上海樓市回暖：高端住宅供不應求 寫字樓凈吸納量接近歷史峰值

　　2021年第四季度，上海房地產市場強勢收尾，進一步穩固了全年的復蘇回暖趨勢。

　　第一太平戴維斯中國區住宅銷售部主管、高級董事唐華在接受《中國經營報》記者采訪時表示，2021年上海豪宅市場尤為火爆。“今年均價超10萬元/平方米的高端住宅供應面積為112萬平方米，成交面積121萬平方米，市場供不應求的情況較2020年更為明顯。”

　　上海寫字樓市場也打贏了一場“翻身仗”。第一太平戴維斯數據顯示，上海寫字樓市場2021年全年凈吸納量共計136萬平方米，同比實現翻番，接近2015年歷史峰值。

　　仲量聯行也認為，短期內，金融服務業、專業服務業和科技新媒體行業仍將是上海寫字樓市場需求的主要驅動力。先進制造業和新零售業等新經濟行業將進一步拉動整體需求，同時總部企業將在非中央商務區尋求獨棟辦公樓整租或投資機會。“租金在短期內有望持續增長，但預測大量未來供應將制約租金增速。”

　　新房市場量價齊升

　　第一太平戴維斯數據顯示，2021年，上海成交一手商品住宅1055萬平方米，較去年上升13.4%；成交價格較去年微升0.44%，達到55578元/平方米。

　　據統計，上海市2021年全年共計發放280張預售證，新增取證項目主要集中于外環以外，占比達到80%，而外環以內各區域取證項目數量均明顯減少。

　　對此，第一太平戴維斯分析稱，在已經完成認購的前五批次集中公示的224個商品住房項目中，有117個項目觸發積分搖號，整體觸發率達到52.2%。在觸發積分的項目中，有超過82%的項目均價在8萬元以下，多為外圍剛需或改善類項目。

　　更為火爆的是滬上豪宅市場。唐華告訴記者，高端住宅供不應求的情況較2020年更為凸顯。受限價等相關因素影響，高端住宅成交均價小幅上漲至122961元/平方米，漲幅在3%左右。

　　在唐華看來，上海市核心區域高端住宅項目受到市場熱捧的重要因素包括供應稀缺、剛需改善需求旺盛、可實現財富保值目的等。據第一太平戴維斯統計，2021年，上海市高端住宅成交總價段集中在1000萬元~2000萬元之間，占比達63%，而3000萬元以上的住宅成交開始明顯減少，主要受供應稀缺影響而“一房難求”。

　　此外，高端市場觸發積分的情況也更為普遍，觸發積分比例達到73%。高價差也導致價值投資者增多，高凈值人群加入到了高端住宅市場的搶房行列。

　　對于未來上海住宅市場的走向，唐華以幾個熱門板塊舉例稱，徐匯濱江板塊的供應量將會比2021年更大；前灘板塊2022年仍持續有新項目入市，預計供應套數將有所增加，或將成為購房者的入市良機；蘇州河沿線的普陀、虹口及靜安等區域也不乏有一些好項目入市。

　　唐華表示，預計“五大新城”(嘉定、松江、青浦、奉賢、南匯)和臨港新片區的熱度仍將延續，尤其是臨港新片區的表現將更為亮眼。“2022年，我們將看到上海在城市更新方面的升級表現，還會出現更多的綠色建筑，這不僅是響應國家‘雙碳’目標的需求，也是推動上海整體住宅產品升級的契機。”

　　在土拍方面，2021年，上海市實行“集中掛牌、集中供地”的“兩集中”供地新政，分別于當年6月、10月和12月完成三批次集中供地。受益于規劃的推進和落地，“五大新城”土地供應量激增，而內環內核心區域土地有50%為商住類綜合性用地，另有城市更新類地塊以遴選的形式出讓，都對房企的開發能力和現金流提出了更高要求。

　　據第一太平戴維斯統計，2021年，上海市住宅用地成交主要集中于“五大新城”。另外，浦東成交金額最高，達680億元，而成交樓面價最高的地塊位于楊浦區，達63096元/平方米。

　　“在2021年上半年，民企拿地表現積極，下半年開始趨向謹慎，更多的土地由國企、央企等‘國家隊’托底。房企間合作拿地的情況趨多，在增加競爭力的同時考慮緩解資金壓力、降低投資風險。”第一太平戴維斯預計，未來，房企將適度收縮戰線，審慎擴張并回歸主力城市。在嚴控信貸的前提下，房企開始改變高周轉路徑依賴，轉向在各自熟悉的戰場尋求發展。

　　寫字樓市場凈吸納量翻番

　　“2021年，上海商業地產租賃需求強勁反彈，尤其是辦公樓和物流地產等市場吸納量創出新高。”仲量聯行華東區董事總經理兼中國區商業地產部總監張靜表示，上海辦公樓市場的強勁表現得益于租戶類型多元化，有效降低了空置率，并在有大量供應的市場環境下支撐租金增長。這在非中央商務區表現尤為明顯。

　　仲量聯行數據顯示，2021年，上海市辦公樓市場凈吸納量共計150.6萬平方米，其中四季度凈吸納量達37.1萬平方米。中央商務區主要受內資金融服務業、專業服務業、科技新媒體和零售業擴張推動，2021年凈吸納量達到41.3萬平方米。

　　而甲級寫字樓市場更是迎來了供應爆發。第一太平戴維斯數據顯示，2021年四季度，上海甲級寫字樓市場迎來7個新項目，新增供應面積合計約65.9萬平方米。至此，上海市全年新增供應面積達120萬平方米，占到年初計劃體量的85%；而總存量達1520萬平方米。

　　值得一提的是，據第一太平戴維斯統計，2021年四季度，上海市甲級寫字樓市場錄得40.5萬平方米凈吸納量，環比增長18%。上海寫字樓市場2021年全年凈吸納量共計136萬平方米，同比實現翻番，接近2015年歷史峰值。

　　第一太平戴維斯分析稱，盡管2021年上海甲級寫字樓供應量依然較大，但鑒于需求強勁，2016~2020年供過于求的市場局面在2021年得到暫時緩解，全市平均空置率為14.2%。

　　另據仲量聯行統計，截至2021年末，上海浦東中央商務區受活躍的租賃市場推動，空置率環比下降1.3個百分點，同比下降4.0個百分點至9.9%。在浦西中央商務區內，核心商務區空置率環比下降1.7個百分點，同比下降4.9個百分點至6.0%；而在非中央商務區，空置率也環比下降2.9個百分點，同比下降5.5個百分點至24.9%。

　　“上海市是民營和國有企業業務布局的重要城市，目前已累計吸引800多家跨國公司地區總部，近期包括中國電氣裝備集團和中國船舶工業集團在內的多家央企也將總部設立或遷至上海。”第一太平戴維斯表示，2022年，上海市寫字樓市場仍計劃有百萬量級的新供應，整體出租率和租金增長或將承壓。“考慮到新項目入市加劇市場競爭，采取靈活策略方為業主的制勝之道。”

　　轉自：中國經營網

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