萬科，對物流地產動了心

　　進入2017年，萬科銷售沖擊5000億，創新業務和資本運作也進入爆發期。7月14日，萬科聯合厚樸等組成財團競購新加坡物流巨頭普洛斯，萬科占股21.4%成為第一大股東，借此一舉成為國內物流地產老大。

 

　　收購普洛斯，符合萬科對物流地產的一貫發展眼光。根據比例計算，萬科集團出資將達到170億元人民幣。

 

　　2015年末，萬科撤銷物流地產事業部，成立萬科物流地產發展有限公司。彼時，萬科便表示，未來將在住宅和傳統商辦地產之外，積極拓展消費地產、產業地產，以及地產延伸業務。其中，物流地產是產業地產業務重點方向之一。

 

　　本次交易有望成為亞洲歷史上規模最大的管理層參與的交易。最終還需通過普洛斯股東大會及新加坡相關監管的批準程序，普洛斯董事會及財團將一起推動后續流程。

 

 

　　今年初，萬科聯合招行等建立收購平臺，將印力商業集團收入囊中。萬科也因此進入國內商管平臺前三。

 

　　通過這些并購“嫁接”動作，萬科向外界展示了其“最大住宅開發商”之外的野心，在城市配套服務商的各個領域，萬科也有意爭奪老大之位，向著萬億平臺躍進。

 

　　在6月30日股東大會選出新一屆董事會之后，宣布退休的王石同時宣稱，萬科正在進入“穩定的黃金時代”，并稱未來萬億可期，“怎么高估都不為過”。

 

　　根據普洛斯2016年年報，公司實現7.77億美元的收入，同比增長10%；實現7.19億美元的歸母凈利潤，同比增長48%。普洛斯在中國區總資產122億美元總開發面積達2670萬平方米，其中建成面積為1490萬平方米，在建面積1170萬平方米，并另外包括1210萬平方米的土地儲備。

 

　　就物流領域來講，除了傳統物流企業比如順豐、韻達等之外，電商們也開始自建物流體系，競爭也是異常激烈，目的很明確，搶占快速發展的中國物流市場。比如，2013年，阿里巴巴拿出了“殺手锏”——菜鳥網絡。卓越亞馬遜在國內同時布局北京（樓盤）、蘇州（樓盤）、廣州（樓盤）、成都四大運營中心，京東商城也同樣在全國買地籌建物流倉儲基地，以解決日益加大的物流壓力。

 

　　萬科收購普洛斯之后，“地產+物流”模式導致萬科在物流市場選址、開發建設、運營等諸多方面具備先發優勢，可以預見的是物流市場競爭將更加激烈，萬科不僅會搶傳統物流比如順豐這樣企業的生意，還會搶電商企業馬云阿里巴巴的生意。而對于萬科轉型來講，肯定是一件值得肯定的事情。

 

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，由于未來房地產市場“老大”的定位標準可能更加多元化，在房地產行業多元化領域會有多個“老大”同時出現。比如傳統住宅領域“老大”、商業地產領域“老大”、產業地產領域“老大”、養老地產領域“老大”，或者其他細分地產領域“老大”，萬科收購普洛斯之后，萬科可以收獲物流領域“老大”的市場地位。

 

　　萬科董事會主席、首席執行官郁亮對此表示，“此次交易如完成，將是萬科城市配套服務商戰略的重要舉措，有助于萬科在物流地產領域完善布局，進一步擴大影響力。萬科和普洛斯兩家優秀企業的聯盟建立，將有望在全球范圍內打造全新的商業發展模式，通過發揮雙方在各自專業領域形成的優勢，未來可在地產、物流、商業消費以及資產管理等領域構建全方位服務體系，從而建立起圍繞客戶和城市的生態系統。”

 

 

　　普洛斯于2010年10月18日在新加坡上市，是繼1993年新加坡電信上市后新加坡集資最多的招股上市，業務遍及中國、日本、美國和巴西，管理價值近400億美元的物流資產，是全球最大的物流地產商和物流公司之一。

 

　　普洛斯于2003年進入中國市場，第一站位于上海。不過一開始，其在中國發展并未達到預期，于是將目光轉向了二級市場，收購了樂購整套配送設施并在上海取得西北物流園的開發權，與蘇州工業園區的蘇州物流園區簽訂了開發協議，以入股形式進行工業物流園區的開發及建設，終于在2004年拿下了14萬平方米的工業物流設施及土地，成功踏出了第一步。憑借著強大跨國企業背景和大企業客戶資源，僅4個月后蘇州工業園的物流設施租用率便從55%猛增至92.8%。其中客戶不乏阿迪達斯、三星、諾基亞、三井和歐萊雅這樣的國際頂級企業。

 

　　打響了蘇州園區的第一槍后，普洛斯在中國發展順風順水。從環渤海、長三角、珠三角、到內陸幾大城市，全都布滿了公司的物流園區。至2008年，僅用了5年時間，公司在全國19個城市建立起了50多個物流園區。

 

　　普洛斯2016年年報顯示，公司實現了7.77億美元的收入，同比增長10%，實現7.19億美元的歸母凈利潤，同比增長48%。另外，公司在中國區總資產為122億美元，總開發面積達2670萬平方米，其中建成面積為1490萬平方米，在建面積1170萬平方米，并另外包括1210萬平方米的土地儲備。

 

　　興業證券研報指出，普洛斯在中國成功的秘訣是——公司分工明確、高效合理的三大閉環戰略業務模式。

 

　　普洛斯進入市場早，被客戶認可度高，擁有先發、壟斷的政府及土地資源優勢。另外，公司還通過出讓股權、邀請認購旗下基金份額、甚至投資入股的形式積極與中國各方政企資源有關的資本力量結盟，以持續保持現存的土地資源優勢。以較低拿地成本進行商業地產循環開發，利潤存在再次增值空間。

 

 

　　由萬科、厚樸投資、高瓴資本、中銀投聯合組成的財團參與了普洛斯的全面私有化交易，歷時半年多后，最終在7月14日以790億收購這家全球物流巨頭，成為亞洲歷史上最大的私募股權并購。

 

　　普洛斯是全球物流地產領域翹楚，目前在全球持有或管理的物流地產面積約5500萬平方米，對應的資產價值約410億美元。普洛斯在中國處于絕對領先地位，其市場份額超過第2到第10名的總和。

 

　　萬科參與這項收購，顯然是出于其發展物流地產的考慮。

 

　　在萬科的城市配套服務商轉型中，萬科提出了生態系統的理念，即“住宅+全周期城市配套服務”，而城市物流地產是其中重要的一環。

 

　　截至2016年底，萬科物流地產已獲取的18個項目總建面約147萬平方米。今年計劃再增加150萬平方米。

 

　　通過此次收購，萬科將在國內物流地產領域占據絕對優勢。

 

　　對于競購普洛斯，萬科董事會主席、首席執行官郁亮表示，此次交易有助于萬科在物流地產領域完善布局，有望在全球范圍內打造全新的商業發展模式，未來可在地產、物流、商業消費以及資產管理等領域構建全方位服務體系，從而建立起圍繞客戶和城市的生態系統。

 

　　在業務協同方面，萬科整合印力之后的商業平臺聚集了豐富的客戶資源，未來有機會將其導入物流倉儲的客戶群當中；而普洛斯的客戶以第三方物流公司、制造業企業、零售及電商企業等為主，也有機會與萬科商業開展更多合作。

 

　　除了與物流地產之外，萬科城市配套服務的轉型也在如火如荼地進行。

 

　　萬科北京公司今年提出了V盟戰略、上海區域提出了“熱帶雨林”體系，深圳公司七大創新業務全面發力，其余如杭州、廈門等分公司也不甘落后。

 

　　近期股權之爭的解決，令壓抑了近兩年的萬科人干勁大增。

 

　　據了解，目前萬科已發展成型的新業務包括物業管理、商業運營、物流地產、產業地產、長租公寓、家居裝修、冰雪俱樂部、教育等。

 

　　東莞證券認為，萬科董事會順利換屆，表明股權之爭告一段落，管理層真正重新回歸經營發展的正軌，公司未來快速發展值得期待。

 

 

　　作為現代化物流地產界毫無爭議的霸主，普洛斯在其2003年入主中國后，僅10年時間內由14萬平方米地產起家，增長百倍至1500萬平的物業資產，即使將前十名其他企業擁有的土地份額全部加起來，也不及其三分之二，而各大物流、電商、高端制造業也爭先欲成為其客戶。

 

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，萬科收購普洛斯，毫無疑問將萬科的綜合競爭力大幅提升——

 

　　拿地能力明顯提升。萬科收購普洛斯，具備了物流的產業能力，在拿地階段可以以“物流+地產”的方式積極布局樓市，從拿地能力來看，明顯得到提升，地方政府也愿意這樣的企業來發展。很明顯，通過“物流+地產”聯合拿地方式，萬科獲得了房地產開發的土地儲備，普洛斯也獲得了物流領域市場布局機會，兩類業務協同發展，兩全其美；

 

　　融資成本也會大幅降低。道理很簡單，房地產開發融資和物流領域的產業融資成本肯定不一樣，通過“物流+地產”聯合拿地方式獲得的物流項目，其綜合融資成本肯定比房地產開發要低得多，這樣，對于降低萬科地產開發這塊的融資成本，提升整齊盈利能力也是有幫助的；

 

　　普洛斯、印力等成為萬科繼續規模化的助推器。

 

　　普洛斯、印力等不僅僅為萬科在拿地階段、融資階段獲得便利，在協同發展上也是有相互助推的作用。

 

　　可以預見，有了普洛斯和印力等產業能力的萬科，勢必會用足這些產業能力助推房地產開發的快速規模化，在未來3-5年當中繼續充當房地產開發市場領頭羊。

 

 

　　事實上，目前我國物流倉儲供給結構不均衡現象明顯，存量總供給不足且高端倉儲占比較低，供需缺口巨大。

 

　　另外，從供給格局上看，我國物流倉儲設施的供應主體以外資為主，前十大供應商中有6個外資供應商，分別為普洛斯、嘉民、安博、豐樹、維龍及蓋世里，合計市場份額占比高達79.10%。而內資供應商僅有宇培、寶灣、易商及新進入的平安，合計市場份額僅為20.80%。

 

　　廣發證券研報指出，我國整體物流績效偏低，2008年金融危機后，整個社會對于降本、提效的訴求逐步增強，帶動高標倉儲需求快速增長，但供給端看，我國未來物流地產是地產細分子行業中需求和供給關系最為健康的板塊。此外，在整體供不應求的狀態下，我國物流倉儲設施的空置率較低，并且租金水平逐年呈現穩定增長。從投資回報率來看，高標物流倉儲設施的收益率明顯高于其他商業類地產，目前我國一線城市物流地產收益率在6.5%-7%。較高的收益率是物流地產近幾年逐步受到資本關注的本質原因。

 

　　廣發證券指出，國內資金資產配置的新變化體現在經濟增速下臺階，整體資產投資回報率趨勢性下行的背景下，尤其是一些期限較長、成本較低的資金逐步加大風險-收益率折中資產的配置。未來隨著內資開發商實力增強，對物流地產項目開發運營經驗逐漸積累，憑借自身的本土化優勢，預計未來內資物流地產商的份額有望提升。而對于萬科此次參與收購，易居研究院總監嚴躍進表示，此前融創并購項目規模相對大，但現在萬科參與此類并購，從標的來看也屬于較大的一種。并購本身或由普洛斯主導，既配合了其私有化的模式，也說明其在物流地產方面的成本開始增加，尤其是類似以前此類企業在中國市場拿地，成本非常低，但這兩年物流和產業用地的成本也開始上升。并購本身對萬科等帶來了很多投資的機會，類似的并購也有助于新萬科的新投資模式出現。　（本報綜合報道）