任志強：今年至少有三條主線將會影響房地產市場

　　華遠地產董事長任志強：三條主線將會影響房地產市場，2014年至少有三條主線將會影響房地產市場。

　　其一是GDP和房地產市場關系

　　如果宏觀經濟轉好，地產通常會受到打壓，一旦GDP增速有所下降，地產將會被視為重要推動力。預計今年的宏觀經濟不會太好，也不會太差。

　　第二條主線是供給

　　根據中國指數研究院1月2日發布“2013年中國300城市土地市場交易情報”顯示，全國300個城市土地出讓金總額為31304.5億元人民幣，同比增加50%。共成交土地37208宗，成交面積143569萬平方米，同比增加10%。由此可見，土地供應量增加的趨勢會持續，一方面，通常土地兩三年后才能上市形成供應，市場調整通常以三年為一個周期。而在政府壟斷供給局面下，也難以形成更大規模的供應。另一方面，部分城市的住房需求仍舊十分旺盛。

　　第三條主線是改革

　　越市場化，對企業越有利。市場化方向明確以后，證監會會逐步放開房企融資審批，審批速度也將會加快。而2014年將誕生新的一批銷售額千億企業，20個以上500億企業，市場集中度會越來越高。

　　從上海樓市的整體走勢看，2014年房價將依舊持上漲趨勢。尤其是房價預期上漲并未發生根本性改變。

　　在二手房市場，多數房東并未因為目前的觀望氛圍而對后市抱消極心理，相反由于持有成本有限，房東的掛牌價格依舊較為堅挺。

　　漢宇地產市場部分析師朱春峰認為，目前的樓市遇冷只是短暫的，而隨著“滬七條”等政策效應的消化，買家觀望的情緒也會隨之減弱。

　　目前全市新建商品住宅的存量約970萬平方米，其中公寓住宅存量僅約640萬平方米，以單月100萬平方米的銷售量，只能維持6個月，供需矛盾依舊嚴重存在。2014年樓市調控整體大環境會相對較為溫和，同時隨著信貸自身的“松動”，在季節性利空效應的消失等條件下，市場的需求量在進入2014年第二季度便會陸續釋放。

　　剛需購房和改善型購房還是市場購房主力。朱春峰分析，2014年剛需和改善型戶型的份額行情變化會延續2013年的走勢。根據漢宇地產市場部對全市戶型份額監測的數據顯示，2013年新建商品住宅中90-120平方米戶型的份額最高，達到30%，而在二手房方面，50-70平方米的戶型份額最高，達到了24.1%。

　　但從2013年全年的戶型成交走勢看，雖然小戶型依舊是市場成交的主力，但是其份額卻相應有所下滑，幅度基本在1%-3%。與之相反的是由于市場回暖，改善型置業需求激增，其份額也相應有所提升，其中2013年二手房90-200平方米戶型份額上漲1.6%。

　　從戶型和價位配比情況看，城區外如松江新城、嘉定新城、浦東周康等熱門板塊的戶型依舊為以90-120平方米的中小戶型為主，其單價在1.8萬-2萬元/平方米，城區內徐匯中心、陸家嘴的區域中次新房的戶型面積則以120-150平方米為主，其單價在3萬-5萬元/平方米。而老公房的戶型面積則以50-70平方米為主，其單價在2萬-4萬元/平方米。

　　剛需置業在戶型選擇方面，通常以城區外90-100平方米的中小戶型和城區內50-70平方米的老公房為主，總價基本控制在150萬-200萬元。而對于改善置業者，通常會選擇城區外 90-150平方米的中大戶型和城區內 90-120平方米的次新房，總價則控制在300萬-500萬元之間。從熱點板塊看，松江新城、浦東金橋、周康、徐匯中心等板塊是剛需和改善置業者較為青睞之地。

　　隨著改善置業者的增多，今年總價150萬-300萬元的房子將唱主角。相關數據監測顯示，2013年上海市新建商品住宅總價段份額中，主力價位段為100萬-400萬元，其市場份額占到72%。

　　而在二手房方面，盡管150萬元以下的市場份額以網簽成交總價為統計依據，低于市場實際份額依舊維持在6成，但同比卻下滑了10個百分點，相應的150萬-500萬元的改善置業份額則突破升至35%。目前上海樓市的供需矛盾依舊較為嚴重，2014年房價上漲的主旋律并不會有太大變化，只是在上漲幅度上會有一定的控制。

來源：中國新聞網

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