新天地羅康瑞 ：拒絕克隆欲再造“奇跡”

　　入夜后的上海新天地喧囂而熱鬧，洶涌的人潮與閃爍的霓虹見證了瑞安房地產（00272.HK）在上海創造的商業地產奇跡。但繁華景象的背后，也折射出這家港資企業在過去數年于內地房地產市場所經歷的焦慮與無奈。

　　“瑞安房地產去年業績欠佳，我必須為此致歉。”瑞安房地產主席羅康瑞在集團2012年年報中的一句話，至今讓投資者與傳媒界印象深刻。

　　2012年，由于瑞安房地產業績不盡如人意，外界對公司所奉行的“舊城改造”模式頗多質疑，這讓羅康瑞備受壓力。

　　“因為瑞安房地產過去幾年的做法，投資界對我們是有意見的，我們開發的速度不夠，還有投資進去，動拆遷的資金很多、很長，回報大家還看不到，但其實我們還是有非常寶貴的資產，就是這些商業地產。”最近，在接受《第一財經日報》記者專訪時，羅康瑞并不回避外界的質疑。

　　但他更想表達的是，他對瑞安房地產未來深具信心。“我們已經總結了教訓，并正努力改善未來的業績及盈利。”羅康瑞在年報中這樣寫道。

　　去年以來，瑞安房地產推出了一系列變革舉措，其中最受關注的當屬各地新天地項目的分拆。2012年年初，羅康瑞宣布，瑞安房地產正計劃分拆旗下的商業物業業務至新的子公司——“中國新天地”，并將安排在香港聯合交易所上市。這是他醞釀兩年多的一個想法。

　　按照羅康瑞勾勒的藍圖，分拆后的中國新天地將專注于管理、設計、租賃、營銷瑞安房地產在內地的商業物業，瑞安房地產則專注于地產開發業務。

　　今年3月1日起，中國新天地正式開始獨立運營，管理瑞安房地產的商業項目，羅康瑞也親自出馬，擔任起中國新天地的主席。

　　近日，羅康瑞接受《第一財經日報》的專訪，對有關中國新天地分拆事宜一一作出解釋。

　　第一財經日報：為什么要做分拆上市的動作？

　　羅康瑞：中國新天地的分拆，最主要是因為瑞安房地產過去經營的模式。我們做這些很大的項目，尤其是在上海動遷有一定的難度，要放很多的資金進去，但是拖的時間很長，所以前兩年我就在想，我們怎么樣去調整我們的經營模式，讓新天地非常貴重的資產價值能夠體現出來。

　　如果我們能將新天地分拆出來，有兩個好處：一個是將瑞安房地產的資產（價值）體現出來；另外一個是管理，我希望中國新天地分拆出來之后，它的管理比較到位。因為我看未來商業地產的競爭會很厲害，因為現在全國一窩蜂在建這些，但是我們自己還是很有信心。

　　將來（中國新天地）獨立上市之后，對瑞安房地產的資產的壓力就沒有了，它（商業項目）可以用一個比較第三方的估值放到中國新天地，那瑞安房地產就變成一個純的開發商，它的資產、資金的流轉就會快很多。這是我今天的目標跟愿望。

　　日報：中國新天地分拆上市是為了融資的需要？

　　羅康瑞：融資只是其中一部分。還有一點很重要，瑞安房地產作為一個開發商，它主要的注意力是放在開發的工作，過去幾年我們開發速度很慢，主要是因為一方面要做開發的工作，另外一方面整個商業地產建成之后你要去經營，這些都需要很多人力、物力，也不一定能夠集中去做好，所以現在我分開兩個團隊后，大家都很專心、專一地去做好這個事情，瑞安房地產只是做開發，商業地產就是做新天地，這個效率就高了。

　　日報：在做路演的時候，投資者對分拆上市怎么看？

　　羅康瑞：瑞安房地產去做路演的時候，很多投資機構很關心，都問什么時候。我可以說，現在我們是在做準備的工作，就好像3月1日我們成立了獨立的團隊來管商業資產，未來找一個好的投資者、合作者一起來推動這個事情。

　　還有，我們過去可能是因為沒有放太多重點在租務方面，我們租金的收入其實還是有很多增長空間的。所以我們希望將來在上市之前，能將這些安排好。上市的時候，價值就會更高一點。這個也是為瑞安房地產的股東去創造價值。

　　日報：中國新天地對于上市時間曾作出延期的決定，是什么原因？

　　羅康瑞：最主要是兩方面，一個是我希望我們整個團隊建立起來之后才去上市，因為我們上市希望是每一年都看到業績有進步；還有市場的氣氛，市場好的時候，你當然上市很容易，市場要是條件不好，你還是有一定的難度，除非是你將資產價格大幅度壓下來，但我們不愿意這樣做，資產那么寶貴，為什么要這樣做？所以我們現在先做好自己內部的事情。準備好，市場條件一來，我們就可以上市。

　　日報：中國新天地的商業資產將不會完全持有，也會考慮出售跟持有結合？

　　羅康瑞：對，因為瑞安房地產的商業地產整個規模是很龐大的，現在沒建的還有500萬平方米，建好的已經（接近）100萬平方米（注：實際數字是80萬平方米）。我們將來也會考慮，不一定是全部都自己持有，要是有一些我們可以出售，或者是找一些投資者共同開發，那我們資金的流轉就會更有效率。所以之后這幾年，我們會很集中壓低負債率。

　　日報：上海新天地的成功模式是不是可以復制到其他城市，或者這些城市的項目要怎么樣去調整以適應當地的市場？

　　羅康瑞：我覺得不可以復制到其他城市。雖然上海新天地的成功讓很多城市的領導都邀請我們到他們那里去，他們都說，只要你克隆一個上海新天地就可以。但你是不能復制上海的，克隆到其他城市是沒有意思的。

　　我覺得每個城市的條件是不一樣的，文化也不一樣，還有客人也不一樣。上海有很多外國人，但在其他城市沒有那么多的外國人。在這里，有很多外國人，他們特別喜歡在戶外喝酒；在其他地方，大家還是喜歡在戶內，所以這些都要區別。但是剛才我說了，我們在武漢、重慶這些新天地都非常成功，這是因為我們將當地的文化和背景能夠帶出來，當地人非常喜歡。

　　日報：未來在中國新天地你將扮演什么角色？

　　羅康瑞：我現在是這家新公司的主席，我會積極參與發展的策略，但實際管理的工作，則盡量給同事們去做。發展的戰略方向我會自己去抓。

來源： 第一財經日報

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