房票亮點在于拓寬了安置渠道，被征收人可根據自身需求和喜好，在規定時間內在“房源超市”自由選擇合適的物業類型、戶型、面積、位置等，滿足了被征收人更加靈活、多元和個性需求，也可以推動房地產市場去庫存
“保障性住房建設更多支持以家庭為單位的產權式購房需求，其制度設計是實施嚴格的封閉管理，不得上市交易，這將是區分保障性住房和市場化住房的一個重要舉措，可以最大限度地保障保障性住房的供給，實現保障歸保障、市場歸市場。”
新機制的要求是以人定房、以房定地、以房定錢，其中最根本的要求是以人定房、以房定地，即以城市常住人口來定增量土地面積，體現了以人為本的理念，只有把握新的住房消費需求，才能確保“房”“地”“錢”等資源的有序配置，防止市場大起大落
房地產行業將從建設為主的房屋建筑業和房地產開發業逐漸轉為房地產經紀、物業管理、租賃和資產管理行業為主，并帶動提供存量房的改造維護的建筑業發展
2024年伊始，多個城市推出房票安置政策。1月5日，廣州市荔灣區發行了全市第一批房票，標志著廣州市房票政策正式落地。緊隨其后，嘉興市、佛山市相繼推出房票政策。
房票是指被征收人房屋安置補償權益貨幣量化后，征收人出具給被征收人購置房屋的結算憑證。從各地房票安置政策細則來看，其主要著力于短期內定向去化新房甚至指定區域新房庫存，表現為房票主要用于購買安置房或新建商品房，且房票有效期普遍在6個月至24個月。
房票亮點在于拓寬了安置渠道，被征收人可根據自身需求和喜好，在規定時間內在“房源超市”自由選擇合適的物業類型、戶型、面積、位置等，滿足了被征收人更加靈活、多元和個性需求，也可以推動房地產市場去庫存。
房票本身并非新制度，此前在全國房地產“去庫存”大潮下，被多個城市所使用，取得積極成效。作為激發市場需求、去庫存的重要舉措，房票將為各地構建房地產發展新模式提供新思路。
聚焦近年中央經濟工作會議部署，2021年首次定調房地產“探索新的發展模式”，2022年要求推動房地產業向新發展模式平穩過渡，2023年要求加快構建房地產發展新模式同時，還提出要完善相關基礎性制度。從中央相關表述到住建部門的部署，再到各地優化調控政策，預示著構建房地產發展新模式工作進入了制度完善的新階段。
在堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位下，房地產發展新模式是穩定當前市場、扭轉供需錯配發展困局的關鍵路徑。構建房地產發展新模式，需要適應市場供求關系發生重大變化的新形勢，推動商品房和保障房的“雙輪驅動”，科學配置“人房地錢”等資源要素，把握中長期發展新方向，助力房地產行業高質量發展。
新形勢：適應市場供求關系變化
廣州120平方米以上住房不再限購；上海優化住房限購政策，支持非上海市戶籍單身人士購房；北京通州區取消了購房需要落戶、社保或納稅需滿3年的要求……近一段時期，部分樓市“風向標”城市根據自身情況優化調控政策，以支持剛性和改善性住房需求釋放，反映出2024年各地購房限制性政策將進一步放寬。
各地調控政策的持續寬松，有望帶動購房預期的持續改善，是滿足多樣化和多元化住房需求的重要舉措，也是適應房地產市場供求關系新形勢的關鍵舉措。
2023年7月24日中央政治局會議指出，“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”。這是立足我國經濟社會發展階段和房地產自身發展規律作出的重大判斷，構建房地產發展新模式，首先要把握住這個重大變化。
中國宏觀經濟研究院投資研究所研究員劉琳說，從現實維度看，我國房地產市場已走過20年高速擴張階段，過去追求速度和數量的發展模式，已不適應高質量發展的新要求，構建房地產發展新模式是大勢所趨。從未來維度看，在“房住不炒”定位下，打造綠色、低碳、智能、安全的好房子，成為滿足人民的美好生活需要的重要途徑，也是促進房地產業高質量發展的應有之義。
在新形勢之下，構建房地產發展新模式需要適應市場供求關系的重大變化，針對房地產高質量發展面臨的突出矛盾和問題，需要從存量端、增量端、模式端進行積極調整，推動房地產市場平穩健康發展。
從存量端來看，我國住房供應規模大，存量消化將是重要調整的方向。近十年，我國住房供應規模持續增加，商品住宅銷售面積累計132.34億平方米，是上一個十年的2.2倍。根據“七普”數據，在2020年，全國家庭戶住房建筑面積總量超過了500億平方米。
國家統計局發布的《中國人口普查年鑒-2020》數據顯示，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，平均每戶居住面積達到111.18平方米。可見，無論是住宅總面積，還是人均居住面積，存量消化將是房地產發展新模式的重要內容。
從增量端來看，人們對住房的需求已經從“有沒有”向“好不好”轉變，滿足市場需求是增量調整的重要方向。住房城鄉建設部數據顯示，2023年1～11月，全國二手房交易量占全部房屋交易量的比重達到了37.1%，創造歷史新高，全國已經有7個省和直轄市的二手住宅交易量超過了新建商品住宅交易量。二手房交易數量上升，反映出剛性和改善性住房需求的增長。
新形勢之下，我國房地產市場發展由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，人們對美好居住的生活需要不斷增長，將為構建房地產發展新模式提供重要機遇。
中央財經大學管理科學與工程學院教授易成棟說，房地產市場特征為總需求增加并且相對穩定，存量房供應增加，新房供應逐步下降。因此，房地產企業業務由開發建設為主轉向資產經營管理等為主，由新建為主改為新建與存量維護更新并重。
從模式端來看，適應新形勢的調整方向，就需要房地產市場的制度模式和企業的運營模式實現優化升級。
制度模式方面，多位受訪專家認為，制度模式包括了住房制度、相關基礎性制度以及房地產全生命周期管理制度，需要有關部門充分運用土地、金融、財稅等工具，不斷完善保障與市場協同、租購并舉的住房制度。
企業模式方面，劉琳說，新模式要求房地產企業更加注重產品的專業服務，讓企業的生產更專業、財務更穩健、產品客戶更聚焦，新科技、高質量、好服務將是衡量企業的重要標準。未來，房地產企業將分化出兩大類型，一是涵蓋增量開發、舊改、物業服務、工業產品、文旅發展等業務的企業，二是聚焦一類或兩類產品業務的小而美企業。
新協同：科學配置要素資源
2023年12月，國家開發銀行向福建省福州市雙龍新居保障性住房項目授信2.02億元，并實現首筆貸款發放1000萬元。此次貸款資金將專項用于支持700套配售型保障性住房建設，這標志著全國首筆配售型保障性住房開發貸款成功落地。
推進保障與市場協同發展，是新發展模式的題中應有之義。此前商品房和保障房的“雙輪驅動”存在一長一短的情況，保障性住房建設相對滯后，在住房供給中占比偏低。
中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說，目前房地產市場面臨著結構性問題，商品房出現過剩，保障房供應不足，尤其是青年人口和新市民的住房問題仍然突出，需要進行房地產存量結構的調整，商品房內部的調整，以及商品房和保障房之間的調整。
規劃建設保障性住房，是完善住房制度和供應體系、重構市場和保障關系的重大改革。本次改革的重點是拓展了配售型保障性住房的新路子，滿足新市民和青年人的剛需型首套購房需求，實現政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，建立租購并舉的住房制度。
“保障性住房建設更多支持以家庭為單位的產權式購房需求，其制度設計是實施嚴格的封閉管理，不得上市交易，這將是區分保障性住房和市場化住房的一個重要舉措，可以最大限度地保障保障性住房的供給，實現保障歸保障、市場歸市場。”劉琳說。
作為“三大工程”的重要內容，保障性住房建設著力解決新市民和青年人住房問題，推動政策與市場機制進一步發揮作用。預計未來保障房規模總體會有大幅度提升，最終和商品房體系相互補充，并駕齊驅。
全國人大代表、山西省長治市委書記陳耳東說，促進房地產市場健康發展，既是發展問題，更是民生問題。下一步，我們將繼續大力支持剛性和改善性住房需求，加大保障性租賃住房、普通住宅及用地供應，推進房地產市場供需平衡，并從土地出讓、規劃審批、開發建設、上市銷售等環節全鏈條加強監管，規范房地產市場秩序，堅決保交樓、穩民生、保穩定，更好滿足群眾的“安居夢”。
“人、房、地、錢”要素聯動，是科學配置要素資源的重要機制，也是房地產發展新模式的重要內容。新模式需要解決過去這四個要素錯配帶來的供求、房價收入、租金等失衡問題，適應人口流動趨勢、人口結構變化等新形勢，建立以人為核心的要素聯動機制。
劉琳認為，新機制的要求是以人定房、以房定地、以房定錢，其中最根本的要求是以人定房、以房定地，即以城市常住人口來定增量土地面積，體現了以人為本的理念，只有把握新的住房消費需求，才能確保“房”“地”“錢”等資源的有序配置，防止市場大起大落。
在以人為核心的要素聯動機制下，科學配置資金是房地產發展新模式的重要內容。“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”自2023年10月底的中央金融工作會議被首次提出后，成為對房企進行融資支持的重要準則。
截至2月20日，全國29個省份214個城市已建立城市房地產融資協調機制，分批提出可以給予融資支持的房地產項目“白名單”并推送給商業銀行，共涉及5349個項目。自1月份城市房地產融資協調機制工作部署以來，各地和相關金融機構緊鑼密鼓抓好落實，協調機制落地見效持續取得新進展。
對于金融機構的角色轉變與功能作用，劉琳認為，金融機構須配套住房制度、房地產市場的新變化，進一步優化完善相關配套措施。例如，根據預售制度改革要求，調整完善相關貸款政策，在存量市場資產管理發展較快情況下，提高不動產投資信托基金（REITs）、權益融資比例等等。
構建新發展模式，須建立房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制，實現居住與服務的協同。這一機制包括改革開發方式、融資方式、銷售方式，加快推進商品房現房銷售，探索建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度，形成房屋安全長效機制，讓房屋全生命周期安全管理有依據、有保障。
多位受訪專家認為，房地產發展舊模式著重于大規模建設房子，對于后期的安全性、舒適性關注度不夠。而全生命周期管理機制，即解決有沒有向好不好、安全不安全的轉變，尤其對房地產企業提升房屋安全、服務質量等方面提出新要求，為相關房地產企業轉型發展提供新的方向。
新方向：向宜居宜業轉型
著眼于房地產高質量發展，構建房地產發展新模式需要適應中長期發展趨勢，在完善相關基礎性制度、激發市場有效需求、轉變企業經營發展模式方面，需要政府、企業、居民等多主體共同參與，在新形勢下推動房地產市場平穩健康發展。
從房地產市場的中長期趨勢來看，滿足剛性和改善性住房需求仍有發展空間。
從增量看，“十四五”時期我國城鎮化率仍將保持上升態勢，對城市的住房、基礎設施、公共服務設施等需求持續增長。2023年我國城鎮常住人口93267萬人，比上年末增加1196萬人，城鎮人口占全國人口的比重（城鎮化率）為66.16%，比上年末提高0.94個百分點。根據“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要提出的目標，“十四五”時期我國常住人口城鎮化率將提高到65%。如今，“十四五”尚未過半，目標已經達成，持續提高的城鎮化率將給房地產市場帶來更多有效需求。
從存量來看，各地城市已經進入城市更新的重要時期，城中村改造、老舊小區改造、城市基礎設施補短板等，將為房地產市場注入大量需求。截至2023年11月底，全國全年共實施各類城市更新項目約6.6萬個。其中，新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個，惠及882萬戶居民；加裝電梯3.2萬部，增設停車位74.6萬個，增設養老、托育等社區服務設施1.4萬個；改造城市燃氣等各類管道約10萬公里。
著眼于房地產中長期發展趨勢，各地政府應針對房地產高質量發展面臨的突出矛盾和問題，完善相關基礎性制度，促進房地產市場形成良性循環，為構建房地產發展新模式奠定良好的體制基礎。
穩市場、防風險的目標，將繼續成為今年各地政策重心。2023年以來，各有關方面認真貫徹黨中央決策部署，適時調整優化房地產調控政策，陸續出臺了首套房“認房不認貸”“降低首付比例和利率”“支持金融機構滿足房企合理融資需求”等系列政策措施，取得了積極效果。
劉琳說，隨著住房建設量的減少，地方政府對土地財政的依賴有所下降，將對城市地方政府的財政制度、投融資模式等產生影響，地方政府需要改革相關制度，適應房地產市場的新變化。
“將存量商品房轉變為保障房，可以適當消化和解決商品房市場出現的循環不暢問題。”倪鵬飛說，政府可以向房地產系統注入資金，恢復和暢通房地產資金及實物循環，有利于盤活存量資產、恢復市場信心，填補新市民和青年人住房保障的缺失，消解開發企業住房供給過度，促進房地產新發展模式的構建，同時通過貨幣乘數效應可以有效釋放內需，促進經濟增長。
著眼長遠持續的高質量發展，房地產行業和企業需要轉變經營發展理念，在由住宅單一開發模式向提供產業支撐、多元公共服務，打造宜居宜業、居業聯動的生產生活環境轉型。
隨著房地產發展階段的變化，積極推動房地產轉型升級勢在必行。
易成棟說，房地產行業將從建設為主的房屋建筑業和房地產開發業逐漸轉為房地產經紀、物業管理、租賃和資產管理行業為主，并帶動提供存量房的改造維護的建筑業發展。房地產企業運營模式從增量生產轉向存量服務為主。（記者 陳燕 李紫薇）
轉自：新華社新媒體
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