（組）改造項目。二七區兌周村、王立寨村、賈寨村名列其中。

　　“這意味著二七區所有的城中村全部列入改造計劃，無論三環內外，今后二七都不再有城中村了，”二七區城中村改造辦公室主任毛新輝說。

　　拆遷總量1200萬平方米，整理土地近2萬畝，19個城中村14個已拆遷完畢，3個正在拆遷。二七區城中村改造無論在數量還是規模上在鄭州市都是首屈一指。僅2011年一年，二七區的拆遷量就占到了鄭州市城中村拆遷總量的80%。

　　多策并舉 以民為先創造“二七速度”

　　佛崗村，位于京廣路以東、南三環兩側，是一個擁有900多戶村民、占地1000多畝的城中村。

　　2007年，佛岡村改造項目獲批，從召開動員會、房屋面積丈量、登記、兌付到居民整體搬遷，僅僅用了20天時間，創造了鄭州市拆遷改造史上的奇跡，被譽為“佛崗速度”。

　　之后，從2007年7月27日項目動工拆遷到2009年8月27日村民全部回遷新居，用時兩年，而一般的城中村項目回遷最少需要三四年，有的甚至更長，佛崗又一次因速度成為了“明星”。

　　作為二七區城中村改造的典范之一，創造了神奇速度的佛岡人，現在的安置情況如何呢？

　　8月9日，在佛岡新居，記者見到了朱桂菊大姐。作為土生土長的佛岡人，她對外界宣傳的“佛岡速度”并沒有太多概念。

　　朱桂菊說：“我覺得沒什么特別的，政策好，搬了比以前過得好，大家當然搬得快啊。”

　　對于改造前后的生活，朱大姐有切身體會：“就說我們家吧，以前三口人，靠出租房子掙錢，租金一年也就一萬多塊錢，現在每年翻到了三四萬，房子還供不應求。”

　　佛岡村改造前，朱大姐家宅基地面積有1200平米，回遷后，按照鄭州市統一的補償方案，朱大姐一下分得了九套房子。現在她和兒子一家各住一套140平米的房子，剩下的小戶型和出租房全部租了出去，一家人光靠租房就已經衣食無憂了。

　　“大規模、快速度”是包括佛岡，小李莊等二七區城中村改造的特點。即便如此，在執行過程中卻鮮有“釘子戶”存在。

　　曾任二七區區委書記的史秉銳在總結其原因時說，“實現順利拆遷一靠政策，二靠工作，三靠保障，同時，也是因為實行了市場化運作、人性化拆遷等柔性操作模式。我們始終把拆遷當作對我們‘執政為民’的一次實際檢驗。”

　　在城中村改造中，二七區引入了“保證金制度”。區政府建立資金監管賬戶，由開發商分批注入資金，專款用于村民的拆遷補償安置。如果用國有土地進行抵押貸款，貸款金額的50%必須轉入監管賬戶，有效防范了市場風險。

　　從舊村搬遷到回遷新居，這中間往往需要3年左右的時間，稱為安置過渡期。除了按統一標準發放過渡費外，二七區專門出臺意見，通過政府公益崗位優先安置、幫助村民聯系租房房源、就近聯系入學等方式最大限度地幫助村民解決生活、就業、子女入學等難題，解除村民的后顧之憂。

　　為了根本改變居住環境，讓村民住的安穩，二七區在規劃時對公共設施的建設嚴格要求。以佛崗村所在的社區為例，共配置７所幼兒園，３所小學，１處門診所，２處衛生站，垃圾轉運站、金融郵電、社區服務中心、居委會、物業管理中心、派出所、商業服務中心等設施齊全。此外，還規劃有綠地面積18.2公頃，并擁有一座社區公園。

　　整體布局 完善城市功能主導“二七規劃”

　　二七區區長王鵬說：“城中村改造是提升城市形象、改善人居環境、造福廣大百姓的民生工程，也是推動經濟社會發展的重要載體。必須在服從鄭州都市區建設的全局戰略下，堅持整體布局，科學規劃。”

　　規劃是城市建設的龍頭。二七區在城中村建設中始終堅持“規劃引領、交通優先、生態宜居、現代繁榮”的設計理念和政府主導、整村改造的原則。

　　二七區城中村改造辦公室主任毛新輝說：“以往的城中村建設，由于規劃不合理，出現了很多同質化的現象，比如相鄰的兩個項目，一股腦都建寫字樓，都建商場，功能重疊，后期商業開發很難收益，造成建設資源浪費。”

　　毛新輝介紹說，為了做到整體布局，科學規劃，二七區專門成立了規劃委員會負責審查規劃方案。每個城中村改造實施前，必須經區城鄉更新領導小組、區規劃委員會、區政府常務會、區委常委會層層把關，并召開專題會邀請設計單位就業態擺布、建筑風格、開發比、投資強度等進行可行性論證，確保城中村改造與“財富二七、商貿旺地”的發展定位相一致。

　　小李莊項目是這方面的成功代表。作為二七區第一個改造的城中村，小李莊的商業開發已經顯見規模。占地40萬平方米的升龍商業廣場，集高檔酒店、住宅、辦公、商業為一體。如今早已成為鄭州西南一個區域商業中心，吸引了奧斯卡影院、大潤發、坤業百貨等大型企業入駐。

　　二七區的城中村改造繁榮了城區產業，強化了區域定位，對城市功能的完善、提升效果也十分明顯。

　　二七區城區面積35平方公里，城中村面積就高達6平方公里，嚴重影響了城市功能的發揮。借助城中村改造，二七區打通了馮莊路、人和路、汝河路等一批斷頭路，相應的水網、電網以及學校、警務室等公益設施不斷完善。

　　從2007年城中村改造啟動到現在，二七區累計騰出用于道路、綠地、小學的基礎建設用地上百處，總面積接近萬畝。

　　毛新輝說，目前二七區主次干道已沒有一條因為城中村而被堵死的，昔日的很多斷頭路都已打通了，這其中就有二七區委所在的政通路。

　　市民生活 村民觀念帶來“二七思考”

　　作為二七區城中村改造的親歷者，毛新輝對城中村改造有自己的認識。“城中村改造最難的不是環境的改變，而是人心的改變。”毛新輝告訴記者。

　　從城郊村到城中村，再到新型社區的蛻變，快速發展的城市化進程并沒有給人們太多適應時間。

　　一個城中村改造，村民至少分到3套房子，甚至有村民最多拿到30套房子，這些房子可以出租也可以出賣，一般的村民資產增值都在百萬以上。

　　“一夜暴富的例子很多，村民們基本都沒有理財觀念，面對突然降臨的財富，有些人大肆揮霍，很快又出現返貧現象，”毛新輝說。

　　此外，城中村歷來是外來務工人員的聚集之所，由于相對低廉的房租，這里成為了這些“外鄉人”天然的家。如今，隨著鄭州市城中村改造的強力推進，可供租住的廉價房越來越少了，租房成本也出現了飛漲。為了躲避高房租，有些租房者甚至三年搬了七次家。

　　二七區城中村改造走得快，這些問題發現的也更早。近兩年，二七區已經開始著手解決。

　　毛新輝說，針對外來人口和低收入人口的租房問題，二七區計劃采取市場化方式，建設純出租房，實行公寓化管理，具體方案已經拿出。在市場運作的前提下，將充分保證租房者的利益。

　　二七區政府還積極同銀行合作，幫助城中村村民理財，引導他們理性消費。政府通過銀行，將拆遷的貨幣補償不一次性發放給村民，而采取分批的方式逐步釋放村民所得財富。或者建立融資平臺，付給村民相應的利息，由政府幫助理財，實現財產增值。

　　干凈寬敞的社區環境，一應俱全的公共設施，停放整齊的轎車。無論是佛崗村還是小李莊社區，從外在上看，與城市社區已經別無二致。

　　毛新輝說，“從村里人到城里人，戶籍，就業，養老，社會保險，這些看得見的身份證明的變化在幾年之內都可以做到。但是深層的生活觀念的變化也許需要一代人才能真正完成。在物質補償的基礎上，如何進行智力和教育等補償，是今后城中村改造需要著力解決的。”
（來源：人民網）

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