影響當前房價的因素更多來自預期

　　2016年四季度以來，我國房地產市場調控持續升級。特別是今年3月中旬后，以“限購”、“限貸”為主要特征的房地產調控政策，正全面升級到“限購”、“限貸”、“限商”、“限售”、“限價”這五大措施，調控政策之嚴厲前所未有，房地產市場交易急劇萎縮，住宅交易價格出現松動的可能性顯著上升。但房地產市場是否就此出現拐點，抑或是未來房價非理性上漲動力已經完全消除，仍需密切觀察。雖然影響房價的因素很多，但在住宅供求基本平衡這一基本面下，筆者認為，影響房價變動的主要因素可能更多來自房地產市場預期，而通過稅收工具影響房地產市場預期，進而建立房地產市場調控長效機制，可能會是值得探索的方向。

　　當前熱點城市高高在上的住房交易價格，無論是按照國際通用的房價收入比、住宅租售比指標，還是住房絕對價格國內外橫向比較，都已經明顯偏離合理水平。房地產調控政策、流動性和利率等在內的住宅不動產定價基礎條件的微小變化，雖然可以解釋住宅成交量的上漲，但無法合理支撐房價的大幅上漲，住宅市場出現非理性投機炒作氛圍已是毋庸置疑，部分家庭非理性加杠桿進行投資性購房，以及超越家庭收入狀況非理性加杠桿，甚至采取假離婚繞開購房資格限制等行為，已經成為房地產市場和房地產金融的風險隱患。

　　事實上，就在本輪房價快速上漲前，2014年以來熱點城市房價出現了滯漲情況，部分城市價格已經連續環比下跌。資金面緊張雖然可以解釋2008年四季度那一波房價回調，但很難解釋2014年那一波房地產市場的自發調整。2015年1~5月全國商品房銷售面積同比下降0.2%。2015年3季度以來，我國房地產市場預期出現了逆轉，資本市場劇烈動蕩導致金融市場出現“資產荒”，熱點城市住宅不動產投資屬性得到金融市場廣泛認同。2015年四季度到2016年國慶假期前的熱點城市住宅不動產高溫不退，與其說是刺激政策催化的結果，更不如說是市場信心的空前高漲。2016年國慶假期前后熱點城市出臺了嚴厲的房地產調控措施，但政策效應僅僅持續半年。2017年年初，熱點城市房價又出現了高位明顯上漲的情況，環熱點城市周邊住宅價格出現了非理性炒作，最終引致了前所未有“五限”政策措施的出臺。不難看出，只要房價上漲預期不動搖，房地產市場政策調控與市場交易行為之間蛛網博弈的可能性依然存在。

　　而穩定樓市預期的關鍵在于降低住宅不動產投資屬性。資金面狀況、市場利率、地方政府樓市調控政策、社會輿論導向等，都會或多或少影響到房地產市場的預期，而房地產市場預期影響房地產交易行為的機理在于住宅不動產預期投資回報率與其他投資工具投資回報率的比較。如果住宅不動產投資回報率過高，則房價上漲預期強烈，市場交易行為趨向非理性狂熱，反過來又促使房價加速上漲。如果住宅不動產投資回報率較其他投資工具回報要低很多，則市場交易清淡，住宅供過于求，庫存壓力增大。而歷史投資的高回報，決定了“炒房慣性”具備堅實的社會基礎。個體決策雖然容易受到各種外部因素變化的影響，但歷史經驗往往對未來行為存在預測性。

　　這些年來，為穩定我國住房市場，國家連續出臺房地產調控措施，但市場一旦回穩，投機投資炒作就“風生水起”，嚴重損害到房地產市場的穩健運行。無論是2016年熱點城市住房市場集體“躁動”，還是年初重慶“打飛的”炒房，抑或是海南冬季度假集中購房現象，很難說沒有受到“投資炒房”慣性的驅動。由于房屋持有環節成本過低，而現有金融約束又很難有效提升投資炒房成本，加上熱點城市對周邊富裕人群和資金的吸納能力，市場潛在炒房動力充足。而從國際上看，采取稅收杠桿工具降低炒房回報，是各國抑制投資投機性購房行為的普遍作法。在法國購房不僅要繳納高額地皮稅，而且還要支付住房稅或空房稅，導致住宅不動產投資長期不被國人認可。韓國從2007年起對出售第二套房產的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。美國不動產稅收占其全部財產稅收入的80%。2016年7月25日，加拿大不列顛哥倫比亞省宣布外國買家額外征收15%的物業轉讓稅。雖然稅收杠桿也難以從根本上杜絕炒房行為，已經實施房產稅或利用稅收杠桿打擊外地買家的城市，也曾出現過房價上漲現象，但相關城市的房價漲幅明顯收窄，這說明稅收杠桿工具在降低炒房整體回報上是可行的。因此，選擇熱點小城市探索利用稅收工具抑制炒房行為，在風險可控的前提下總結和積累試點經驗，加快探索出臺我國房地產市場調控的長效機制。

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