林龍安：“新閩商”應做政策踐行者

　　林龍安有一個“禹洲夢”。這位禹洲地產的董事局主席是“新閩商”的代表之一——在兩岸以及香港的平臺間長袖善舞，縱橫捭闔，以國際化的視野審視企業的發展脈絡和管理邏輯，并對中國的經濟發展和城鎮化建設充滿了士大夫般的投身熱忱。在他的“禹洲夢”中，充滿了憂患意識、家國情懷和價值堅守，這些都深深融入禹洲地產的血脈和基因之中，成為企業未來20年乃至更長遠發展強勁不竭的動力。在接受中國房地產報的獨家專訪時，林龍安表示，“新閩商”應該更多整合中外資源，堅持自己的價值觀，積極投身新一輪城鎮化建設之中，做政策的積極踐行者。

　　整合三地豐沛資源，加深行業切磋交流，快周轉與金融資本“雙管齊下”

　　中國房地產報：你的家鄉惠安是閩南著名的僑鄉，并且與臺灣的交流密切，你本人更是香港福建社團聯會的名譽主席，就禹洲的經營而言，是如何利用這些兩岸以及香港的豐富資源的？

　　林龍安：由于擁有得天獨厚的地理和人脈因緣，閩南是順暢溝通兩岸以及香港的天然平臺。我本人經常去臺灣拜會臺北、高雄等地的房地產行業公會，并不斷探討和對接房地產的產品升級、融資平臺等內容。應該說，臺灣的房地產開發走在我們大陸同行的前面，很多地方非常值得我們學習和借鑒，比如房地產產品理念、營銷體系、產品和管理的精細化與系統化方面。同時，大陸的廣闊市場也促進了房企的迅速發展，出現了許多新的產品模式、經營理念，雙方可以經常切磋學習，互通有無。

　　在融資方面，由于禹洲是香港上市公司，與境外的股東、投資者以及業界同仁有著頻繁而緊密的聯系，我們發行的境外債券吸引了很多像臺灣人壽這樣的金融投資大鱷。例如去年禹洲發行的2億美元債券中，臺灣方面的認購額占到了1/4。

　　中國房地產報：你本人是非常注重金融和資本運作的，現在中國房地產企業已經逐漸分化成兩種類型，一種如萬科、恒大這樣的標準化復制，類似于制造業的工廠化生產，另一種則如萬通、金地這樣越來越依靠金融資本的力量發展，禹洲地產是如何在兩條路之間進行選擇的？

　　林龍安：在同香港房企頻繁的接觸中可以發現，越來越多的港企已經從快速制造轉為金融收租，比如恒隆地產等。而禹洲算是合二為一，兼而有之。在住宅部分，我們要求像工廠化生產一樣快速開發，設計標準化，快節奏產出；在寫字樓和酒店等投資性物業方面，尤其是在一二線城市，我們更多選擇持有，增加公司本身的價值，并積極尋找與金融資本對接的機會。目前來看，我們的這種雙管齊下的模式還比較成功。

　　禹洲目前仍然以住宅開發為主，投資性物業的規模大概占土地儲備總量的15%，其中三線城市的商業物業產品主要選擇銷售的形式，一二線城市的核心區域物業我們會堅定地持有。

　　不能一面倒地否定新城開發，房企應該在新型城鎮化中扮演更積極的角色，政策的融資導向則要一視同仁

　　中國房地產報：目前業界輿論十分關注“鬼城”、“空城”的現象，在2009年4萬億投資拉動下，大干快上的新城建設如今正遭遇詬病，尤其是與頻頻告急的地方債相聯系后，似乎問題更加突出。你如何看待“鬼城”的質疑？

　　林龍安：關于“鬼城”的說法，我覺得要科學地來判斷，我反對一面倒地否定新城開發，以及武斷地冠以“鬼城”的稱號。中國房地產行業近20年來才進入快速發展階段，確切地說，是1995年之后才算比較穩健地發展，與歐美百年的發展相比，仍然算是初級階段。在很多三四線城市，老城區很難拆遷，必須要建立新城，而由于老城區情結等各類因素，新城的成熟繁榮需要一個較長的過程，短期內會出現空置比較明顯的情況。但實際上，這些城市的人口及其增長趨勢完全可以支撐新城區的供應量，只不過要慢慢來，有一個過渡期。

　　但鄂爾多斯和這些城區不一樣，由于城市過于依賴單一的礦業業態，人口規模、產業結構和經濟發展程度遠遠達不到成熟都市的水平，完全能不支撐迅猛爆發的供應，這種極端的案例在全國并不多，是值得我們吸取教訓的。

　　一般來講，由政府主導的新城區開發會比較好，因為基礎設施配套、社會保障體系等能夠跟得上，新城區就會蓬勃發展，在這方面，我曾經去過合肥新城區，那里的建設就非常成功，極大減輕了老城區居住、公共設施、道路以及教育醫療的壓力。但是由個別企業主導的新城區開發往往會成為鬼城，因為很多配套跟不上。

　　中國房地產報：新一輪的城鎮化牽動著眾多房企的神經，但對于城鎮化和房企的關系，郁亮和任志強曾經有截然不同的觀點。前者認為，房企要抓住城鎮化的機遇，做新型城鎮化的配套服務商，而后者則表示，城鎮化與房地產沒有關系。你如何看待房企在新城鎮化大潮中的角色和作用？

　　林龍安：我認為房企的社會責任感應該更強，要與政府高度同步，相輔相成，積極投入到新型城鎮化的建設中去。去過印度的人有一個直觀感觸，那里的棚戶區狀況非常糟糕，極大地損害了城市乃至整個國家的形象面貌，可以說是城市發展的反面教材。中國特色的城鎮化，就是應該讓百姓的利益得到最大的提升。棚戶區改造和城鄉接合部的開發建設就是為了提升城市品質和居民幸福指數，改善那些與城市面貌不相適應的地方，消除治安、污染方面的巨大隱患。這是一個政治任務，同時也是一個潛力巨大的市場，房企應該做政府有力的合作者和政策執行者，承擔一些力所能及的任務，畢竟城鎮化需要巨大的投入，全部讓政府來做也不現實，應該更多激發市場和民間的活力與動力。

　　中國房地產報：你的說法和近期證監會關于房企A股再融資放開的指導思想十分契合。監管層的精神是，再融資會更多向涉及保障性住房以及棚戶區改造的房企傾斜，而包括新湖中寶、榮盛發展等上市房企日前發布的定向增發預案也都明確表示募資投向棚戶區改造，你怎么看這種具有明確政策導向的再融資路徑？

　　林龍安：保障性住房和棚戶區改造任務重、投資量大、盈利空間很有限，而上市公司是公眾投資公司，要求高利潤回報，這就必須注重利益的平衡。證監會的新政策可以降低參與這些業務的上市公司的成本，提高其利潤水平，是比較合理的。應該鼓勵更多有責任感的企業參與進來，做出自己的貢獻，對國企、民企、上市公司與非上市公司一視同仁，盤活民間資本，調動各方面的積極性，共同推動新城鎮化的建設。

　　新閩商的力量不可忽視，彼此融合漸成主流，“內外結合、家族傳承”是禹洲的獨特制度

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