位于北京市西城區三里河一區的28號樓是北京市老舊小區綜合整治項目之一。該樓建于1978年，共有居民54戶，由于樓齡長且缺乏維護，該樓面臨一系列突出問題，如樓體結構老化、外墻開裂、廚衛局促、管線混亂等，影響居住安全，亟需拆除重建。
但是，受制于傳統個人購房貸款品種不適配、舊樓拆除后抵押物滅失、抵押權從注銷到再登記存在“真空期”等諸多客觀因素，居民與金融機構陷入了兩難困境——存量貸款“必須收”、新增融資“不能放”。
“如何在破解居民融資難問題的同時，有效兼顧金融機構抵押權，成為擺在金融部門與不動產登記部門面前的新課題。”國家金融監督管理總局北京監管局相關負責人說。
該負責人介紹，目前北京市危舊樓改建的需求大、潛力足，解決危舊樓改建的融資難題，不僅有利于改善廣大市民的居住條件，還有望在未來5年至10年內通過引入更多信貸資金，帶動千億元級的固定資產投資，促進建筑施工等上下游產業發展，帶動家裝、家電等大額消費。
“在國家金融監督管理總局的大力支持下，北京金融監管局爭取到全國唯一的金融支持危舊樓改建試點政策，針對居民的融資痛點，指導試點銀行在全國首創‘個人住房改建貸款’專屬產品。”上述負責人說，貸款金額基于改建成本核定，放款時點適配改建工程進度，通過“改建前房屋抵押等方式+不動產登記流程優化”保障債權安全。
具體來看，針對已抵押房屋的改建工作，北京金融監管局牽頭擬定“帶押改建”流程，該流程由銀行、實施主體、不動產登記三方認可。其中，銀行與不動產登記部門、實施主體緊密協作，及時與居民簽署抵押物變更等協議并辦理相關登記事項，做好金融服務；北京市規劃和自然資源委員會西城分局以“政策精準適配+流程創新優化”為核心，重塑業務流程，創新一次性“四聯辦”機制，即改建前房產抵押權注銷登記、改建前房產注銷登記、改建后房產首次登記、改建后房產抵押權首次登記一次性“四聯辦”，同一房產一次辦結，多筆抵押保持順位不變，消除抵押權“真空期”，保障債權安全。
“模式創新讓居民出資有來源、金融債權有保障。”上述負責人說，個人住房改建貸款和“帶押改建”模式讓試點項目的居民無需承擔高額的墊資成本，大幅減輕了他們在改建過程中的出資壓力。由此一來，部分因房產抵押、經濟壓力大而陷入困境的家庭能夠順利參與改建，有效解決了樓體老化、管線混亂等安全隱患，提升了居住質量與幸福感。與此同時，“四聯辦”機制通過將抵押權注銷、房產注銷、新房首次登記、新房抵押權登記等四項流程無縫銜接，消除了原模式下的抵押權“真空期”問題，破解了抵押物滅失和產權變更帶來的權益保障難題，保障了金融債權，進而大幅提升了金融機構為城市更新領域提供信貸支持的意愿。
“目前，三里河一區28號樓已順利拆除，正處在有序建設中，改建貸款已按進度發放。”上述負責人說，該試點為北京市以及全國城市更新的同類項目提供了可借鑒、可復制的經驗。接下來，北京市其他危險住宅樓改建項目將重點吸收三里河一區28號樓的經驗做法，力爭通過跨部門協同實現解危、安居、為民目標。（記者 郭子源）
轉自：中國經濟網-《經濟日報》
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