渠道收窄 中小房企融資成本攀升

　　2016年部分房企銷售業績實現大幅增長，但隨著樓市調控不斷深入以及市場預期出現變化，今年房企經營壓力將比去年明顯增加，房企融資渠道繼續收窄，對中小房企而言，融資環境不容樂觀。

　　統計顯示，截至目前，按行業類劃分，共有78家房企公布2016年年報。受益于2016年樓市火爆，多數房企都實現了年度銷售額同比增長。

　　業內人士表示，2016年部分房企銷售業績實現大幅增長，但隨著樓市調控不斷深入以及市場預期出現變化，今年房企經營壓力將比去年明顯增加，房企融資渠道繼續收窄，對中小房企而言，融資環境不容樂觀。

　　龍頭房企業績大增

　　克爾瑞研究中心數據顯示，2016年房地產行業跨過3000億元的就有三家，除了“你爭我趕”的恒大萬科，碧桂園今年也厚積薄發，全年業績提升121%，邁進3000億元門檻。同時，千億房企陣營擴容至12家，總銷售金額達到2.4萬億元。

　　從龍頭房企的年報業績來看，萬科2016年實現銷售面積2765.4萬平方米，銷售金額3647.7億元，同比分別增長33.8%和39.5%；恒大2016年實現合約銷售額3733.7億元，同比增長85.4%，超額完成全年目標。

　　也有部分房企借助樓市回暖實現扭虧為盈。中華企業2016年實現凈利潤6.55億元，同比增長126.34%；浙江廣廈2016年實現凈利潤3.57億元，同比增長154.41%。

　　“2016年的業績高漲令房企信心滿滿，2017年不少百強企業躍躍欲試準備再次大展身手。”中國指數研究院報告認為，邁檻成為2017年房企的銷售目標，不同規模的房企向著5000億元、3000億元及1000億元目標全速進軍。在大部分企業堅持較為穩妥的發展目標時，碧桂園、融創和藍光的銷售目標比較激進，目標增長率均超60%，其中融創接近翻番。

　　值得注意的是，在簽約銷售金額大幅增加的情況下，仍有房企出現增收不增利的“窘境”。比如，首創置業2016年全年實現簽約銷售455.1億元，同比增長40%，但歸屬于母公司股東的凈利潤僅為20.32億元，同比下跌2%。

　　融資渠道收窄

　　雖然年報業績喜大于憂，房企手中資金較為充裕，但在開發貸審核趨嚴、基金業協會叫停用于投資16個熱點城市住宅地產類資管計劃備案的情況下，今年房企融資渠道將繼續收窄。

　　中原地產統計顯示，2017年一季度全國房企包括私募債、公司債、中期票據等融資合計僅649.5億元，延續去年四季度以來的低迷，同比下調幅度達83.8%。同時，資金價格也出現明顯上行趨勢。

　　與2016年初貨幣寬松、市場回暖、房企票據債券發行量爆發式增長相比，當前房企的整體融資環境不容樂觀。

　　克而瑞研究中心報告顯示，從融資結構來看，1-2月監測的108家房企，其銀行貸款總額為274.5億元，占房企新增融資近35%。票據、債券的發行額也達251.4億元，占房企新增融資的31.9%。其他類融資中的委托貸款數額增加，證券及資管公司向房企輸血情況增加。

　　興業研究分析師陳姝婷表示，事實上，龍頭房企的融資主要來源于銀行貸款，其中國有房企表現更為明顯，在債券、再融資、非標等政策收緊的情況下其融資壓力不太大，但中小民營房企獲得開發貸的難度較大，受限后融資渠道縮窄，融資成本攀升。

　　北辰實業日前也發布公告宣布，為了進一步拓寬公司融資渠道，改善公司債務結構，補充營運資金，公司或公司的全資子公司擬在北京金融資產交易所申請發行債權融資計劃。本次發行債權融資計劃的注冊額度不超過20億元人民幣。

　　同時，在國內融資渠道不斷收緊背景下，境外融資開始不斷升溫。克而瑞研究中心統計顯示，房企境外發債的占比較2016年顯著增加。2017年1-2月富力地產、旭輝集團、新城控股、當代置業等多家房企發行共計27.35億美元優先票據，折合人民幣近188億元。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉表示，伴隨融資渠道逐步收緊，房企運營風險越來越大。房企“加杠桿”的資金周期一般為2年，也就是2017年下半年將是2015年下半年房企開始“加杠桿”資金開始到期的時間。如果企業無力償還，則面臨資金壓力。

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