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經濟效益與社會效益雙提升窩趣公寓探索園區合作創新樣本

時間：2021-09-14

“目前中國有15%的人在租房，未來預期有25-30%的人會租房。”

“產業園區與長租公寓結合，出租率會更加穩定，收益也可觀。”

在"灣區產城，風云際'寓'"第一屆園區經濟與租賃住房融合創新峰會上，經過6年多的長租公寓摸索升級，窩趣公寓創始人兼CEO劉輝帶來住房租賃行業助力產業園創新戰略思考。長租公寓的發展，用一句話概括，那就是道阻且長，行則將至；行而不輟，未來可期。

“新趨勢下”租住結構性需求會發生什么樣的變化？

作為一家專注輕資產模式的品牌公寓，窩趣公寓發展足跡已邁向全國38城，目前開業房量超30000間，簽約房量超過60000間。窩趣在實踐研究和分析對比中發現，“中國有15%的人在租房，未來預期有25-30%的人會租房。”

第一，小戶型逐漸取代大戶型。第七次人口普查的數據顯示，2020年流動人口大幅增長，達3.76億人，“剛需池”規模持續增加；家庭人口數量不斷減少，第五次普查，一個家庭平均3.4人口，去年一個家庭2.6人口，城市里1-2人居住的家庭小型化趨勢明顯。劉輝認為，過去房地產買賣大多數以80-120平的戶型為主，今天的年輕人更需要小戶型，而“小家庭”的居住需求通常可通過租房解決，租住已經出現了非常大的結構性調整。

第二，政府政策的引導性逐漸加強。越來越多的年輕人會流向北上廣深一線城市為主的核心城市，他們作為流動人口，前10年不一定有機會買到房，所以大部分以租房為主。從去年開始，2020年的十四五規劃，政府把租賃住房作為首推的房地產政策。從實際動作上，變化也非常大，以深圳為例，今年計劃供應租賃住房用地占居住用地比例超過10%，租賃用地占商品房的24.8%，這是非常大的比例；以北京為例，所有的住宅里，超28%做租賃用地，國家從源頭開始給予保障，力度非常大。

第三，長租公寓資產證券化水平將會有所提高。從過往中國長租公寓行業發展情況來看，市場機構化水平不足6%，以深圳為例，如果買了住宅做出租，不到1.5%的回報率。今年6月，國務院出臺了保障性租賃住房政策，允許工業用地、園區以一定比例建設保障性租賃住房，未來的租售比可以達到4-6%，這樣的話，資產證券化水平也會隨之提高。

如何通過住房租賃，推動產城融合發展？

對于產業園區做不做長租公寓的問題，劉輝認為，主要取決于兩個方面。第一，經濟效益如何，資金進來以后，能不能退出；第二，社會效益如何，能不能讓政府和老百姓滿意。作為園區的經營者，拿著一定比例的保障性租賃住房向政府申請更好的項目，這是機遇。

那么，為什么說產業園區做租賃住房是一個比較好的選項呢？

窩趣幫助園區運營長租公寓能夠提供更加穩定的出租率，同時有不錯的收益，甚至與辦公、商業相當。”劉輝表示。

首先，園區配套政策支持。今年7月份國務院明確產業園區可將配套用地面積占比上限從7%提高到15%，建設保障性租賃住房，供地方面解決了。

其次，適應園區經濟需求的變化。隨著產業園升級，在整個園區的經濟發展路徑上，也發生了巨大的變化。園區4.0的生態下除了產業要求外，還要引進人才，滿足生活需求，把配套服務、共享空間等植入園區，統籌優化產業、居住、商貿等空間規劃布局，真正實現產城融合。

劉輝指出，如果今天還像原來一樣，只是把產業園區配套當成商業出租的話，是吸引不了企業入駐，也吸引不了人才入駐的。所以，以人才公寓和白領公寓為主的產品線；甚至加入高端的酒店公寓和服務式公寓，相信會得到更高的回報。

最后，是產城融合背景下的新職住平衡必然需求。窩趣公寓研究院對消費者結構進行分析，發現職工選擇房子時，第一考慮的是價格，排在第二的是距離，同時他們絕大多數是以單身或者兩個人住為主。如此看來，如今市區價格高、距離遠、大戶型的房源產品并不適應產城融合的需求。

而將產業園區與長租公寓結合就能很好地解決這些問題。尤其是窩趣公寓“小空間，多場景”的產品理念，把30㎡的房子設計成有廚房、陽臺、休閑區、辦公區等，直接把價格降下來，保持穩定的出租率。這就是窩趣公寓和園區結合的優勢所在，助力產城融合的同時也能產生不錯的經濟效益。

窩趣助力園區經濟融合創新的探索

“算好兩筆賬，企業主導產業園區經濟效益賬，政府主導經濟開發區社會效益賬”，劉輝認為，“長租公寓絕對不是暴利行業，但效益可觀。”這一點，從窩趣探索園區經濟融合創新的案例中可以看出來。

比如桂林經開區人才公寓合作項目，項目之前屬于政府管理項目，存在著租金征收標準不統一，租金征收難的問題。窩趣介入后，通過1000多間高端公寓合作，把原來沒有人管、服務質量不好的公寓，打造為白領公寓和專家樓，從真正意義上實現了從政府管理到市場管理的轉變，窩趣的管理介入也切實讓企業感受到了專業化的服務，在社會價值上成效初顯。