房地產融資迎“冰封”時刻

　　“近期各家銀行密集接受監管部門的各種檢查。在信用風險領域，開發貸是檢查的重點。”銀行業人士對中國證券報記者表示，監管部門對銀行理財資金違規流入房地產也查得特別緊。銀監會近日連續下發關于銀行業風險防控的文件，并開展一系列專項整治，房地產風險成為重點排查領域。多家銀行的對公信貸業務負責人表示，目前開發貸業務并未停滯，但全面收縮的勢頭相當明確。

　　監管重拳頻出

　　銀監會一季度經濟金融形勢分析會要求，嚴禁銀行資金違規流入房地產領域。業內人士表示，在執行層面，監管部門抓得特別細，不放過任何死角。

　　廣東、浙江等地銀監部門人士對中國證券報記者透露，近期“三套利”(監管套利、空轉套利、關聯套利)專項治理工作是重點，房地產風險則是重中之重，重點檢查銀行業金融機構有沒有違規為房地產“輸血”。例如，信貸資金是否借道建筑業或其他行業投向房地產領域，是否通過同業業務、理財業務或拆分為小額貸款等方式向房地產領域提供融資。

　　銀行業理財登記托管中心去年末發布的《中國銀行業理財市場報告(2016年上半年)》顯示，去年上半年累計有18.99萬億元理財資金通過配置債券、非標資產、權益類資產等方式投向實體經濟。其中，投向房地產業的理財資金約2.09萬億元，居第二位，占比13.06%，僅次于占14.21%的土木工程建筑業。銀行業內人士坦言，實際進入房地產領域的理財資金規模可能更大。

　　多位地方銀監部門人士表示，作為地方銀監部門，對于一些全國性銀行發行理財產品的底層資產無法完全“穿透”，許多資金通過理財、資管產品“繞來繞去”，最終進入房地產領域，今年這將是監管部門排查的重點。

　　對于排查出來的違規行為，銀監部門處罰起來毫不手軟。1月，上海銀監局對江蘇銀行上海分行開出近478萬元的罰單，原因是該行為房地產公司違規提供融資用于支付土地出讓金。3月，青島銀監局對海爾集團財務有限責任公司違規發放房地產貸款開出一張20萬元的“罰單”。4月，華夏銀行重慶九龍坡支行因房地產貸款資金管控不到位受到行政處罰。

　　開發貸明顯收緊

　　監管部門的高壓令商業銀行調整房地產開發貸款策略。“我們最近幾年對于開發貸的投放都很謹慎，審批權限也卡得非常死，地方分行可以批的開發貸額度不高。”農行總行對公業務人士表示。民生銀行某地方分行相關負責人說：“現在地方分行沒有開發貸，審批權限都在總行的房地產事業部。”

　　多位股份制銀行人士表示，目前在股份制銀行，開發貸審批權限上交總行很普遍。個別股份制銀行大幅收縮房地產貸款業務甚至停止新增業務。

　　開發貸的收縮在上市銀行2016年報中也有體現。建設銀行2016年房地產業貸款余額2991.98億元，較上年減少1149.98億元，房地產業貸款金額占比也從2015年的4.29%降至2.91%。中國銀行將房地產行業與過剩產能行業等一同視作風險控制的重點領域，2016年房地產行業的貸款余額為2809億元，較上年末下降17.95%。

　　業內人士預計，開發貸全面收縮之勢暫難逆轉。央行最新披露的數據顯示，一季度房地產貸款新增1.7萬億元，占同期各項貸款增量的40.4%，比2016年占比低4.5個百分點。其中，房地產開發貸款余額7.54萬億元，同比增長7.4%，比上年末回落0.9個百分點；個人住房貸款余額19.1萬億元，同比增長35.7%，比上年末回落1.1個百分點。

　　央行調查統計司司長阮健弘稱，截至一季度末，銀行業房地產信用敞口約為29.8萬億元，占銀行業總資產的12.7%。未來央行將繼續積極指導金融系統配合做好房地產調控相關工作。

　　接近央行的人士對中國證券報記者表示，房地產貸款新增占比將成為央行考核MPA的重要參數之一。

　　當然，銀行對開發貸并非完全“封殺”，而是遵循國家政策導向，有保有壓。交通銀行某地方分行人士表示：“目前政策對于開發貸控制得非常緊，但對于保障房仍大力支持。一季度我們分行的房地產貸款額度基本都用在保障房項目上。”銀監會最新統計數據顯示，截至3月末，保障性安居工程貸款余額3.5萬億元，同比增長52.2%，比年初增加3392億元，同比多增313億元。

　　控制房地產融資業務增速

　　除開發貸外，銀監會近期明確要求銀行將房地產企業貸款、個人按揭貸款、以房地產為抵押的貸款、房地產企業債券以及其他形式的房地產融資全部納入監測范圍，定期開展房地產壓力測試。而對于房地產融資占比高、貸款質量波動大的銀行業金融機構，以及房地產信托業務增量較大、占比較高的信托公司將會被各級監管機構重點關注。

　　券商分析人士認為，銀監部門將全面控制房地產融資業務增速，從而有效防范集中度風險。

　　據媒體報道，銀監會信托部主任鄧智毅在日前召開的信托業監管工作會議上表示，信用風險是信托資產面臨的主要風險，信托業的實際風險水平可能高于預估。2016年以來，房地產信托業務、煤炭、鋼鐵等產能過剩領域的風險更為突出，信政合作業務風險緩釋不足的問題愈加普遍。

　　這意味著，房地產“輸血”的另一重要管道——房地產信托也將受到更嚴格的監管。招商證券研究報告認為，開發商資金鏈指數自2016年四季度以來持續收緊。截至今年3月底，該指數下降至128%，是2015年下半年以來首次跌破130%的“紅線”。

　　國際信用評級機構穆迪表示，今年開發商的流動性將持續趨緊，這反映了年初以來房地產銷售趨緩以及國內債券發行大幅放緩的狀況。

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