北京時間 10 月 21 日晚間，共享辦公服務提供商 WeWork 正式以 SPAC（特殊目的收購公司）方式登陸紐交所，股票代碼 "WE"，募集資金13億美元，包括8億美元 PIPE。上市首日WeWork開于每股11.28美元，盤中最高上探 11.88美元，最終收報于11.78美元/股，全天累計漲幅13.49%，市值約為 79.16 億美元。
總部位于紐約的Wework成立于2010年，上市前共經歷了17輪融資。
這并不是WeWork第一次嘗試上市。2019年8月，WeWork曾通過傳統IPO流程申請在美國納斯達克上市，但未能成功。
值得關注的是，WeWork在當時的IPO招股書中曾173次提到中國，并把中國共享辦公的業務增長作為其全球最具吸引力的增長機會之一。的確，伴隨著中國的“大眾創業，萬眾創新”浪潮，共享辦公行業在中國擁有巨大的市場空間，全球70%以上的“獨角獸”初創企業都在美國和中國市場。隨著中國國內對疫情的穩定控制和創業企業數量的不斷增加，中國市場環境仍舊樂觀。
提到共享辦公的中國市場，誕生于中國本土的優客工場是WeWork無法回避的競爭對手。
在優客工場的初創期，很多業內人士將該企業稱為“中國版WeWork”。2020年11月18日，優客工場通過SPAC的方式登陸納斯達克，成為全球范圍內的“聯合辦公第一股”。
根據WeWork上市的公開資料顯示，大客戶、定制化、輕資產輸出將是WeWork未來的發展路徑，這也與優客工場目前的發展方向存在著大量交集。
然而，對比雙方的營收和市值，卻與公眾層面的認知存在一定差距。數據顯示，WeWork2021年一季度收入5.98億美元，二季度收入5.93億美元，按照該公司的初步計算，第三季收入在6.5億美元至7億美元之間，保守估計2021年全年收入約25億美元。WeWork的估值約90億美金，PS值約為3.6倍。
再看優客工場，2021年的收入預計13.5億人民幣，而其市值卻只有5億人民幣，PS值不到0.4倍。
從這個角度看，優客工場目前的市值被嚴重低估。
如果按WeWork的估值情況對照，優客工場的市值至少應該有48.6億人民幣。
自2020年以來，“轉型”是優客工場的關鍵詞。
在數字化平臺的搭建初具規模之后，與輕資產戰略的齊頭并進，優客工場已經告別了二房東身份，轉型成為一家輕資產運營公司，通過運營托管、運營管理輸出等輕資產合作模式，為樓宇、園區提供運營管理服務。
2020年，優客工場項目的輕重比約為1:1，預計到2021年底，輕資產占比能夠達到70%。
Q2財報顯示，優客工場輕資產業務在52個城市共簽約154個場地，管理面積約為43.9萬平方米。輕資產城市數、簽約場地數及管理面積數分別同比提高了63%、141%及98%。輕資產運營模式在公司運營中所占的比重迅速提升，且取得了不俗的業績。
WeWork從二房東起家，通過長租房產改造成共享辦公空間，再以更高價格向外出租，這種模式意味著前期的高額空間運營支出，2019年WeWork在遭遇IPO“滑鐵盧”時，也暴露出了其營收高速增長背后的燒錢和虧損。
數據顯示，WeWork2021年一季度虧損21億美元，二季度虧損8.88億美元，均高于去年同期。同時，高額的支出意味著高租賃風險，一旦出租率下降，便有可能造成現金流斷裂。為降低租賃風險，WeWork開始自持房產，延長租賃期限，逐漸成為一家重資產房地產公司。從招股書公開的內容看，剛剛上市的 WeWork也許已經意識到重資產模式的缺陷，意圖轉型。
在優客工場的輕資產模式下，由資產持有者負擔啟動成本，而優客工場提供低成本標準化的樓宇管理服務，投資方與運營方發揮各自的專業優勢，共享收益。由于避免了高額的前期投入，2020年，優客工場的凈虧損同比收窄37%。
運營上的實踐效果驗證了優客工場的轉型戰略：輕資產是共享辦公行業減虧并加速盈利的有效手段。
自轉型輕資產以來，優客工場一直處于快速擴張的狀態。截至2020年底，優客工場在54個城市擁有234個場地，截至2021年6月30日，優客工場在87個城市擁有282個場地，半年的時間里增長了21%。
再看WeWork，截至2020年底，WeWork在全球超150個城市擁有850多家門店，工位數超100萬個，會員數量超45萬。半年之后（2021年6月30日），WeWork在38個國家或地區有763個社區，整體規模下降10%。
這其中的差異，一方面有輕資產的作用，另一方面，想必也與市場環境有一定的關系。作為一家國際化企業，WeWork布局全球30多個國家和地區，而優客工場則主要聚焦中國本土市場，經過多年的運營經驗積累，在全國各線城市基本完成了聯合辦公網格化布局，形成了成熟的運營管理、招商和企業服務體系。
2020年初，優客工場關注到了中國三四線城市下沉市場的巨大潛力，截至目前，優客工場在三線及以下城市已布局了33個項目。與WeWork在國際范圍的企業服務場景相比，優客工場聚焦國內的布局，讓運營管理和企業服務更容易實現標準化和可復制性。同時，中國房地產擁有潛力巨大的萬億級存量市場，將為輕資產擴張提供巨大的空間。
疫情之下，中國社會的快速控制與經濟復蘇能力，也為優客工場提供了一個更穩定的市場環境。
規模固然重要，而出租率也是非常重要的指標，否則便容易導致“資產虛置”。受到全球疫情的沖擊，寫字樓的整體空置率在2020年呈現走高的態勢。在此期間，WeWork保持著46%的入駐率，優客工場的入駐率則達到了77%。
今年上半年，優客工場的入駐率又有小幅提升，已經接近80%。能夠在快速增長的同時維持較高的入駐率，離不開優秀的運營和招商能力。目前，優客工場已然形成“輕資產+ saas+企業服務”的業務模型，2020年，優客工場包括設計工、營銷、企業財稅法務、社區電商、知識產權等在內的非空間業務收入占比約為52%。2021上半年，這一比重提升到63%，增值服務的價值逐漸提升。
另一方面，優客工場已經為阿里巴巴、美團、360、忠旺集團等大客戶提供了多個城市的定制服務，大客戶資源和分公司企業成為了新項目短時間內提升入駐率的基礎。
在數字化方面，優客工場通過開發UDA、Udata等系統提升智能管理效率，通過智慧物聯+SaaS應用云平臺及數年的服務經驗，將智能硬件與軟件運用到空間運營管理和辦公服務中，以科技手段降低經營成本。
WeWork在招股書多次提到的輕資產運營、大企業定制和數字化升級等轉型關鍵詞，已經在優客工場近年來的實踐中得以證明。
最近，WeWork也通過增加企業會員的比例、推出“企業解決方案”等動作實現了一定程度的回暖，2021年4月，WeWork中國北方區經理透露，WeWork已經在今年實現了北京地區連續兩月盈利，雖然其基本盤歐美市場受疫情影響尚未復蘇，但對未來保持樂觀。
在經歷爆發、低谷和洗牌之后，共享辦公的賽道已經進入下半場。當行業的焦點不再是圈地擴張，而是轉向數字化和企業增值服務后，其前景有必要重新審視。
不論是已經通過輕資產模式成功轉型的優客工場，還是剛剛上市意圖轉型的WeWork，都在推動著這個行業的發展與壯大。
共享辦公的業務焦點始終聚焦于為更多企業提供高效優質的服務，因此，這一市場的蓬勃發展，對于廣大創業者和致力于科技創新的創新型企業而言，非常值得期待。
轉自：東方財報網
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