近日,最新一期貸款市場報價利率,也就是lpr公布:1年期和5年期以上lpr連續16個月維持在3.85%和4.65%。lpr“按兵不動”的同時,銀行貸款速度放慢、部分城市開始實施二手房指導價政策,種種跡象都表明國家正在主動降低早已炒熱的二手房熱度,以期營造一個更加平穩的二手房市場。
而另一方面,即使再冷靜觀望的購房者,一旦遇到“滿五唯一”的二手房,都會毫不猶豫地下手,為什么“滿五唯一”的二手房就是永遠的香餑餑呢?
什么是“滿五唯一”?
眾所周知,在我們二手房買賣過程中是要向國家繳納稅費,買方主要繳納的是契稅、土地出讓金(一般2000年以后的房子不需要繳納),賣方主要繳納的是個稅以及增值稅。其中,“滿五唯一”的房子不需繳納任何稅費。“滿五唯一”是兩個詞,一個是“滿五”,指按照契稅票開具日期或產權證辦理日期早的為準,時間滿五年或超過五年;“唯一”則是指業主在該省份內,登記在國土局系統里得只有這一套房子,同時,大多數城市其實是以家庭為單位來定義唯一的。
另外,在二手房市場上比較受關注的還有“滿二唯一”。相比于不需繳納任何稅費的“滿五唯一”,“滿二”的房子不需要繳納增值稅,除此之外,“滿二”的計算時間也是按照契稅票開具日期或產權證辦理日期早的為準進行判定,不同的是,一個是以五年計算,一個是以兩年計算。
什么是“滿五唯一”的判定標準?
“滿五唯一”的判定,除了基于契稅票開具日期和產權證辦理日期早晚比較和是否是業主名下唯一外,主要根據業主所出售的房型確定相應的判定標準。
普通商品房。也就是通常意義上,購房者購買的由房地產商進行售賣的商品化的房子,按契稅完稅發票填發日期或房產證登記日期孰先原則計算是否滿5年。
房改房。通常意義上是享受國家優惠政策的住宅,俗稱單位房。一般房改房都是在自主滿5年以后才可自由轉讓,但是實際的“滿五唯一”的判定,還要根據《出售公有住房繳款明細表》上的交款時間,按孰先原則計算。
繼承所得的房產。顧名思義,就是通過繼承得來的房子,“滿五唯一”的判定以不動產證上的日期為判定標準,需調檔上手房產證和繼承公證材料,即從上手房產證時的時間開始計算。
贈與的房產。贈與的房子分為兩種情況,直系親屬之間的贈與產權時間以按照贈與前房屋取得所有權證的時間為起始點;非直系親屬之間的贈與以贈與后房屋取得所有權證的時間為起始點。另外房產權屬來源是同時辦理繼承及贈與的房子,再次交易時可以按照贈與前房屋取得所有權證的時間及繼承公證材料來核定購房年限。
夫妻更名(含結婚、離婚)的房產。就是結婚后,署名了夫妻雙方名字的共用產權,其按照析產前的房產證日期界定是否滿5年判定。
遺失補證的房產。對于遺失房產證的房產,其判定時間依舊按照原房產證的時間界定是否滿5年。
最后,要提醒大家的是不是所有的房子都能享受“滿五唯一”,公寓(除70年產權住宅性質的公寓外)是不適應這個政策的,二次買賣需要繳納高額的稅費(需繳納3%契稅,1%個人所得稅,5.3%綜合稅差額,0.5%土地增值稅和0.05印花稅)。
“滿五唯一”為什么這么香?
眾所周知,買房最難,也是最關鍵的痛點就是價格。賣房的想多賣點,買房的想少付點,價格博弈既漫長又心酸。
“滿五唯一”之所以廣受購房者青睞,正是因為“滿五唯一”的房子不用交不需要繳納增值稅和個人所得稅。舉個例子來理解:房屋面積80m2,網簽價格100萬(計稅價格),原價80萬,購房者為首套房。如果該套房滿足“滿五唯一”,則購房者需要繳納契稅金額為100萬×1%=1萬,如果該套房不滿足“滿五唯一”,那么,購房者還需要繳納增值稅100萬×5.5%+個稅100萬×1%+契稅100萬×1%=7.5萬,足足多出來6.5萬。
因此,相比于談判桌上艱難的博弈,“滿五唯一”的一次性減負,讓其成為了二手房市場的香餑餑。除此之外,非滿五唯一的房子也絕不是不可以選擇的性價比高對象,如“滿二唯一”的房產,以網簽價格100萬(計稅價格)計算,則不需要繳納增值稅的,只需繳納契稅100萬×1%+個人所得稅100萬×1%,即2萬,至少省了100萬×5.5%=55000。
縱觀當下的房地產市場,各地方相關政策時有起伏,購房者審時度勢的同時,遇到“滿五唯一”的合適房源,也可因地制宜地選擇。作為國內領先的生活信息服務平臺,58同城、安居客不斷通過科技、數據、資本賦能房地產行業,創造更好的行業生態,做好行業底層基礎設施建設。未來,58同城、安居客將始終堅持開放的平臺理念,運用平臺的資源和服務優勢,幫助購房者買到品質好房。
轉自：四川新聞網
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