SOHO中國潘石屹：做地產界的喬布斯

潘石屹最近又有了新的愛好，他上優酷當了一名談話節目的主持人，在《潘石屹老友記》中訪問劉謙、王小帥等本來與地產扯不上關系的人物。這種跨界的接觸讓他找到了興奮感，“我有這個天賦，”他對自己很自信，“每次對談之前我才知道嘉賓的名字叫什么，然后就和嘉賓開始聊，這種自然的狀態最好。”

　　在最新一期訪談中，潘石屹表現得有些“好為人師”，因為這一期的嘉賓是京東網的劉強東。對著比他年輕 11 歲的商業“后輩”，潘石屹頗有大哥式的循循善誘。他關心著劉強東和國美蘇寧的價格戰前后橫飛的口水，其實也在借機梳理自己在互聯網時代的地產思路。

　　“舊世界”和“新世界”

　　“劉強東需要的，是砸爛一個舊世界，建設一個新世界。舊世界在哪?線下的世界;新世界在哪?網上的世界。”這是潘石屹對劉強東的背書，也是他對 SOHO 中國商業模式重新思索的出發點。大家電目前 99%的銷售在線下進行，在癡迷互聯網的潘石屹看來是不可思議的。

　　潘石屹對劉強東充滿了同情心，因為他當年也曾經試圖從市場縫隙里打出自己的天地。

　　“如果換做我是劉強東，可能價格戰打得比現在更狠，更出格。”潘石屹舉了一個例子，他剛在北京做房地產的時候，當時房地產企業有八大家八小家，論資排輩，沒有 SOHO 中國的份。

　　“1998年的上海住交會，給了我們一個展位，只有兩平方米，連模型都沒辦法搭起來。我當時出了一本書叫《投訴潘石屹，批判現代城》，把別人包括任志強罵我的信都收錄進去。我就想了一個辦法，把這些書都撕成一條一條的，把兩平方米的展位貼滿了。還把書里任志強的漫畫撕下來貼在門口。任志強看到后，就和我坐在對面，記者們也都來了。

　　“任志強對我說，你又來表演了!我只回了一句，演出開始了。這個展位當時就火爆起來了。”

　　之后，創辦 SOHO 中國的潘石屹和張欣躋身地產大佬的行列，但他們依舊采取出位的建筑風格和與眾不同的商業地產散售戰略，在過去的 17 年里，SOHO 中國告別了住宅開發，經歷了香港上市，也嘗試了多種出奇制勝的營銷手段，包括那本廣受好評而又戛然而止的“SOHO小報”。潘石屹和張欣夫婦也成為商界中的引領時尚者。但 SOHO 中國仍然是社會議論的熱點，人們對他們與周邊環境不協調的建筑風格褒貶不一，也對近年來房產緊縮政策下 SOHO 中國的盈利能力有所懷疑。

　　數字也說明了事實。由于2012 年上半年沒有完工項目，SOHO 中國的營業額同比下降54%，凈利潤同比下降 65%。散售交的稅金很多，用潘石屹的話是“10 塊錢的毛利要交 6 塊錢的稅”。另外，出讓土地的地方政府，也不希望 SOHO 中國繼續采取散售的策略，認為不好管理。

　　“散售是一個落后的模式，我們是四面楚歌。”潘石屹對記者這樣承認。

　　現在，隨著商業地產的政策環境和市場格局的重大變化，SOHO 中國也迫切需要打破一個“舊世界”，在“新世界”中尋找 SOHO 中國的新航向。

　　做“地產界的喬布斯”

　　8 月中旬，潘石屹在香港宣布 SOHO 中國的重大轉型：告別散售，全面自持，在三年內使租金成為公司收入的主要來源。

　　潘石屹的底氣是他在北京、上海的優質地段擁有 150 萬平方米的商業物業，其中北京 38 萬平方米，上海 112 萬平方米。“五年后，現有 150 萬平方米物業的租金年收入將超過 40 億人民幣。”潘石屹顯得信心滿滿。他同時表示不需要擔心這兩年由售轉租帶來的資金壓力，因為以前和近期散售出去的現金回籠足以涵蓋這 150 萬平方米房子的建設資金了。

　　潘石屹承認他接受了恒隆地產董事長陳啟宗的建議。陳啟宗的觀點是商業地產一定要長期持有，盡管前幾年租金增長緩慢，但是要慢慢養，很快就會有大的漲幅。

　　然而，驅動潘石屹做出這個重大決定的，還有一個重要因素，就是他對互聯網時代下商業地產的思考。

　　“有一次我隨領導去新浪考察，發現光監控微博的工作人員就有 1000 多人，大家密密麻麻地擠在一起辦公，辦公室像蜂窩一樣。我在想這樣的工作環境是需要改變的。現在互聯網公司擴張很快，員工呈倍數增長，劉強東也來我們這里找辦公室。

　　事實上互聯網企業員工不需要在市中心區域辦公，只需要在地鐵便利的近郊就可以了。所以我們在建的很多商業物業選擇在這樣的地方。”

　　而市中心的區域，在潘石屹看來就是應該留給體驗店的。未來的商業模式，實體店必然大幅萎縮。消費者到體驗店體驗產品的特性之后，回家上網購買即可，就像蘋果一樣。“體驗店一定要大，要給到消費者良好的體驗。三星看到蘋果在北京三里屯開了一個旗艦體驗店，就找到我們想開一個比蘋果更大的。可惜我們沒有那么大的面積。”

　　潘石屹設想 SOHO 中國在市中心的物業會向體驗式消費傾斜，包括體驗店、書店、餐飲、影視等。為此，他要搭建配套的物業管理團隊、設計師團隊甚至園林設計團隊。SOHO 中國人員結構勢必隨之轉型。SOHO 中國在商業樓宇里還創立了“樣板間”，為客戶提供辦公室設計的靈感，這是他們的首創。

　　同時，SOHO中國還和霍尼韋爾等公司合作，推行辦公樓里的空氣凈化和水質凈化。他先讓高管在家里實驗裝凈水設備，然后給每個高管發了一支水質探測筆，讓他們測試自己飲用水的質量。

　　潘石屹準備把這推廣到 SOHO中國的樓宇內，而辦公樓里的空氣經過凈化可以使顆粒數值低于室外50%，這在北京等污染嚴重的大都市尤為重要。

　　可以想見，數年之后的 SOHO 中國將變成一個不像地產商的地產商。它提供的服務將涵蓋商業生活的各方面，并緊密結合互聯網的發展。

　　這種強調輕型、前衛、環保且富于設計感的風格，以及想做“地產界的喬布斯”的野心，背后可以看出夫人張欣的影子。

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