斷供保房正成為部分購房者試圖擺脫債務困境的“救命稻草”。在房地產市場深度調整與經濟環境變化的疊加影響下，一批在房價高位入市的購房者，因無力持續償還房貸而瀕臨斷供。北京商報記者調查發現，從按欠款金額收費的單次服務，到號稱“全程護航”的長期套餐，各類法務團隊以“債務優化”“法律干預”“資產保全”為名，密集瞄準該困境群體。這些服務聲稱能通過延緩司法拍賣程序、對接“配資回購”、搭建“第三方代持”等方式，實現“保房”效果。
然而，看似“兩全”的操作背后，卻暗藏多重不可控的風險，購房者不僅面臨征信受損、失信懲戒的代價，更可能因協議無效、機構違約導致房產徹底流失。在這場看似“保房”的操作中，購房者實則陷入一場風險未知的豪賭，而主動與銀行協商、通過正規渠道處置資產，才是實現債務“軟著陸”的正道。
“幫業主保房”生意興起
近年來，隨著房地產市場深度調整，一種名為“幫業主保房”的服務開始興起。北京商報記者調查發現，在債務重組、停息掛賬外，有不少法務團隊開始營銷起斷供保房的生意。
“三年前，我們團隊主要幫銀行處理不良資產，推動法拍房流程是核心業務。”從業多年的法務人員張敏(化名)透露。然而，形勢正在轉變，如今越來越多的購房者主動咨詢如何在斷供后保住自己的住房，這類客戶多為在房價高位時入市，用多年積蓄支付首付，月供更占到家庭月收入的50%以上，一旦遭遇失業、降薪等突發變故，立刻陷入還款困境，甚至面臨房產被強制執行的風險。
尤其，隨著近年來各地房價的調整，一些遭遇房價“深跌”的購房者還將面臨“房不抵貸”的情況，也就是賣了房依舊不能償還全部欠款。同時，二手房出售時間長等諸多因素的疊加，讓部分購房者難以希冀賣房“解套”。于是，“斷供保房”成為目前一些購房者最為迫切和現實的訴求。
“我們提供的斷供保房服務，通常按當前欠款金額的1%—5%收取服務費，以一筆190萬元的房屋欠款為例，服務費用區間為1.9萬—9.5萬元。”張敏表示。
斷供保房目標客戶多為明顯資不抵債、靠“拆東墻補西墻”勉強維持還貸的購房者，他們往往續貸和拆借成本高昂，難以承受進一步的資金壓力，因此希望通過債務優化、法律援助以及執行程序干預等方式，爭取更多的時間與空間。
為了評估客戶是否具備操作空間，法務人員通常會要求客戶填寫“初審表”。該表格需詳細列明房產當前所處的法律階段，處于訴前協商、訴訟進行中，還是已進入執行程序。同時，還要明確負債類型，例如抵押經營貸還是住房按揭貸款，并提供借款期限、貸款總額、每月利息、已還期數、逾期時長、未還本金等關鍵信息。此外，還需了解客戶是否存在其他形式的債務，如信用貸或信用卡欠款，以便全面評估整體償債能力與風險敞口。
不同機構的服務模式也存在差異，與張敏所在的團隊不同，另一家專注于債務優化的團隊推出更為系統化的服務套餐。法務人士王浩(化名)介紹，該套餐主要面向房貸尚未逾期，但已出現明顯還款困難的“負資產”購房者。收費結構分為兩部分，首先收取980元的建檔費，用于法務團隊對客戶的房產狀況、貸款合同細節、所在地司法及房產政策等進行全面審核，并據此制定個性化保房策略。此后，每月收取1000元的服務費，用于持續提供法律支持與風險預警，首期需一次性繳納6個月費用，合計6980元(含建檔費)，形成一種長期綁定的服務關系。
值得注意的是，并非所有客戶都適用同一套方案，是否采用“保房”策略，需根據房源屬性與客戶財務狀況量身定制。例如，若房產非唯一住房且資產大于負債，可在保房期間擇機出售；若位于一二線城市核心地段、具備學區、交通、品牌等優質配套，房產仍有增值潛力，則更傾向于自籌資金達成和解，后續再決定持有或出售。
談及斷供保房生意興起的原因，北京尋真律師事務所律師王德悅表示，該業務本質上是通過法律技術手段延緩債務危機，試圖將已抵押房產的產權與使用權分離，實質上是一種風險轉嫁的債務規避手段，既缺乏法律保障，又可能進一步加劇購房者的損失。
蘇商銀行特約研究員高政揚認為，斷供保房業務的核心本質，是通過人為拉長催收流程與司法程序周期，延緩銀行資產回收進度，這類操作會大幅提升銀行的經營風險。若客戶利用程序漏洞阻礙法拍、轉移房產控制權等，將致使抵押物難以及時變現，會增加銀行不良貸款處置成本。此類業務會顯著延長銀行不良貸款的處置周期，加重資金占用成本，且可能導致最終資產回收率過低，給銀行造成實質性損失。
“配資回購”操作暗藏風險
在房地產市場持續調整、部分購房者陷入債務困境的背景下，司法拍賣房產正逐漸從邊緣走向大眾視野。在斷供保房的流程中，便涉及司法拍賣這一關鍵環節。
據北京商報記者獲取的多份斷供保房服務方案，該類業務的整體流程大致可分為三個階段。首先是延緩周期階段，在購房者無力還款但尚未正式逾期時，法務團隊便提前介入，通過申請財產保全復議等方式，干擾或延緩司法程序推進。將原本可能在一年內完成的法拍流程拉長，為購房者爭取緩沖時間。
當延緩手段難以持續、房屋最終進入司法拍賣程序后，便進入第二階段，法拍回購階段。在此階段，法務團隊會協助原購房者利用他人身份參與競拍。一位法務人員透露，經過團隊運作，法拍房通常以評估價的約7折成交，遠低于市場正常售價。競拍成功后，房屋雖在法律上已轉移至第三方名下，但原購房者仍可繼續居住，實現產權轉移、使用權保留的操作模式。
同時，第三階段，債務優化階段同步展開。在此期間，法務團隊還會嘗試與銀行協商，推動債務重組，爭取減免部分剩余債務，從而幫助原購房者減輕整體負擔。
“該方案可實現長期甚至永久保房。”王浩強調，若房屋進入法拍并成交，團隊將啟動“配資回購”機制，提供資金支持協助客戶以低于市場價競拍回房產。
那么，協助第三方低價回購、產權轉移但實際控制權不變的情況是否存在？北京商報記者咨詢了多位銀行相關部門人士，得到了否定的答案。
“近兩年受宏觀經濟波動、房地產行業下行等背景的影響，訴訟案件有所增加，也導致了銀行不良資產出現上升。”一家銀行資產保全部門人士直言，“當前斷供主力并非普通自住家庭，而是早年高杠桿‘炒房者’，炒房者買房不是為了住，而是靠租金覆蓋月供，現在租金跌了、房子難租，杠桿撐不住，干脆‘躺平’斷供，這些房產最終變為抵債資產進行公開掛牌競價，大多數法拍房在司法拍賣階段就被買走了。”
他進一步解釋稱：“司法拍賣是公開、透明、強制性的執行程序，所有交易結果均需經法院裁定確認，并在不動產登記機構完成產權變更。不存在所謂‘代持’‘回租保留控制權’等灰色操作空間。即便原購房者私下與競買人達成某種協議，銀行和法院也不會認可或參與其中。”
同時，該操作暗藏諸多風險，高政揚進一步表示，第三方競拍成功后，若發生違約或擅自轉讓房產的情況，原購房者的居住權可能被依法剝奪。若原購房者與第三方未簽訂權責清晰的回購協議，產權歸屬與使用權分離的狀態極易引發產權糾紛，導致原購房者的合法權益受損。
在王德悅看來，此類“配資回購”的承諾更是經不起推敲，房價波動遠超可控范圍，若法拍價格高于機構資金池的上限，機構要么加收用戶費用，要么直接違約；在極端低價情況下，機構甚至可能親自參與競拍以轉賣獲利，而非真正幫助用戶回購房產。
代價遠不止征信受損
乍看之下，斷供保房似乎為深陷債務泥潭的購房者提供了一條“軟著陸”的退路，但從實際情況來看，該行為絕非無痛解方，背后交織著征信污點、失信懲戒乃至房產徹底流失等多重隱患。
一旦借款人單方面停止償還房貸，銀行系統將立即記錄逾期信息，個人征信報告隨即“變黑”。不僅如此，法院若介入執行程序，借款人的名下銀行卡、支付寶、微信等常用支付賬戶均可能被依法凍結；情節嚴重者，還將被納入失信被執行人名單，進而受到高消費限制。
張敏也提到，“斷供后客戶征信會產生逾期記錄，短期內會影響未來在銀行體系內的貸款、信用卡申請”。
更值得警惕的是，圍繞斷供保房衍生出的灰色產業鏈，正悄然放大購房者的潛在損失。王德悅進一步指出，對購房者而言，選擇斷供保房還可能面臨不少隱性風險，高額服務費可能付諸東流，機構失聯或拖延戰術失效，房產仍將被法拍；第三方控制房產后可能違約，主張實際產權或將房產抵押或轉賣給他人；購房者與第三方之間的協議難以獲得法律保障。
高政揚也持有同樣觀點。他表示，在法拍階段，若第三方低價競拍成功后，雙方未簽訂條款完善、權責明確的回購協議，房產可能被第三方實際占有或擅自轉讓，導致原購房者徹底失去居住權。若債務重組談判最終失敗，銀行仍有權依法追索剩余貸款本金及產生的利息，屆時原購房者的整體負債可能進一步擴大，財務壓力加劇。
“對于陷入還款困境的購房者，應主動與銀行協商調整還款方案。若因不可抗力導致無法按時還貸，可向銀行申請延期還貸，或協商適度下調貸款利率、調整還款方式，以降低月供壓力；也可申請貸款展期，有效緩解短期還款壓力，合理處置資產。若資產負債率已超出合理范圍，可通過正規渠道出售房產，或轉讓給具備合法資質的專業資產處置公司，避免通過灰色渠道進行低價回購而引發的法律風險。”高政揚如是說道。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進建議，近年來，監管已多次明確鼓勵銀行與借款人就還款困難問題進行協商，因此，面對房貸違約風險，主動與銀行溝通協商，才是合法、有效且可持續的解決之道。
對購房者而言，在資產負債失衡的情況下，應通過正規渠道出售房產，或委托具備資質的資產處置公司進行合規轉讓，避免落入灰色操作的圈套；唯有堅持合法、透明、協商的原則，才能真正實現風險可控、權益可保的“軟著陸”。
轉自：北京商報
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