出險房企債務風險化解工作進入全面推進階段。繼11月5日融創中國宣布95.5億美元境外債務正式完成重組后，僅隔一天，碧桂園1270億元境外債重組方案也獲債權人會議通過。北京商報記者梳理發現，10月以來，已有包括花樣年、旭輝控股等至少8家房企披露債務重組進展，掀起了新一輪化債高潮。
據中指研究院統計，截至目前，已有21家出險房企債務重組或重整方案獲批及完成，化債總規模達1.2萬億元，帶動近2萬億元有息負債進入安全期。在業內人士看來，這場始于頭部房企、波及全行業的債務重組浪潮，不僅緩解了企業短期償債壓力，更重要的是為“保交樓”和市場信心修復贏得了寶貴時間，標志著房地產風險化解進入新階段。
融創、碧桂園化債破局
融創中國和碧桂園近期相繼完成境外債務重組，成為本輪房企化債進程中的標志性案例。
11月5日，融創中國宣布所有境外債務重組計劃的生效條件已全部達成，即日起正式生效。這也意味著，融創中國95.5億美元境外債務實現了實質性清零。
在融創中國發布境外債務重組的第二日，碧桂園也發布了其境外債務重組情況。公告顯示，碧桂園1270億元境外債重組方案獲通過，采用“現金回購+股權工具+新債置換+實物付息”的多元組合方式。據測算，此次重組將削減有息負債約840億元，新債務工具融資成本大幅降至1%—2.5%，最長債務期限延長至11.5年。
“碧桂園未來5年內無集中兌付壓力，為經營恢復提供了寶貴緩沖期。”中指研究院企業研究總監劉水表示，這種從債務規模、期限、成本三方面系統性重塑財務結構的做法，為其他出險房企提供了可借鑒的樣本。
據北京商報記者不完全統計，近期完成境內及境外債重組的企業有融創中國、富力、奧園、遠洋、時代中國、龍光、旭輝控股。完成境外債重組的企業有中梁、當代等。境外債重組獲批的企業有佳兆業、金輪天地、禹洲地產、世茂、綠地、碧桂園等。近幾年，已經有華晨地產、新華聯和金科完成重整。霍煤龍興房地產公司重整和協信遠創重整已經獲得法院批準，目前在執行階段。
劉水指出，截至目前，21家出險房企債務重組、重整獲批及完成，化債總規模約合1.2萬億元，帶動近2萬億元有息負債進入安全期，極大減輕了這些企業在短期內公開債務償還壓力，為其他有息債務展期創造了有利條件。“出險房企債務重組及重整獲批，將加速整體房地產風險出清進程。”劉水進一步表示。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，當前房企近2萬億元有息負債短期進入安全期，有效降低了債務違約預期，為房地產行業信心修復奠定基礎。債務風險緩解后，房企可更集中精力推進保交樓與按期交房工作，進而提振市場購房意愿、改善銷售表現，形成健康平穩的行業正向循環。
削債與展期成主流選擇
在本輪化債浪潮中，房企普遍采用債轉股、以資抵債、全額長展期等方式，核心目標是通過削債降低實際債務負擔，優化資產負債表。
北京商報記者梳理發現，從已公開的境外債重組方案來看，各家企業削債比例在40%—70%之間。其中龍光境外債削債比例達70%，旭輝控股、佳兆業、奧園、禹州、世茂等企業削債比例均超過50%。高比例的債務削減，顯著緩解了企業的財務壓力。
除融創中國、碧桂園等頭部房企外，其他出險房企的化債工作也在持續推進。花樣年境外債重組方案獲75%以上債權人通過；金科完成董事會換屆改選，并獲重整投資人提供2.5億元借款；南國置業擬向控股股東出售地產開發及租賃主業資產，通過資產變現化解債務。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，多家出險房企密集推進債務重組并取得進展，對房地產行業風險出清具有顯著積極意義。“這本身就是房地產市場止跌回穩的重要體現。債務重組不僅有助于房企緩解短期償債壓力，避免破產風險，更重要的是維護了市場穩定，使保交房等工作能夠更有力推進。”
輕資產模式成化債后共識
獲得債務喘息空間的出險房企，正在加速向輕資產模式轉型，這已成為目前行業的共識。
北京商報記者注意到，旭輝控股方面在集團成立25周年時宣布啟動“二次創業”，全面轉向輕資產低負債、高質量的新發展模式。此外，金科重整后計劃定位為以科技創新和運營管理為核心能力的不動產綜合運營商，聚焦“投資管理、開發服務、運營管理、特殊資產”四大業務板塊。
劉水分析認為，出險房企即便完成債務重組，資產負債表仍存調整壓力。而輕資產業務因無需大量資本投入、不新增有息負債的特性，成為企業“失血”后低成本恢復“造血”能力的關鍵路徑。
“出險房企積累的產品力、品牌影響力及成熟的開發運營團隊、管理標準等核心能力并未消失，將這些能力遷移至存量資源盤活，是適配行業轉型的發展選擇。”劉水補充道，“當前行業正從增量開發轉向存量運營，物業、資產管理等輕資產賽道具備廣闊市場空間。”
業內專家一致認為，債務重組只是“輸血”，解決暫時的流動性危機，而根本出路在于恢復企業自身的“造血”能力。只有將債務重組與企業轉型升級緊密結合，才能真正實現房地產行業的持續健康發展。
隨著碧桂園、融創中國等頭部房企化債工作取得實質性進展，房地產行業風險出清進入加速階段。多元化的化債手段不僅減輕了企業債務負擔，也為行業轉型贏得了寶貴時間。在政策支持和市場自發性調整的雙重作用下，房地產行業正逐步構建起持續健康發展的新格局。(王寅浩 李晗)
轉自：北京商報
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