遠洋地產：蟄伏與改變

現在土地市場上已經很難見到遠洋地產這樣的大買家了。然而，“看到賊吃肉，也要看到賊挨打”。今年遠洋地產的“突然爆發”其實是之前漫長的蟄伏期“厚積薄發”的結果，李明說，之前的幾年，遠洋地產在翻“三座大山”：中遠、中化退出后的股權調整；區域結構的“去北京化”；商業持有物業的培育期。現在，這三座大山是基本翻過來了，股權結構已穩定，多個城市的區域布局已開花結果，持有商業物業正度過培育期開始貢獻現金流。“現在，才能向評級機構講述一個更完整、更穩定的企業故事。”

“現在內部要求正常招拍掛的項目，拿地到開盤要控制在10個月內。”在接受中國房地產報采訪時，一位遠洋地產控股有限公司管理層談及公司對快周轉的要求。

　　兩年幾乎沒有在市場拿地的遠洋地產在經歷大股東增持、董事會人員調整后，在2014年開始加速度，到目前已相繼拿下10塊地（包括5塊為并購所得）。與此同時，遠洋地產在資本市場上成功獲得12億美元債融資。

　　一方面，募資、拿地、收購打開了遠洋地產的擴張之路，另一邊，遠洋地產進行探索新業務，嘗試養老地產和房地產金融，而這將成為遠洋地產翻越“穩定股權結構、發展投資物業、全國區域布局”三座大山之后的第四步發展戰略的重要組成部分。

　　據遠洋集團內部人士透露，“公司正在制定企業的第四步發展戰略”。

　　買公司買地忙

　　持續拿地、并購，在樓市調整期，遠洋地產加大了逆勢擴張的腳步。

　　9月15日，遠洋地產旗下子公司收購中山兩公司股權，涉資2.82億元。一個月前，遠洋花4.84億元收購上海外高橋項目。

　　這種擴張的跡象在今年年初開始顯露。開年遠洋地產即斥資73億元，在北京土地市場攬獲3幅地，這也是遠洋地產潛伏三年后首度在京拿地。

　　在2009到2010年間，遠洋地產在青島、北京、上海曾拿下幾塊高價地，一度飽受爭議。此后，遠洋地產開始嚴格控制拿地。

　　2012年，遠洋地產全年僅購入3幅土地，新增土地儲備金額約為40億元。截止到2012年底，遠洋地產的土地儲備面積與2011年末期相比下降約4%。

　　2013年遠洋地產在全國新增項目僅4個，還包括兩個之前未公開的位于廣東中山的收購項目。這兩個項目共支付土地出讓金3.57億元。另兩個項目中，規劃面積5.5萬平方米的北京來廣營項目以招標方式獲得；天津武清項目，則是以掛牌方式獲得。總價款10.79億元，土地支出對銷售額的比重降至3%。

　　以此計算，2012年和2013年這兩年，遠洋地產在土地市場總共拿了僅50億元左右的土地。

　　到2014年，這一狀態明顯發生了改變。開年才8天，即花73億元在北京搶下3幅地，隨后在天津、中山相繼拿地，8月份兩次再拿下4幅地。

　　“今年上半年的拿地策略是比較積極的，新增土地儲備的付現金額大約70億元，項目總規模為230萬平方米。”遠洋地產內部人士對中國房地產報表示，今年的拿地計劃是150億元，還有一半的指標沒有用。

　　對于今年積極拿地的原因，上述人士解釋公司主要考慮了三方面因素。

　　“我們去年、前年沒怎么拿地，主要因為當時土地價格過高，地價和房價漲幅偏離正常水平，前兩年少拿了，正常來說今年就需要補一補，另外前兩年拿的少，今年在土地市場出現調整的時候更能夠抓住時機補倉。”前述遠洋管理層說。

　　其次，今年整體來說資金情況比較好，去年對大股東做了股份的定向增發，今年獲得8億美金銀團貸款、首發了美元債，總體的資金情況在同行當中屬于比較理想狀態。

　　另外，遠洋地產認為，今年的土地市場出現了一些拓展的機會，土地市場總體上比之前年度有明顯的降溫，尤其是在并購類項目上。“今年我們拿的10幅地塊中有5幅是并購獲得。”

　　漫長的蟄伏翻越三座大山

　　在加速擴張之前，遠洋地產經歷了一個漫長的蟄伏調整期。

　　用遠洋地產總裁李明的話來說，遠洋最難過的日子是2010年和2011年，最重要的原因是背了“三座大山”：第一座大山是那兩年股權結構不穩定：中化、中遠的相繼退出，股權問題一直持續了兩三年，現在換了中國人壽601628,股吧、南豐兩個新股東，股權結構才慢慢穩定。

　　第二是遠洋區域結構的調整帶來的壓力。在2010年前，遠洋地產過分倚重北京，單北京區域銷售業績就占遠洋總業績的70%。而北京恰恰是宏觀調控的重災區。這讓遠洋地產意識到，雖然很有難度，但“必須調整”。李明認為，調整的過程對于遠洋來說就是三年的“臥薪嘗膽”。

　　在2011年，遠洋270億元的銷售收入來自9個城市，而到2012年，來自17個城市。

　　同時，李明還在遠洋地產內部進行了管理變革，將公司原來的三級管理改為兩級管理，即“總部——事業部——城市公司”，現在變成了“總部——城市公司”，以提高效率。

　　李明眼里的第三座大山是商業性物業。以北京頤堤港項目來看，從拿地到開業一共花了6年時間，總投入40億元，在開業之前沒有任何正現金流回報。這種培養期對于發展的企業來說就像背著一個打濕的包袱。直到2012年起，這種調整才現成果。

　　“經過四五年的培育，商業地產已經到了逐漸成熟和收獲的階段，目前遠洋商業地產持有規模在100萬平方米左右，今年租金應該可以超過10億元，上半年是5億多元。”遠洋地產管理層表示。

　　對于商業地產發展的信心，該管理層解釋，遠洋商業地產95%以上持有的面積在北京非常好的地段，其次，公司現在持有的商業地產是以寫字樓為主的，如北京CBD的光華國際，金融街的遠洋大廈，包括后續正在開發過程當中的CBD核心區的Z6、Z13等。遠洋地產判斷：“寫字樓受經營、受經濟形勢的影響相對最小，抗風險能力最強。”

　　據介紹，未來幾年遠洋地產每年會有超過30萬平方米商業地產投入運營，投入運營的商業地產位置均是在一線或者比較熱點的二線城市的核心地段。

　　“預計到2019年，遠洋商業地產的持有規模會超過350萬平方米，年租金收入可以超過30億元，基本上可以覆蓋公司一年的利息支出，這是一個很重要的指標，也是很多投資者、評級顧問非常看重的指標。”遠洋地產內部人士透露。

　　其表示，目前遠洋的土地儲備當中有接近400萬平方米是商業地產，大概有一半左右會持有，一半左右會銷售，會根據不同城市、項目的具體情況決定。

　　“從未來的發展來看，公司還會再增加一些優質的商業地產的土地儲備，特別是增加一線城市核心地段，尤其是寫字樓的項目。”該人士說。

調整股權+調整債務結構

　　翻越大山意味著內修有了成效，而大股東的增持，評級機構的認可，也給了投資人信心。遠洋地產借勢發行美元債以調整公司債務結構。當然，這些都是遠洋地產逆勢擴張的底氣來源。

　　在2013年9月，遠洋地產通過增資擴股，獲得中國人壽和南豐集團約8億美元股本金。增發后，中國人壽持股比例為29%，南豐為21%，兩大股東加到一起持股比例增大到50%。

　　今年，兩大股東各增派一名董事參與集團經營管理，全力支持遠洋的信用評級和美元債券發行工作，兩大股東共認購遠洋發行的12億美元債券中超過25%的份額。

　　資料顯示，在2009年底，中國人壽斥資58.19億港元，認購遠洋地產發行的9.34億股新股，成為遠洋地產第二大股東，持股比例達16.57%。彼時的第一大股東是中遠國際，持股比例為16.85%。

　　國資委要求非地產央企退出，遠洋開始淡出了“央企”光環。2010年1月12日，中國人壽再次出手，購入中化股份所持遠洋地產的4.23億股，持股比例由16.57%增至24.08%，躍居第一大股東。

　　而去年大股東的增持，也在一定程度上減輕了遠洋的財務負擔。

　　在今年，遠洋地產首次獲惠譽、穆迪及標準普爾三大國際評級機構分別給予的長期外幣發行“BBB-”信貸評級，“Baa3”發行人評級以及“BBB-”長期企業信貸評級，展望均為“穩定”。

　　惠譽表示，遠洋與其大股東中國人壽于未來發展中存在強大協同效應，其充裕的經常性流動現金及穩健財務管理，為未來發展帶來保障。

　　花旗表示，樂意看到遠洋地產轉型至一個更平衡的輕資產商業模式及適度銷售增長等，特別在母公司支持下，長遠看來合理。

　　穆迪認為遠洋擁有充足土地儲備，針對大眾市場需求推出多元化產品，加上投資性物業的收入貢獻日益增加，帶來穩健營運效益。

　　標普則指出，遠洋的協議銷售額穩健增長、收益持續上升、穩定毛利及良好財務管理，有助改善財務狀況，預期遠洋的盈利能力將恢復，并于明年穩定下來。

　　機構的認可，幫助遠洋地產在7月底成功發行12億美元債融資，這也成為今年以來中國地產行業美元債發行的最大規模的一筆。

　　對于上市7年后首次評級，遠洋地產人士認為，經歷了戰略規劃和股權架構調整等動作之后，公司已經進入了相對成熟的發展階段，“現在，才能向評級機構講述一個更完整、更穩定的企業故事”。

　　遠洋地產強調，選擇在這個時機發債主要是為了調整公司的債務結構。從目前遠洋地產的債務結構來看，80%是內債，20%是外債。遠洋地產希望進一步提高外債占比，未來能達到60%內債、40%外債的比例結構。同時，從債務的長短期配比來看，目前遠洋地產一年到期的流動負債約占1/3，一年以上的中長期負債約占2/3。此次調的目標是希望短期負債降到1/4以下。

　　嘗試房地產金融

　　在遠洋第四步發展戰略中，有一個非常重要的板塊是輕資產，即房地產金融和房地產投資。

　　“就算未來不能占半壁江山，也至少是三足鼎立，這也是遠洋的特點所決定的。”李明對外這樣強調房地產金融的重要性。他說，房地產金融、房地產基金等將是遠洋在未來幾年一個重要的發展方向，它將不低于甚至強于對經營性物業的占比。未來遠洋輕資產和重資產加起來要占盈利水平的三分之二，住宅開發在營業收入中還會再占50%~80% ，但盈利會下降，主要起到平臺、專業、融資的功能。

　　或許正因為此，兩大股東派駐的兩名執行董事均有著豐富的金融行業工作經驗。

　　李明透露，曾掌管中國人壽2萬億元資產的投資部總經理劉暉女士，目前已出任遠洋地產副總裁，主管遠洋地產的投資和房地產金融業務。

　　這也能理解，為什么有金融背景的中國人壽和有港資背景的南豐中國高級管理人，成了遠洋旗下主導房地產金融板塊的主要人選。

　　“房地產金融目前在做一些探索，主要的形式還是輕資產，堅持市場化原則做房地產基金。目前房地產基金的管理規模大概50億元左右，下一步也將繼續加大規模，但總體上來說還是會穩步謹慎地推進。”遠洋地產管理層說。

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