馮侖：未來十年商用不動產將最具競爭力

　　“房地產市場、開發商以及整個房地產行業近來都處在轉型期。我把這個轉型比作‘變臉’，房地產業要想找到未來的發展方向須歷經從制造業到服務業、金融業，再到互聯網不同階段的轉變；在‘變臉’的過程中，以經營和服務為核心的商用不動產將是下一個十年競爭的最大機遇。”在9月12日召開的第二屆中國房地產創新模式大會上，萬通集團董事局主席、全經聯榮譽主席馮侖坦言道。

　　制造商“變臉”服務商過去一年來，曾經以制造商著稱的房企都在“變臉”。例如，萬科已從強調住宅型房地產開發企業轉型為城市服務運營商，萬達集團也從注重住宅開發轉型為以商業地產、高級酒店、文化旅游、連鎖百貨為核心產業的經營。馮侖表示，不僅是房企在“變臉”，資本市場也在“變臉”。目前，開發類房企的市盈率已經穩定在5—7倍，與全球歐美市場的市盈率持平，在此市盈率下，上市房企將面臨要么轉型，要么退市的選擇。

　　“在客戶需求、資本市場都在不斷發生變化的當下，房地產行業和房企應做出相應的轉型，完成從制造業到服務業、金融業，再到互聯網不同階段的‘變臉’。在每一個階段，房企都應創新出相對應的商業模式，以滿足市場、客戶的需求。”馮侖說，“房地產行業仍在延續制造業的商業模式，這一商業模式往往是以開發規模大、成本低、速度快取勝，但是房企現在面臨的是差異化競爭，要想在競爭中立于不敗，房企正在嘗試由制造商轉變為服務商。”

　　馮侖介紹，以在為客戶服務方面做得較好的萬科為例，針對高端客戶人群，萬科在一些度假住宅項目內增設了滑雪場，而且是在三亞地區，因為他們考慮的是滿足部分高端客戶在熱帶地區度假也能享受到寒冷地區的旅游項目的需求；萬通集團在西安開發的住宅項目中，提出建設社區公益基金的模式，并通過每年募集公益基金賺的錢給業主買保險，建立了一個高福利、低成本可持續發展的公共服務體系，這些都是值得其他房企借鑒的服務運營模式。

　　看好商用不動產發展前景

　　在馮侖看來，處在轉型期的房地產業正在尋找適合自身發展的商業模式，但是以經營和服務為核心的商用不動產將贏得下一個十年競爭的最大發展機遇，而除住宅以外的不動產都可以稱作是商用不動產。目前，受電子商務沖擊和商用不動產租金增長的影響，大型購物中心、實體店面的營業額呈下滑趨勢。據數據統計，每年全球的購物中心和以實體店為主的店面營業面積大至要減少10%左右，減少最快的三大類產品是音像圖書、電器和單件1000元以下的服裝店。另外，二三線城市寫字樓的銷量下滑明顯，原因是市場容量非常有限。

　　馮侖認為，盡管購物中心和二三線城市寫字樓這兩類商用不動產面臨一定的發展困難，但是高端智能物流倉庫、醫療健康、教育等商用不動產發展迅速，商用不動產的前景仍被看好。未來，商用不動產的主要客戶一類是消費類電商企業和物流公司，這類客戶將會因自身業務持續發展的需要，帶動倉庫智能化發展和商用不動產租金的提升；第二類是和醫療健康相關的產業，如醫院租期大多是15年起，租金支付能力強；第三類是教育產業，隨著經濟社會的發展，成人教育、繼續教育、專業職業教育會越來越多，隨之需要的商業空間也會越來越大。

　　創造最具價值的人造空間

　　“在歷經了從制造業到服務業的轉型變革后，房地產業還將經歷從金融業到互聯網階段的變化，其中金融類不動產將成為未來發展的最好業態。互聯網的出現對房地產業的發展更是有著深遠的影響，主要表現在去中介化、促進智能家居發展、提升社區增值服務等幾大方面。在租房、買房的過程中，我們將越來越依賴互聯網，它不僅能減少信息不對稱給我們帶來的不便捷，也能讓我們優選最佳的社區服務。”馮侖說。

　　馮侖表示，房地產業是為人類服務的行業，無論是從制造業到服務業、金融業，再到互聯網不同階段的轉型，還是將來有可能轉變成其他的運營模式，只要是人類有住房需求，房地產業的使命就是創造最具價值的人造空間，而不是僅有一種開發模式。（本報記者邱莎）

來源：中華建筑報

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