隨著全球經濟環境的波動和消費需求的不斷變化，酒店行業正經歷著一場深刻的轉型和投資變革。3月31日，由酒店之家舉辦的“2025中國酒店投資白皮書發布會”在上海卓美亞喜馬拉雅酒店順利舉行。
本次發布會共吸引了近300位酒店行業權威人士、酒店業主和行業媒體前來參與。通過對過去一年酒店行業代表性數據的洞察分析，共同分享投資經驗、探索未來酒店行業的發展新機遇。
（圖為2025中國酒店投資白皮書發布會活動現場）
活動現場，酒店之家CEO喬鋒作開場致詞。喬鋒提到，在不確定的、充滿變數的市場環境中，投資人的每一次投資決策都是一場風險和收益的博弈。而數據的力量可以為這場博弈增加一些理性和確定性。
“過去的這么長時間，我們見證了非常多錯誤的投資行為，我們將這些行為歸納為兩種原因：第一種是完全不懂酒店，不知道酒店投資背后的科學邏輯。第二種是懂酒店，但沒有客觀、豐富、真實的數據和材料提供幫助來輔助決策。”喬鋒表示。
在這個過程中，酒店之家以及驛鏡數據研究院為酒店投資人和住宿企業提供了非常多的數據產品和數據工具，包括選址評估、品牌加盟、轉讓租賃等等。目前酒店之家用戶數已經突破了21萬，其中50%以上為酒店投資人。此外，驛鏡數據研究院為所有需要了解酒店行業的企業提供服務。未來，酒店之家也會為用戶提供更多好用、實用的產品和工具。
（圖為酒店之家CEO喬鋒）
01、行業洞察：酒店集團規模擴張，縣域市場需求旺盛
經歷了2023年的報復性消費之后，2024年酒店行業的發展逐步回歸理性，其數據表現也吸引了不少酒店投資人的關注。發布會現場，酒店之家驛鏡研究院院長韓全政為大家分析并解讀了《2025中國酒店投資白皮書》。
根據《白皮書》數據，截至2024年12月31日，全國15間及以上酒店的數量為37.03萬家，同比2020年底大幅增加了34.21%；全國15間及以上酒店房量為1846.69萬間，同比2020年底增長了24.28%。
伴隨著行業規模的不斷擴大，全國連鎖酒店的數量也在不斷增加。截至2024年12月31日，全國連鎖酒店數量為5.96萬家，同比2020年增長52.92%。
同時值得一提的是，2024年各縣級城市酒店市場新開業表現區域分化現象明顯，其中四線及以下城市（縣級市場）新開業15間客房及以上的酒店共1.73萬家，占比達37.31%。而進一步透視線級酒店市場發現，在這其中經濟型酒店（0-2星）新開業1.25萬家，占比約72%，遠超其他檔位，顯示出縣級市場對基礎住宿依舊旺盛。
從酒店集團的發展來看，2024年三大酒店集團均采取了較為積極的擴張動作。無論是酒店數量還是酒店房量，2024年供給均較2023年有所上漲。從供給漲幅上看，2024年，錦江在東北區域門店漲幅最高，超100%，首旅在華中區域門店漲幅最高，超300%；華住則在華南區域供給漲幅最高，超150%+。
從翻牌情況來看，2024年全季酒店翻牌率為3.13%，亞朵翻牌率為3.7%；希爾頓歡朋酒店翻牌率為9.88%；維也納和維也納國際酒店整體翻牌率為14.68%，是列舉的四個品牌中翻牌率最高的。聚焦到行業整體經營現狀，2024年中國酒店行業出租率呈現“暑期爆發、節后回調”的鮮明特征。整體出租率維持在45%-60%區間，季節性波動特征顯著。
韓全政總結表示，2024年酒店市場Revpar數據集中反映三大趨勢：第一，國慶檔（RevPAR同比+40.6%）和暑期7月（+11.7%）已成為新增長極，建議2025年投資人重點配置門店相關資源。第二，傳統旺季持續疲軟（春節/五一檔RevPAR一度下滑超10%），需優化定價策略。第三，差異化、精細化運營，品牌化發展將成為2025年投資關鍵。
（圖為酒店之家驛鏡研究院院長韓全政）
02、主題分享：酒店業的資產估值與競爭格局
當前，品牌同質化倒逼行業整合，而品牌內核的升級，將成為資產估值的關鍵。北京龍藏天下投資管理公司董事長趙祥龍現場為大家作了《酒店資產估值的品牌邏輯》主題分享。
趙祥龍首先針對當前酒店品牌市場作了兩個判斷：第一，現在中國酒店業特別是中高端品牌市場不缺品牌，第二品牌同質化高度雷同。很多品牌在本質上并不具備為資產賦能的作用。
他指出，中國酒店業的周期與宏觀環境同步，當前行業依然處于調整期，未來隨著出游與商務需求逐步上行，第三輪供需周期有望啟動。而在當前行業周期輪動的大背景下，一方面酒店投資者應進一步保證自身產品品質，另一方面，要控制投資成本，以抵御周期性波動。
從國內酒店資產交易的趨勢來看，當前奢華酒店資產溢價能力并不十分突出，尤其是近幾年的資產出清或都帶有很強的被動性。對于酒店投資者而言，現階段更應控制酒店的初始投資額。此外，中國經濟增長方式的轉變給中國酒店業的發展以及酒店資產的定價帶來全新的周期性挑戰。據此適當降低投資強度，關注資產產生現金流的水平有利于降低風險。
從嚴格意義上來說，酒店品牌對于酒店資產現金流的貢獻水平決定品牌價值。盡管在經濟收縮階段，優質資產（現金流能力、品牌、地段等）仍然能是實現較高溢價。
（圖為北京龍藏天下投資管理公司董事長趙祥龍）
除了品牌價值對酒店資產的賦能，近年來，中國酒店業的國際化布局正在加速，不少酒店集團通過收購海外品牌海外市場，搶占先機。國泰君安證券商貿零售及社會服務業首席分析師劉越男為現場投資人帶來了《從海外經驗看中國酒店的格局推演》的主題分享。
在劉越男看來，酒店行業存在一個“投資時鐘”，是一個非常強周期的行業。對比海外市場的投資經驗，中國酒店市場周期每輪約4-5年，明顯短于美國每輪周期的8-12年。此外，中國酒店建設周期更短，供給彈性更大，政策對需求端擾動的影響周期也更長。
“酒店業的商業實質是通過前期的持續經營構筑和積累品牌價值，進而憑借品牌影響力以極低的邊際擴張成本實現極大的規模，并憑借利潤率的授權和管理費用價值變現。”
她提到，早期而言，酒店業由于其產品標準化成為同質化消費產品，這個階段規模競爭是主要優勢，而結合海外發展經驗，最終會發展成為高利潤率、高財務杠桿、資產利用率高的輕資產品牌管理公司。
從行業經營發展來看，經營降幅自24年Q4開始逐步收窄，增長的驅動力主要是開店和效率提升。行業在2-3年內將再次開啟并購整合周期，驅動力來自規模效應，更可能是中腰部集團之間的收購整合。
（圖為國泰君安證券商貿零售及社會服務業首席分析師劉越男）
03、圓桌論壇：存量酒店資產盤活與改造的新機遇
存量時代，如何盤活現有酒店資產、通過改造釋放潛力，已經成為行業核心命題。活動最后，現場嘉賓圍繞“存量酒店資產盤活與改造的新機遇”展開了一場熱烈的討論。《酒店投資88個坑》作者、酒店觀察網聯合創始人蘇菡進行了圓桌論壇環節的主持，資深酒店投資人沈軍強、徐希明、吳冬珂參與現場討論交流。
酒店投資行業有一句俗語：“選擇大于努力”。這句話用在酒店改造方面也同樣適用。那酒店改造過程中如何判斷一個項目能不能改，又該怎么改呢？沈軍強表示，在酒店投資的過程中，首先要理解存量物業項目為什么要轉，第二，要弄清楚轉讓物業原有的條件。
“比如，危房，有歷史的百年建筑、文保等投入會相當高。隔墻、消防、落電、冷暖設備都要做一個充分的評估。”沈軍強建議，酒店投資人首先要進行項目可行性分析評估，“所有改造的門店，你要選擇的最重要的條件無非是地段、地段還是地段”。
改造并不僅僅是硬件的升級，還是位置的選擇，綜合的判斷。那么，改造如何才能更有性價比，翻新要不要翻牌呢？徐希明坦言，這取決于有沒有翻牌的機會以及為什么要翻新。
“翻新的前提是酒店至少已經經營了八年以上，出現了產品老化、不能滿足用戶需求等情況。但是如果周邊已經有類似的產品，已有品牌表現尚可只是產品有瑕疵，那么可以進行升級改造。”
徐希明提到，中國近年來品牌升級太快也造成了投資人的一些困擾，“有些產品雖然版本是老的，但看上去還是新的，那究竟要不要翻牌呢？這些都是目前酒店投資人和品牌方、消費者以及OTA之間的一些矛盾和沖突”。
當然，酒店改造還要考慮到流量的再生。那么，投資人在改造的過程中應該如何植入場景，為酒店獲得流量入口呢？吳冬珂以度假酒店產品的改造為例進行了分析。
他提到，度假型產品基本上都是以目的地旅游為主，“植入場景目的是為了讓住客打卡，打卡是為了曝光和傳播，這是獲取流量的關鍵。所以我們才會根據這樣的客群來打造產品。這其實也是打開游客在我們這個城市度假的一個方式”。
（圖片從左至右分別為蘇菡、沈軍強、徐希明、吳冬珂）
會議尾聲階段，不少酒店投資人積極參與現場互動答疑。其中，同程數科CMO王婷就自持物業投資過程中的投資心得和踩坑經驗跟現場的投資人進行了互動交流。
（圖為同程數科CMO王婷）
《2025中國酒店投資白皮書》是對過去一年酒店行業發展的一次診脈，也是對未來酒店行業發展新趨勢的一場探討。作為覆蓋超過21萬用戶的專業酒店投資服務平臺，酒店之家將繼續關注市場動態，為投資人提供更多有價值的信息和實用的干貨。
“百舸爭流千帆競，一葦可渡見新洲。”我們期待，通過與全國各地投資人的面對面交流，能共同促進酒店業的健康、繁榮發展!
轉自：中國網
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