濱江集團：2021年銷售1691億 2022年要平飛

回顧2021年的中國樓市，“一季度一房難求、二季度集中搶地、三季度銷售驟冷、四季度融資解凍”。盡管行業遇冷，有房企在失速，但也有房企依然堅持品質輸出，后勁十足。

近日，濱江集團交出了一份可謂是“歷史最佳”的年終考卷：全年累計銷售金額1691億，同比增長24%；位列克而瑞全國房企排行榜第22名，比去年前進5名。

需要指出的是，這是濱江集團成立29年以來的最佳成績；而回款方面，濱江同樣創下歷史最佳：現金回籠超過683億元，比2020年增長30%。此外，濱江集團融資利率在去年5.2%的基礎上降至4.9%，創歷史新低。

眾所周知，銷售額是規模，代表著濱江集團去年的收獲；回款是現金流，是企業當下的壓艙石。這樣的現金流和融資成本，在整個民營房企中可謂相當耀眼，再次凸顯了濱江集團一貫穩健經營的能力。

人均“億級銷售員”

年售千億，曾一度被視為躋身“TOP級房企”的門票。到2021年，濱江集團已經連續三年躋身此列。

盡管“規模論”逐漸在行業內息聲，但房企實力依然無法與之脫鉤。戚金興曾表示，房企如果只有品質卻沒有一定規模，很難在行業內擁有一定地位并獲得長久發展的相應資源。

在地產“荒年”，濱江集團通過拍賣+合作+收購等多重渠道，全年總共斬獲38宗地塊，在拍地政策連續變化的大背景下，仍然比2020年多拿了8宗。具體而言，2021年濱江拿地權限金額470億，比前一年多了67億；目前總土儲近3000億，增加了約200億。

濱江集團今年交付的項目——杭州御品

更難得的是，上千億后，濱江集團并未只看重規模的增長。2021年，濱江繼續保持“三省一市”的布局模型：浙江、江蘇、上海和廣東。在浙江，拿下麗水主城百畝大地后，濱江成功實現了浙江11個地級市的全布局，同時還首次踏進蘭溪、東陽、天臺、桐鄉等地區，為做深做透浙江打好堅實基礎。

值得一提的是，在實現千億銷售后還能保持30%上下的增勢，這背后，是濱江集團對于杭州大本營的堅守。

杭州作為這輪行情中唯二“屹立不倒”的城市之一，濱江集團65%的貨值都重倉于杭州，其中又有95%在城市中心。

過去一年，濱江集團全年交付項目共計21個，其中杭州地區10個，其他城市11個，交付數量大幅度創歷史新高。根據透明售房網數據，2021年濱江集團在大本營杭州分別以網簽金額643.05億元和457.42億元，奪得杭州地區銷售流量榜和權益榜雙料冠軍。克而瑞數據顯示，從2018年以來，濱江已經連續3年登頂杭州房企銷售金額排行榜的榜首。

值得關注的是，在房企裁員成風的環境下，2021年濱江集團卻“逆勢”新增了40多名員工：從2020年的1053人，變成了1090人。

濱江集團今年交付的項目--樂清家園

人員增加了約4%，而銷售額規模增加了約20%。就是這1090多人，創造了1691億元的銷售金額，人均銷售額達到了夸張的1.5億，同比增長16.28%，做到了人人都是“億級銷售員”。

這是什么概念？換成市場上同等銷售規模的其它房企，人員規模基本是濱江的2倍到10倍。億翰智庫聯合可研智庫發布的數據顯示，2020年全國百強房企人均全口徑銷售金額是3189萬元，不到濱江集團的1/4。

人才精干，戰斗力足，是濱江集團無可撼動的絕對優勢。

融資成本擠進“國企區間”

有業內人士認為，在杭州當前行情下和行業融資背景下，房企的資金穩定性甚至比規模戰略更吸引合作方。

事實上，資金穩定性要看融資成本。而這正是濱江集團現階段最大的優勢之一。

融資成本，通俗講就是企業以什么樣的利息，從資本市場上借到錢的本事。這也是往往被直接用來衡量一家房企的健康度和能力標準：融資成本越低，資本市場信用度就越高，企業就更安全；反之，就要觸碰到“紅線”了。

濱江集團首個交付的江蘇項目——如皋金色家園

一直以來，「國」字頭和「央」字頭的房企在資本市場上有絕對的優勢，融資利率基本能控制在4-5%的區間內，有的甚至更低。而民營企業的融資利率就要高得多，有不少高達8-9%。

如今，作為民營企業的濱江卻擠進了融資利率的“國企區間”。

數據顯示，近5年內，濱江集團綜合融資成本呈持續下降趨勢，由2017年的6%降至2021年的4.9%。就在1月4日，濱江集團成功發行了2022年度第一期超短期融資券，實際發行總額9.6億元，發行利率僅為4.00%，成為民營房企融資寒冬里的一道耀眼暖光。

說實話，很多人的房貸利率都比濱江集團的融資利率還要高一些。

除此之外，濱江的總資產凈負債率和凈資產有息負債，都在金融機構普遍認為的安全線的半數以下，妥妥保持著“綠檔房企”的身份。

用戚金興的話來說就是，濱江幾乎完美避開資金“雷區”：沒有商票、沒有社會借款、沒有抵押給施工方、供應商的工抵房。

他還表示，2022年的融資成本，還要努力實現進一步下降。

杭州“最紅合伙人”

行業遇冷，相擁取暖是比孤軍奮戰更好的生存之道，而靠譜的合伙人則是抵御風險的護盾。

從這個角度來看，濱江集團無疑是杭州乃至浙江房企的“最佳合伙人”之一。

2021年5月，戚金興一句“努力做到1%-2%的凈利潤水平”的話語在業內廣為流傳，揭開了地產行業發展邏輯向制造業靠攏的趨勢。

在行業政策多變、融資渠道收緊、土地成本高企的環境下，建立深耕壁壘、更精于成本管控的濱江集團具備了“規模、盈利、業務、風險水平”這些合作方最看重的要素。而更珍貴的是，他還擁有商業社會中的王牌——信任和口碑。

有業內人士表示，一家公司不能單純用數字來評估，合作是建立在資金、信用和口碑的基礎上。

成立29年，濱江集團以高質量產品打下的口碑江山，在行業環境驟變的當下，成了企業堅固的護城河。

據濱江集團2021年中報統計，公司交付項目收房率超過99%，投訴率接近于零；基于多年來積攢的品牌影響力，同一片區內濱江的二手房往往能獲得更高的品牌溢價。在杭州，“濱江”就是“品質、熱銷”的代名詞，其豪宅產品的去化速度甚至超過了市面上絕大多數的剛需項目。

濱江集團品牌部調查顯示，有超過96%的業主愿意為親朋好友“安利”濱江。這意味著，在杭州找到濱江集團合作，就相當于自帶了一半“流量”。據公司高層透露，公司與9成以上TOP100房企展開合作，其中既有萬科、融創等行業巨頭，也有綠城、仁恒等精品制造者。

另外，從土儲維度來看，未來1-3年內，房企與濱江集團之間的合作空間非常大。更重要的是，濱江集團已有多年的土地合作開發經驗。

早在2017年，濱江集團就意識到合作方式的未來前景。之后，公司通過優化合作來輸出自身產品和管理優勢，積累出一套相對成熟的經驗，將合作對象圈定在全國排名前20的房企，以成本利潤率為重要考核指標篩選合作項目，達到“1+1>2”的效果。

經過29年的持續開發，濱江集團在開發、總包、施工方、供應商等各個方面積累的成熟合作方已超過100個，成為了杭州“最紅合伙人”。

2022年規劃：平飛元年

2022年是濱江集團的而立之年，也是公司“平飛”階段的元年。

按照戚金興設想，2022年，公司總體規模將穩定在1600億元，在售將售項目預計將超過120個，包括廣州、南京、麗水等地的項目也都將亮相。

“銷售額差不多是全國房地產投資開發總額的1%”。這是濱江對自身規模的認知。

在土地端，新的一年濱江依然堅持“大浙江”戰略。“今年杭州、浙江、省外的銷售比例是6:3:1，明年做到5:4:1，根據市場形勢，爭取在1-2年內達到4:4:2。”戚金興如是說。

同時，濱江物業管理面繼續擴大、繼續運營“暖屋”長租公寓。

“非常出彩”，是戚金興對于濱江物業在2021年的表現。據了解，2021年濱江物業從上市之初500萬方的規模，拓展到3000萬方。接下來隨著眾多樓盤的交付，這個數字還會肉眼可見的繼續上漲。在戚金興看來，“一個80分的樓盤，如果有優秀的物業，是可以拿到100分的。”

需要指出的是，濱江物業也獲得了資本市場的認可。2021年，濱江服務（HK.3316）股價大幅上漲，最高曾接近每股37元，目前整體市值接近60億元，較2019年剛上市時上漲超過3倍，在去年港交所的所有物業股中，表現尤其亮眼。

2021年，濱江集團的自持租賃品牌暖屋正式投入運營，一年內翡翠江南、御江南、翡翠之星、上品華庭4個小區、共814套房源率先招租，整體出租率高達92.6%，其中2家已經是100%滿租，客戶滿意度達到99.45%。目前，濱江“暖屋”已超過110億的自持規模，房源超過10000間。

戚金興將暖屋定義為濱江集團在住宅開發和物業之后的“第三面旗幟”。一方面，從長遠來看，租賃產品帶來的穩定現金流，在多年后很可能成為企業主要利潤來源。另一方面，暖屋也承載著巨大的公益價值。

除此之外，濱江正在進行一項“最有挑戰性、意義也重大”的“1號工程”——鄉村振興。

2021年10月，濱江集團把“最重要的工程”放到了千島湖胡家坪村。在這里，戚金興計劃3年投入5億元，用于當地美麗鄉村的建設，包括而并不僅限于改造民居立面、基礎設施和配套，包括道路、酒店、民宿、水庫......

“2016-2018年‘起飛’，增長超過100%；2019-2021年‘騰飛’，增長在30%上下。”在戚金興為濱江制定的戰略宏圖中，2022年開始，濱江集團將進入為期3年的平飛階段，即繼續做規模上的區域龍頭，繼續做品質上的全國領頭羊。

轉自：財聯社

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