5月房價地價比幾近觸底 房企直面盈利壓力

　　臨近6月底，房企又進入沖刺半年業績關鍵時間點，已有多家機構與多名業內人士判斷今年下半年，房地產分水嶺將出現。而大部分房企在今年前5月順利甚至超額完成業績，短暫狂歡背后是調控深入、多個項目不得不延遲開盤，面臨整體盈利壓力。

　　另一方面，國家統計局數據顯示，5月份全國房地產新開工面積為16939 萬平方米，同比增長5.2%，增速較上月下滑4.9個百分點。

　　東方證券分析師竺勁分析認為，近幾個月來房地產開發投資增速持續放緩，主要由于去年基數較高。目前房價地價比已經接近歷史較低的位置，部分開發商開始延遲新開工并適當拉長施工時間來緩解盈利壓力。他預計6月份新開工面積增速將繼續收窄。

　　房價地價比接近歷史新低

　　東方證券研究所的統計數據顯示，從2015年1月到2017年5月，房價地價比整體呈現波浪式下滑態勢。其中房價地價最高的時候在2015年2月、2015年5月；房價地價最低的時候在2016年9月、2016年11月。今年4月，房價地價比又接近于去年11月的低位，5月則略有回升。這反映了房價走低同時地價成本上漲的市場環境。

　　億翰智庫數據顯示，近兩年，北京房價地價比高峰在2015年2、3月，分別為2.88、3.23,5月為5.30；2016年11月僅為1.33；到了今年前三月有所上揚，4月為1.62,5月為1.37。上海房價地價比高峰出現在2015年1、2月，分別為6.12、5.83；5月為13.43；今年3月，上海房價地價比跌至2.12.

　　二線城市相對有滯后性，比如杭州，房價地價比最高峰出現在2015年5月，為9.02；2017年3月跌入谷底，為1.07.

　　去年調控在控制房價上漲與高價地的產生這兩方面都具有實效，因此才會出現去年底明顯的房價地價比下調，以及今年以來的低位徘徊。

　　表面上看，房企在上半年銷售增速略有回升。5月全國商品房銷售面積同比增長10.2%，銷售金額同比增長14.1%。單月銷售增速的抬頭主要是因為去年同期的基數較低。

　　竺勁認為，目前市場兩大表現是有原因的：整體銷售動能仍在下降，限購限貸對需求產生了較為明顯的影響；投資增速收窄，房企到位資金增速持續放緩。

　　5月份房地產開發投資額單月同比增長7.3%，增速較上月下降了2.3個百分點。投資的邊際增速繼續下降，房企資金來源增速同比增長4.0%，較上月下降7.3個百分點，其中購房款的增速為1.7%，較上月下降5.8個百分點；非購房款增速為6.9%，較上月下降9.5個百分點。

　　去年以來，購房款占總資金來源的比重就超過一半，房企資金回籠主要依賴于銷售回款。隨著限價、限簽等調控政策的加碼，購房款增速已經連續三個月下降。同時房企融資渠道的監管仍未放松，開發商的資金壓力增大，投資增速承壓。

　　資金面收緊下分水嶺將現

　　竺勁認為，與上一輪全行業增速較低的邏輯不同之處在于，目前房地產行業集中度的大幅提升主要是來自于龍頭房企的內生增長。在政策環境較緊的背景下，龍頭房企在融資和規模擴張方面具有先天優勢。

　　投資增速收窄，房企到位資金增速連續兩個月出現下滑。5月份房地產開發投資額為9863億元，同比增長7.3%，增速較上月下降了2.3個百分點。投資的邊際增速繼續下降。5月份全國土地購置面積為 2052萬平方米，同比增長0.0%，較上月下降了11.4個百分點。房企到位資金為 11768億元，同比增長 4.0%，較上月下降7.3個百分點，其中房款的增速為1.7%，較上月下降5.8個百分點；非房款增速為6.9%，較上月下降9.5個百分點。

　　中信證券6月22日發布研究報告指出，三四線城市的景氣度可能受到按揭利率上行和短期銷售透支的沖擊。一二線城市由于此前網簽管制，新房項目定價比二手更低，因而未來新盤推貨時去化率有保障。從城市分布來看，幾家大房企策略不一樣，未來幾年保持穩定的城市分布數量，擴大每個重點城市的市場占有率，可能要比增加城市數量更加重要。

　　一個明顯的趨勢是：銷售增長大幅低于預期。政策調控嚴厲程度超出預期。利率出現明顯上升。近期21世紀經濟報道記者走訪了上海周邊的花橋鎮，發現限購之后這里的項目銷售速度有明顯放緩，售樓處人流也不再有人擠人的現象，觀望買家增加。而放緩開發速度也成為當地房企的主要應對策略。限價、限簽對開發商的推盤節奏和資金回籠有較大影響。某全國知名房企去年下半年在花橋所拿高價地，其售樓處至今仍未開放。同樣的情況也發生在上海浦東、青浦等多個高端項目處。

　　事實上，從銷售增速環比來看，已經連續兩個月下降。根據融360 數據，5月份全國首套房平均貸款利率達到4.73%，已經達到一年以來的最高水平。在全國533家銀行中，提供9折以下優惠利率的銀行僅剩12家，較上月減少30家。另有20家銀行已經暫停房貸業務。

　　上海易居房地產研究院總監嚴躍進分析指出，從地產周期的角度看，當前政策面比較緊，資金方面的獲取壓力也開始增大，所以部分房企可能會有意識地放緩投資節奏，這也是為了把控成本。當然對于地方政府來說，從補庫存的角度看，尤其是一些高房價的城市，尤其是要鼓勵房企積極新開工等。

　　另一方面，三四線城市的銷售催化動力其實也在開始減弱。從城市結構上看，東部、中部、西部地區銷售面積同比增速分別為0.6%、4.3%、9.4%。竺勁預計， 6 月份東部和中部的增速將回落；西部地區作為城市能級最低的區域，銷售增速也開始收窄。

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