香港新世界發展 交易積蓄百億現金待發力

　　2015上半年經營效果顯著 交易積蓄百億現金待發力

　　本文全面剖析香港新世界發展有限公司的業務架構，討論香港新世界發展有限公司面對的挑戰和影響，簡要比較其估值優勢，結論：其每股凈資產的持續提升和折讓減小形成了股價的雙輪驅動。

　　根據彭博數據顯示，香港新世界發展截至2015年6月30日的2015財年盈利預計將增6%至69.2億港幣，而2016財年的盈利將增8%至75.0億港幣。股價較目前每股賬面值18.71元折讓49%，機構認為其估值被低估。

　　一、 財務分析——股利上升

　　新世界發展HK0017中期財務數據

　　1.1財務分析

　　香港新世界集團最新公布的財報顯示，收入為269.86億港元。

　　從地區分布來看，在大陸地區的收入31.47億港元，自154.84億港元降至123.37億港元;而香港地區的收入則逆勢增長，增加30.94億港元，自113.87億港元增至144.81億港元。伴隨大陸地區寬松政策的持續和房地產行業的松綁，預期未來大陸地區的銷售表現將得到提振。

數據來源：wind

　　1.2土地儲備

　　香港新世界發展有限公司目前持有在案930萬平方尺的香港土地儲備，可供立即開發——其中530萬平方尺屬于住宅樓面性質。另外香港新世界發展集團持有1830萬平方尺的農業用地儲備，未來可更改用途屬性，變更為住宅及商業開發，屬于潛在利好。

　　1.3股東收益上漲

　　公司股東應占溢利同比增29.3%，上升至58.55億港元，折合每股EPS0.68港元，對應現價PETTM為7.6倍。

數據來源：wind

　　主要原因是集團內合營企業業績增長，從21.07億港元增至33.52億港元，升幅59%，另有投資地產升值利好。

　　公司公告，建議中期派發每股0.12港元股息。股息率1.27%。

　　二、業務發展——引入資本，發力內地

　　185億作價五星級酒店股權，香港新世界集團計劃重建

　　香港新世界發展有限公司與阿布扎比決定將三間香港酒店合營，預計交易可為香港新世界發展公司帶來約100億港元的現金。本次交易將有助于減少香港新世界發展公司的凈負債率，預計將從26%下降至20%，此舉有利于香港新世界發展公司重新部署在香港的土地儲備。

　　此次交易充分表現出管理層對于公司隱藏價值的釋放能力十分優秀，而現價僅相當于0.5倍PB的估值并未合理估計公司的潛在、真實價值。本次交易有助于香港新世界發展公司未來進一步引入外部資本，進行項目資本運作。

　　公司儲備的101億港元的現金，未來將用于未來公司的地產發展業務，例如位于尖沙嘴約300萬平方英尺的香港新世界中心的重建計劃。

　　三、未來亮點

　　我們認為，中長期來看，對于香港新世界發展來說，將面臨三大利好。

　　第一， 美聯儲加息

　　最新一次美聯儲會議上，聯儲主席耶倫釋放信號，將在9月或12月加息的步伐會因希臘的債務問題和中國股市的大跌而放緩。國際貨幣基金組織已將其對2015年全球生產總值增長的預測由3.5%下調至3.3%。香港地產股將在一個長期處于低息率的環境中受惠。

　　第二， 香港的樓市價格增長強勁

　　香港總體房屋價格增長迅猛，中原地產的數據顯示2014年整體樓市價格漲幅約12%，2015年至今也已獲得7%的增長。根據香港土地注冊處的統計，香港一手住宅銷售額在2014年達到1760億元，2015年上半年的銷售額同比上漲35%至850億元。

　　而在內地樓市銷售方面，香港新世界發展公司也取得不俗成績!擠身內地房地產銷售100強，憑借109.7億元的銷售金額位列第72位，86萬平方米的成績位列第71位，與和記黃埔相當。

　　第三， 香港新世界發展與阿布扎比投資局的交易

　　本次交易除了給公司帶來現金收益外，也將大幅提升股東的價值并有可能因而派發特別股息。香港新世界發展截至2014年12月31日的6個月核心盈利為44.1億元，同比上升5%。

　　阿布扎比投資局實力強勁，布局宏遠，出手不俗。英國《經濟學人》2007年6月曾披露，阿布扎比投資局目前在全世界的投資達到8730億美元，可能是目前全球最大的一只主權財富基金，其投資的主要領域是債券、硬通貨、儲蓄和房地產。

　　相信對于越來越熱衷于新興市場的阿布扎比投資局來說，穩健又帶有超額收益可能的香港新世界發展符合其一貫的投資策略，不排除未來進一步合作的可能。

　　四、綜合分析

　　從財務角度、公司層面及宏觀大勢來看，房地產行業面臨新一波的機遇。

　　隨著全球經濟QE帶來的復蘇，目前各國都在考慮繼續釋放流動性。而面對外貿壓力的中國也在尋求更多的經濟支撐，除了轉型新經濟挖掘內需以外，原先的經濟支柱也將重新拾起。

　　基建方面的繼續投入，固定資產投資速度在2015年上半年下滑到低點，政府意識到新經濟不能脫離舊經濟!年中的債務置換和發改委工程包，也說明了政府對于固定資產投資的重視。這一方面，從最近土地市場重新火熱可以略窺一二。當前，一二線城市地價和房價仍較穩定，小幅上漲。主要壓力來源于三四線城市。

　　但從長遠地看，大陸地區正在持續對房地產行業進行松綁，為了維持經濟穩定發展軟著陸，經濟結構的調整仍然離不開房地產的貢獻。目前政策面上進入降準降息的通道，對于未來一段時間內的樓市來說，無疑是一個中期利好。2015及2016年的收入和利潤仍可能進一步攀升。

　　香港新世界發展有限公司在穩固香港本部的情況下，積極拓展大陸發展空間，尋求有實力的機構進行合作，釋放資產盈利能力。0.5倍PB的地產股，賬上幾百億的現金，若將來公司提高股息分紅，加大在大陸地區的開拓力度，香港新世界發展有限公司非常值得關注!

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀