施壓負債掣肘 房企拿地模式生變

　　隨著調控不斷收緊，勢必對房企的銷售和經營業績帶來影響，部分房企對今年市場的態度逐漸偏向謹慎。同時，在土地市場上，房企拿地策略也有所調整。業內人士表示，未來房企將采取更加多元的土地收購模式，除了公開市場拍賣以外，更多運用并收購、舊城舊村改造渠道等手段曲線拿地，從而獲得大量優質資源。

　　資產負債率明顯提高

　　今年一季度樓市調控政策密集出臺，調控范圍從一線城市和熱點二線城市擴大到環一線城市周邊的三四線城市。與此同時，大型房企的優勢變得更為明顯。從一季度房企銷售情況來看，部分房企銷售業績非常亮眼，萬科、碧桂園和恒大的銷售額都突破千億元。其中，萬科1-3月份公司累計實現銷售面積988.2萬平方米，銷售金額1502.7億元。恒大1-3月份集團物業累計合約銷售金額約達1069.3億元，同比增長逾六成。

　　但值得注意的是，在銷售業績增長的同時，部分房企相較去年資產負債率也有所提升。統計數據顯示，按行業類劃分，截至4月5日，資產負債率超過80%的共有13家房企。萬科達到了80.5%，首破80%；碧桂園資產負債率為86%，較前一年有明顯上升。

　　從凈負債率來看，2016年，恒大凈負債率上升至119.8%，對比去年的93.5%同比上升26.3個百分點。恒大董事局副主席、總裁夏海鈞此前表示，負債率升高的原因就是公司大規模增加土地儲備，而今年恒大的重要工作之一就是降低負債率。

　　另外，除去資產負債率的提升，在房企銷售額增長的同時，房企的利潤水平卻不盡如人意。中原地產研究數據顯示，截至目前，已公布的67家房企年報數據顯示，房企利潤率依然處于下降趨勢中。從67家房地產企業的平均凈利潤率看，2015年為9.44%，而2016年為9%。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，整體市場的利潤率依然處于下調中，從房地產企業的發展來看，雖然2016年資金價格下降，但整體看，企業的土地成本明顯上升，對企業的壓力越來越大，未來上市房企擴大規模的主要方向或是兼并重組。

　　市場周期性調整壓力加大

　　隨著樓市調控的不斷深入，部分房企對今年市場的態度也逐漸轉向謹慎。“過去幾年，房地產行業整體大環境良好，很多房企實現了規模跨越。”同策咨詢研究員任月圓表示，在限購限貸新政等多重因素影響下，今年注定是行業轉向平穩運行的過度年。

　　信達地產表示，未來政府將綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，后續可能還會有新的政策措施出臺。受相關政策影響，市場預期也有所變化，客戶觀望情緒還在增加，市場周期性調整的壓力加大。

　　隨著全國熱點城市限購限貸措施不斷加碼，市場預期變化導致不同地區的房價走勢呈現分化。招商蛇口認為，這將影響客戶購買預期，對公司銷售業績和經營收益帶來較大波動風險，進一步加大公司的經營和轉型壓力。

　　萬科在年報中表示，已對12個城市的13個項目做了“跌價準備”。項目存貨跌價準備為13.8億元，較2015年底增長82.3%，其原因就在于部分城市房價、地價持續調整和公司基于審慎的財務策略。

　　不過，就目前龍頭房企的情況來看，國泰君安分析師侯麗科認為，布局全國的龍頭房企受調控政策影響較小，在資源、成本、品牌等優勢下將繼續提升市占率，在三四線城市銷售持續復蘇的情況下，全國及區域龍頭也有望維持業績的高速增長。

　　隨著因城施策繼續落實，當代置業指出，一線城市步入存量房時代，三四線城市去庫存的基調依然未改，二線城市持續聚焦，部分中心城市受益于城市群發展，城市潛力凸顯，量價進入平穩增長期。同時，一二線城市與三四線城市情況分化較為顯著。

　　與市場預期一致，克而瑞研究中心研究報告指出，正是基于當前一二線及三四線城市成交熱度仍在持續、土拍市場持續高溫等情況，預計緊縮的調控政策將貫穿全年，且還將會有更多二線城市和環一二線核心城市的三四線城市升級限購措施。

　　業內人士認為，對于房企來說，應積極理性地應對調控政策。在一些已經或可能實施限購的城市以及重點城市周邊的城市，房企應靈活應對，適時加大供應、把握推案節奏，加快去化速度，避免后期因調控帶來的不利影響。

　　融創中國董事會主席孫宏斌指出：“現在買地的唯一邏輯就是將來房價還要暴漲。但按照現在政府的限價措施，這個邏輯是不成立的，因為政府的限價掐斷了房價暴漲可能。利息增加，加之去杠桿等措施出臺后，房地產貸款會減少1/3以上，這意味著對房價產生較大影響。因此，我們認為現在這個行業風險特別大。”

　　曲線拿地模式受青睞

　　今年一季度在樓市普遍降溫的情況下，部分房企仍積極拿地。中國指數研究院數據顯示，2017年一季度，全國300個城市住宅用地共成交1.4億平方米，同比增長13.0%；各城市成交量均增長，其中二線城市同比增長19.0%，增幅最大。

　　“雖然今年以來房地產調控政策頻出，但房企拿地意愿并未下降。主要原因在于行業進入調整期時，房企開始補庫存。部分房企通過低利率頻繁發債，在手資金寬裕。”愛建證券研究員劉孫亮表示，信貸政策開始收緊后，雖然土地出讓總量有所增加，但溢價率明顯下降，說明房企在一定程度上對市場有觀望情緒，并對未來房價持謹慎態度。

　　從去年整體情況看，房企土地儲備相當充裕。因此，在今年后續時間內，房企策略或有所改變。旭輝集團董事長林中稱：“今年買地預算是基于650億元的銷售目標，買地的權益部分約200億元，在買地總金額中權益比重占60%，因此買地的合同金額約在350億元左右。如果能夠超額完成，買地的金額也可以隨之增加。”

　　也有房企改變了在一級市場競爭拍地的拿地方式。比如當代置業，不再在高點拿地，而是由兼并收購拿地。中原地產張大偉表示，從房地產企業發展看，雖然2016年資金價格下降，但整體看，企業的土地成本明顯上升，對企業的壓力越來越大。

　　業內人士表示，未來房企將采取更加多元的土地收購模式。除了公開市場拍賣，更多運用并收購、舊城舊村改造渠道收購二手土地。如中海、保利等通過整合中信地產資產包、中航地產資產包等，獲得了大量優質資源。

　　“多拿地、拿對地、拿值地”是房企高速發展的重要手段，但在投資風險加劇、資金壓力倍增、競爭激烈的背景下，這三大“秘笈”知易行難。有專家稱，對于房企而言，2017年不宜在招拍掛市場上盲目投資高溢價地塊，應理性看待土地市場，提高股權合作拿地比例或采用收并購項目等手段曲線拿地，降低拿地成本、擴大土地儲備。

　　同時，隨著調控不斷收緊，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，房企在拿地上也要注意把握時機。即拿地如何確定更好的時機，以契合當前樓市周期調整。另外，對于當下很多房企，尤其是在融資渠道困難的情況下，更需注重把控拿地的資金風險。未來預計聯合拿地的方式會增加，這也是目前很多房企在補庫存和投資方面所需要關注的內容。此外，嚴躍進認為，房企適當參與項目并購很重要，部分城市項目礙于產品自身原因，一直銷售不好，類似此類城市會成為性價比較好的投資目的地，相關的地產投資節奏也會加快。

　　另外，在行業競爭白熱化的時候，也有部分上市房企開始轉型。愛建證券研究員劉孫亮表示，部分房企開始在房地產行業內部轉型，比如從住宅地產開發轉向商業地產、旅游地產、養老地產等。還有部分房企收縮地產業務，謀求徹底轉型，向與房地產行業關聯度不高的其他相關行業轉型，以探求新的業務方向。

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