一季度住宅用地供需兩旺 多策控制地價“理性回歸”

　　4月17日，國土資源部發布了《2017年第一季度全國主要城市地價監測報告》顯示，2017年第一季度，全國主要監測城市地價總體水平為3880元/平方米，其中住宅地價6040元/平方米，環比增速2.06%，較上一季度下滑0.12個百分點。

　　在樓市“調控重拳”的傳導下，土地市場正呈現新的特點。

　　4月17日，國土資源部發布了《2017年第一季度全國主要城市地價監測報告》(以下簡稱《報告》)顯示，2017年第一季度，全國主要監測城市地價總體水平為3880元/平方米，其中住宅地價6040元/平方米，環比增速2.06%，較上一季度下滑0.12個百分點。

　　報告指出，全國地價總體水平持續溫和上行，住宅地價環比增速放緩、同比增速上升。其中，一線城市、環京及珠三角部分城市的地價仍處于高位運行，而大部分二三線城市的地價處于溫和上行態勢，市場分化顯著。

　　中國土地勘測規劃院地價所所長趙松在解讀《報告》時稱，在2016年全年土地市場整體量跌價漲，地價增速由降轉升的背景下，2017年第一季度全國主要監測城市綜合地價持續溫和上行，住宅地價較快增長。“但隨著主要監測城市住宅用地供應同比增加，供地結構進一步優化，以及熱點城市調控收緊，市場交易抑制明顯，熱點城市住宅地價增速將會趨緩。”

　　一線城市住宅地價

　　環比增速放緩

　　國土部發布的數據顯示，2017年第一季度，全國主要監測城市地價總體水平為3880元/平方米，商服、住宅、工業地價分別為7017元/平方米、6040元/平方米和787元/平方米，環比增速分別為1.16%、2.06%和0.62%。

　　需要指出的是，住宅用地2.06%的增長速度，按照國家統計局相關標準，仍處在較快增長階段。

　　其中，環比來看，一線城市住宅地價平均增速為3.25%，盡管仍然顯著高于二、三線城市的2.04%和1.66%，但較上一季度卻下降0.80個百分點。同時，這也是2016年一季度以來，一線城市住宅用地價格增速首次低于4%，創下2015年四季度以來的近6個季度增速新低。

　　住宅地價環比上漲的城市92個，比上一季度增加3個，其中北京、上海、廣州、南京、蘇州等44個城市漲幅收窄，數量則比上一季度增加13個。住宅地價環比增速超過3%的城市有17個，較上一季度減少5個；環比下降的城市7個，比上一季度有所減少。

　　供給方面，《報告》顯示，105個主要監測城市土地供應面積達到3.69萬公頃，供應量環比減少50.45%，同比下降4.22%。商服、工礦倉儲用地和交通、水利基礎設施等其他用地供應規模均出現了同比下滑。

　　唯一的例外是住宅用地。數據顯示，一季度住宅用地供應約0.84萬公頃，同比增長9.52%。由此不難看出，一季度住宅用地市場仍呈現出供需兩旺的態勢。趙松則指出，一二線城市住宅用地供應量同比增加明顯。從20個熱點城市的一季度土地供應來看，住宅用地供應同比增長超過30%。

　　這一看法也與機構數據相符。中國指數研究院此前發布《中國300城市土地市場交易情報(2017.1-3)》顯示，一線城市共推出土地117宗，推出土地面積601萬平方米，同比增加104%；成交樓面均價為19729元/平方米，同比增加8%，土地平均溢價率為20%。

　　建設用地規模總體“減量”

　　在土地市場未來走勢方面，《報告》判斷，2017年第二季度，整體經濟趨穩向好態勢將有所持續，預計商服、工業地價總體不會出現明顯波動。同時，4月初住建部與國土部聯合發文，進一步明確了在土地供應方面因城施策的數量性標準，以及編制和公布住宅用地供應規劃、穩定預期的具體要求，多方合力下，住宅地價增速或將進一步放緩。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉指出，隨著新一輪調控的深入加碼，一方面收緊樓市預期，另一方面，將會使樓市進入交易量低迷期，由此可能引發部分中小房企的資金問題，會使這些房企越來越難以進入土地市場，市場的競爭激烈程度下降，也有利于地價回歸理性。但對于土地供應仍然嚴重不足，房企拿地熱情極高的一二線城市而言，控制地價還需要包括限價、熔斷在內更多的政策輔助。

　　上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，調控背景下，對供應端而言，融資成本是房企需要考慮的另一核心問題。從近期銀監會對防范房地產領域風險的表述來看，房企資金渠道還可能繼續收緊，這也有利于土地市場回歸理性。

　　不過，如何通過土地供應的因城施策，實現對土地市場的有效調控，被認為還需要面對建設用地規模總體“減量”的挑戰。

　　4月14日，國土資源部審議通過2017年全國土地利用計劃，該計劃提出，2017年安排全國新增建設用地計劃600萬畝，這一數字比2015年實際凈增加的713.5萬畝建設用地，下降了約16%。

　　對此，《報告》認為，目前，房地產市場供給端根本性、制度性的長效機制尚在建設之中；下一步，建議著重從供給端入手，一是理順政策體系，加強加快推進基礎性制度機制研建；二是關注去庫存加速下，部分三、四線城市房價及樓市杠桿率的變化；三是在分類調控的基礎上，保持政策的穩定性，給市場以發揮作用、有序調整的空間。

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