智善生活掛牌新三板 星河欲借道金融彎道超車

　　開發商集體轉型的大背景之下，深圳星河集團邁出了其通向資本市場的關鍵一步。

　　日前，深圳星河旗下物業板塊——智善生活股份有限公司（836397.OC）掛牌新三板，這是星河集團旗下首個分拆上市的業務板塊。

　　隨著今年4月星河控股集團正式成立，集團業務也整合為包括地產集團、置業集團、金融集團在內的三大產業集團，星河的資本化和金融化之路提速。

　　在地產和置業業務謀求資本化之外，21世紀經濟報道記者獨家獲悉，星河集團在金融領域也已低調完成包括保險、銀行、創投和互聯網金融在內的全產業鏈布局，星河期望借此實現彎道超車。

　　資本化第一槍

　　物業管理業務的上市拉開了星河集團資本化的序幕。

　　此次掛牌新三板的智善生活是星河置業集團旗下產業。其2015年年報顯示，報告期內，公司實現營業收入約1.15億元，同比增長22.50％。

　　目前智善生活的服務項目涵蓋高端住宅、寫字樓、購物中心、產業園區等多種物業類型。智善生活目前在管項目共計35個，管理物業面積達672萬平方米。

　　分區域來看，深圳區域是主營業務的核心區域，智善生活2015年在深圳實現主營業務收入約5587萬元，占營業收入的48.73％，此外常州和廣州區域營業收入占比均超過10％。

　　深圳區域營業收入占比相對2014年的50.90％略有下降，這是因為智善生活正以深圳地區為大本營，向全國其他城市拓展。

　　智善生活在年報中表示，公司的物業服務的主要客戶和業務都位于深圳市內，地域特征明顯，一旦深圳地區的競爭超出合理范圍、政府政策變化及經濟環境異常、居住吸引力下降等深圳地區物業服務的市場風險，將對公司經營帶來十分不利的影響。因此，公司正在其他新開拓的區域如廣州、惠州、天津、常州等地深入布局。

　　盡管智善生活希望快速擴張，但行業利潤率低是物業管理行業的痛點，智善生活2015年年報顯示，其2015年凈利率僅為3.85％。

　　平安證券報告指出，物管行業利潤水平低的一個主要原因是，物業管理的傳統業務屬于勞動密集型服務，技術含量低，員工流失率高，缺乏嚴格的準入、培訓和考核機制。而同質化的服務也使得物業管理行業競爭激烈，利潤水平低，隨著近年勞動力成本不斷上升，行業的利潤空間被進一步壓縮。

　　這讓物業管理公司通過上市尋求融資機會進行產業升級，包括花樣年集團旗下物業公司彩生活、中海集團旗下中海物業以及綠城集團旗下的綠城物業等紛紛分拆上市，據平安證券統計，目前國內新三板上市的物業公司已超過10家。

　　平安證券分析師徐問指出，規模企業能夠投入更多資金到云聯網技術平臺開發、智能設備應用和O2O模式創新，推動行業創新和升級，這也進一步促進行業集中度的提升。

　　2016年，智善生活計劃實現經營收入約1.52億元，為了實現這個目標，公司將在資產經營板塊、社區服務板塊、手機APP運營方面和同行業企業兼并重組方面實現布局和經營收入。

　　星河式“超車”

　　值得關注的是，智善生活控股股東為星河置業集團，而星河置業是由星河控股100％控股的公司。智善生活在新三板的掛牌只是星河控股邁向資本市場的第一步。

　　作為深圳本地老牌房企，面對萬科、招商等行業巨頭紛紛借助資本力量進行轉型，星河控股自身業務板塊卻一直未直接借力資本市場，實現跨越式發展。

　　早在2011年，星河控股就曾提出上市計劃，對于上市之路備有兩套方案：一是集團整體上市，二是將旗下業務分拆，單獨上市。

　　顯然，星河控股決定實施第二套方案了。2016年4月，星河控股調整架構，將旗下產業調整為現有的地產、置業、金融三大產業集團，業務涉及地產開發、城市更新、商業運營、酒店管理、物業服務、金融投資等多元領域。

　　根據2016中國房地產百強企業研究報告，星河集團連續5年名列“中國房地產百強企業”榜單，2015年曾上升至59位。

　　星河控股集團董事長黃楚龍對這樣的成績并不是很滿意，他也試圖在這個房地產的白銀時代進行超車。

　　黃楚龍將籌碼押在金融業務之上。早在2009年，星河控股就先于同行，開始布局金融領域，成為陽光保險以及深圳福田銀座村鎮銀行的重要股東。

　　2010年~2011年，星河控股還先后兩次入股國內最大的創投機構深創投，總投入超10億元，持股比例為17.39％，位列第二大股東。

　　股權投資成為星河早期介入金融領域的重點業務。星河控股投資了近60家企業，其中有50多家是高新技術企業，對外投資的資產規模已達50多億。目前，星河集團的股權投資已進入收獲期，7家公司已經成功上市。

　　此外，星河金融還投資國家級中小企業基金、前海母基金、紅土創業基金，現已形成囊括保險、銀行、創投和互聯網金融在內的全產業鏈布局。

　　從地產轉向金融，星河并不是第一家，也不是最后一家。轉型與變革成為每個房企在“白銀時代”都面臨的命題，而金融領域則有大量房企排兵布陣。

　　除開已轉入金融領域的復星集團、綠地集團，恒大集團、保利地產等巨頭，也開始殺入金融行業。

　　就在5月24日，保利地產公告，擬出資3.5億元設立粵港證券，而恒大集團在去年成立了恒大人壽之后，近日有消息顯示恒大還將成立一家民營銀行。恒大集團主席許家印的野心也是要做產融結合。

　　接近星河的人士認為，以星河目前在金融領域的布局和體量，以及剛剛完成的集團管理架構調整，盡管在下一個五年，星河未必能殺入一線，但在以利潤為中心的各項經營指標上，有機會實現彎道超車。

　　21世紀經濟報道記者獲悉，目前，星河控股正在著手各項業務的分拆上市。星河控股內部人士透露，不出意外，星河旗下的商業地產將在2016年年底登陸資本市場；此外，體量更大、盈利能力更強的地產和金融業務也將完成上市。一旦這些動作完成，星河控股或將是另一番景象。

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀