房地產行業暴利終結，萬科啟動“工廠化”戰略

　　行業暴利終結 萬科啟動“工廠化”戰略

3月1日晚間，以“二手房個調稅按差額20%征收”為主要內容的“國五條”頒布之后，整個房地產交易市場一片嘩然，關于新房價格預期上漲、二手房交易量飆升等信息不斷涌現。

　　然而對于一直在調控中成長的中國房地產企業來說，調控似乎已讓他們處變不驚。"國五條’再次重申中央對調控的決心，更加堅定了我們對調控長期性的看法，這一切都在我們的預期之內。”萬科的董事會秘書譚華杰對《中國經營報》記者表示。

　　剛剛過去的2012年，萬科向市場交付了10萬套房子，其中，首次置業和改善型客戶占了其客戶總比例的87%，1412億元的銷售成績讓萬科再次成為了世界住宅銷售老大。然而不盡如人意的是，2012年萬科的結算毛利率呈現出進一步下降的趨勢。

　　“未來隨著地價在成本中占比越來越高，房企的盈利空間會被壓縮，利潤率回到合適的水平是行業大勢所趨。”對此，萬科總裁郁亮表示。不過記者注意到，面對日益嚴峻的行業調控形勢，千億體量的萬科也要謀求“轉型”。萬科宣布，在2012年基本實現了精裝修戰略的基礎上，2013年準備邁出其住宅產業化戰略的第二步工廠化。

　　“工廠化”轉型待考

　　隨著開發規模的快速擴張以及住宅產業化的嘗試，萬科在精裝房戰略之后推出了下一步“工廠化戰略”。

　　2月28日萬科公布了2012年的業績報表，1412億元的銷售成績單令萬科再次穩坐世界住宅銷售冠軍的寶座。與此同時，萬科當年交付的精裝修房也超過了八萬套，精裝修房的交房占比達到了80%，基本完成了其堅持多年的精裝修房戰略。

　　早在2009年，萬科著力推進其以裝修房、工廠化、綠色建筑為主要內容的住宅產業化戰略之后。不過，萬科所謂的精裝修房曾遭遇種種挑戰，就連郁亮當時也稱，“裝修房是萬科很大一道坎，萬科必須過這一關”。

　　時至今日，在實現80%的精裝修房交房比例之后，萬科可以說基本實現了其住宅產業化戰略的第一步。

　　不過光環之下，千億體量的萬科并非沒有煩惱。隨著萬科開發規模的快速擴張以及住宅產業化的嘗試，利潤率下降、精裝修房質量等問題一直都困擾著萬科的成長。

　　行業的形勢也不容樂觀。在針對房地產市場宏觀調控的“國五條”出臺后，市場一片嘩然。短期來看，針對二手房征收的稅賦可能會刺激新房的銷售，房地產企業或直接受益，各地的新樓盤都出現了應聲而漲的個案。但業內人士認為，此次的“國五條”只是一個信號，長期來看，房地產的宏觀調控或將加大力度，新房市場會受到沖擊。

　　在內憂外患之下，萬科選擇了下一步的戰略方向：“工廠化”建房子。

　　對于“工廠化”建房子的通俗解釋是：在房屋建造過程中采用工業化模式，大量使用預制件，主要構件均在工廠生產，然后運載到建筑工地搭建組裝，“像搭積木一樣建房子”的建筑施工方式。

　　“相對于傳統的施工方式而言，工廠化有利于實現大規模開發下的房屋品質控制，其建造速度也高于傳統方式，有利于實現更快的周轉；與此同時，工廠化施工與傳統的施工方式而言也更加環保。”萬科在其住宅產業化的戰略介紹中寫到。

　　加速周轉周期

　　如果萬科能夠在保證質量的前提下提高施工效率，那么“工廠化”戰略對于萬科突破當前的規模瓶頸顯然意義甚大。

　　過去幾年，在大規模、快周轉的開發模式下，萬科旗下的項目不能杜絕質量問題的困擾。萬科期望能夠通過工業化的標準施工方式，改變傳統施工方式中的滲漏、開裂等質量通病，以此提高整體項目的建筑質量。

　　而“工廠化”戰略背后的深意在于，它會提高萬科的施工銷售，縮短營銷周期乃至加速資金回籠。

　　早年，萬科曾以上海萬科新里程一棟12層的住宅實驗樓為案例進行研究統計，從開工到封頂，相比傳統施工方式，采用工廠化建設的工期縮短了30天左右。

　　而記者獲悉，通常萬科的一個住宅項目從拿地、開工到開盤銷售的時間是9個月左右，縮短30天的建設工期，則相當于萬科將施工效率提升了10%以上。

　　“快速周轉是萬科模式的核心之一，如果萬科能夠在保證質量的前提下提高施工效率，對于萬科突破當前的規模瓶頸顯然意義甚大。”一名中小房企的負責人士對記者分析。

　　據悉，萬科已經在北京、上海、南京、深圳、佛山等地的部分項目當中應用了工業化的施工方式“生產”房子。

　　“2012年我們的工廠化項目新開工面積已經達到272萬平方米，鋁模、大鋼模的新開工面積達到695萬平方米，較2011年增加了93%。”郁亮表示。

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