馬年春節復工首周，一線城市率先發力，打響新年樓市復蘇的第一“槍”。2月25日，廣州天河馬場地塊的出讓，吸引了保利發展、越秀地產、華潤置地等8家房企競拍，最終經過近9小時、243輪激烈競價，由越秀地產以236億元競得，創下廣州樓面地價新高。廣州地塊出讓同日，上海出臺樓市新政，圍繞住房限購、公積金使用、多子女家庭支持、房產稅優惠等多個方面推出優化措施。業內人士分析稱，一線城市此次率先發力，有效修復了市場預期，為全國房地產市場復蘇注入信心。作為人口流入高地與產業核心載體，一線城市的樓市企穩，能夠帶動強二線城市跟進回暖，形成自上而下的復蘇梯隊。
越秀236億元奪地搶攻廣州“一哥”
廣州天河馬場地塊的出讓，吸引了保利發展、越秀地產、華潤置地等8家房企競拍，最終經過近9小時、243輪激烈競價，由越秀地產以236億元競得，創下廣州樓面地價新高。
這場鏖戰的背后，是兩家廣州本土房企的正面硬剛。中指研究院數據顯示，2025年，保利發展分別以550.1億元和486.8億元的流量金額及權益金額位居房企銷售業績榜單榜首。憑借近兩年在核心區域的深度布局，保利發展在天河區的銷售額達258億元，市占率高達46%，海珠區及荔灣區的市占率均超20%。保利玥璽灣項目，2025年11月首開銷售額便突破百億元，截至2026年1月累計網簽141億元，刷新“2025年全國網簽超百億速度紀錄”。
反觀越秀地產，雖然在2025年以332.3億元的流量銷售金額位居廣州房企銷售榜第二，但與保利的差距超過200億元。正是這種差距，讓越秀地產對天河馬場地塊志在必得。
中指研究院廣州分院研究主管陳雪強分析稱，該地塊是廣州近十年來位置最核心、體量最大、功能最齊全的地塊，而天河區域不足10個月的去化周期，意味著項目能夠快速回籠資金——這正是越秀地產補齊核心區土儲短板、縮小與保利發展差距的關鍵一役。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，天河馬場地塊的成功出讓，凸顯當前土地市場向優質地塊集中的特征，頭部房企的激烈角逐有效提振了行業預期。而對越秀地產而言，這宗236億元的地塊，將成為其沖擊廣州市場“一哥”地位的重量級籌碼。
上海優化政策打通置換鏈條
天河馬場地塊成功出讓的同日，上海市發布樓市新政，打響馬年樓市調控“第一槍”。新政通過降低購房門檻、增加購房套數、提高公積金貸款額度、完善房產稅政策等七條具體措施，進一步滿足居民剛性和改善性住房需求。
據中原地產統計，2026年1月上海新房成交規模同環比降幅均在30%—40%區間。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，1月總價300萬元以下二手房交易占比達65%，90平方米以下二手房交易占比達64%，均較2025年12月有所上升，市場主力需求正加速向小戶型、低總價傾斜。這一趨勢導致“賣舊買新”的置換鏈條傳導不暢，對新房銷售形成直接沖擊。
新政的靶向正是疏通這一堵點。中指研究院上海數據總經理張文靜分析，本次政策更加聚焦外環內，直接擴大外環內的住房需求群體規模，并增加持《上海市居住證》滿五年及以上的購房群體，總購房“池子”擴大。
李宇嘉提供的數據顯示，2025年12月至2026年1月，上海非滬籍購房占比約40%—45%，而2024年非滬籍常住人口達983.49萬人，占全市常住人口比重約40%。“非滬籍群體購房意愿強，對門檻敏感，激活這一群體是暢通‘賣舊買新’循環的關鍵。”李宇嘉說。
政策疊加顯效，一線城市領跑樓市預期修復
北京商報記者梳理發現，除上海樓市新政外，2025年末以來，中央及地方層面陸續推出多條穩定房地產市場的政策。
從中央層面來看，2025年12月30日，財政部、稅務總局發布《關于個人銷售住房增值稅政策的公告》，個人將購買不足2年的住房對外銷售的增值稅征收率由5%下調為3%，滿2年的繼續免征增值稅。
從地方層面來看，2025年12月，北京放寬非京籍及多孩家庭購房限制，降低非戶籍家庭社保/個稅年限要求，不再區分首套、二套商貸利率等；上海、深圳多個城中村改造項目“房票”進入發放階段，加速城中村改造項目推進。2026年1月，上海啟動收購二手住房用于保障性租賃住房工作。2月2日，上海首批收購二手住房用于保障性租賃住房項目正式簽約。
嚴躍進表示，包括上海在內的多地樓市政策優化釋放出明確信號，各地將持續出臺務實舉措，鞏固2026年房地產市場穩中向好的發展態勢。當前房地產市場已呈現企穩回升的積極跡象，市場對房價趨穩的預期進一步增強，政策效應逐步顯現，為后續全國其他城市市場企穩提供了有力支撐，具備良好的示范效應與積極影響。
嚴躍進進一步分析指出，此輪城市政策優化的內在邏輯，在于切實保障在城市擁有穩定就業、穩定居住的群體住房需求，通過精準施策支持其合理住房需求釋放。對于二三線城市而言，一方面應立足本地實際，圍繞穩定就業、穩定居住人群優化住房政策；另一方面，在一線城市市場已率先企穩回暖的背景下，有望帶動二三線城市市場預期修復、活力提升，助力化解庫存、推動市場平穩運行。
在中央及一線城市樓市政策優化的帶動下，2026年1月20城二手住宅市場整體交易保持一定活躍度。根據中指研究院數據，1月20城二手住宅共成交11.8萬套，同比增長15.3%。（李晗）
轉自：北京商報
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