監管補缺和供需放量 住房租賃時代漸行漸近

　　近日，中共中央政治局會議在研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作時，明確提出“穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制”。這意味著，未來樓市調控將堅持“政策穩定”和“查漏補缺”的基調。同時，利用調控高壓下騰挪出的“窗口期”，啟動長效機制建設，將是下一步樓市管理的重點。在長效機制建設上，培育和發展住房租賃市場、實現“租售并舉”被寄予厚望。近期，熱點城市不僅加快供地，供地結構也發生變化，配建租賃住房和企業自持租賃常態化。

　　7月18日，住建部等九部委聯合發文，要求人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。同時，深圳、廣州、南京等12個城市被列入首批租賃試點。發文要求，人口凈流入的大中城市，充分發揮國企引領和帶動作用，支持相關國企轉型為租賃企業；鼓勵國企將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等，按規定改建為租賃住房；集體建設用地可試點租賃住房建設。目前，由于租金回報率低，企業參與長期租賃經營的積極性不高。因此，國企發揮帶頭和引領作用，輔之以用地、稅收、融資等一系列政策優惠，將成為培育企業規模化租賃經營的突破口。

　　7月初，上海發布兩個用途均為“租賃住房”的地塊擬出讓公告，當時曾引起了很大反響。近日，這兩宗地正式出讓，并再次引起關注。首先，兩宗地都以超低底價甚至近乎贈送出讓，張江地塊和嘉定新城地塊樓面均價分別為5569元和5950元；其次，兩宗地均由區屬國企獲得，張江地塊由上海張江(集團)有限公司競得，嘉定新城地塊由嘉定新城發展有限公司競得。注意的是，一年前距嘉定新城地塊不到700米的地方成交的“招拍掛”用地，樓面均價高達3.76萬元。

　　筆者認為，大城市供地向租賃傾斜，并通過低地價來降低租賃企業運營成本，提高租金回報率，將成為國家扶持租賃企業的重要途徑。考慮到建安、財務、營銷等成本，張江及嘉定新城地塊綜合開發成本在1.5-1.8萬元，租金回報率可達4%-5%。但是，周邊“招拍掛”用地的綜合開發成本已高達5萬元，租金回報率僅1.5%左右。而且，除用地政策支持外，未來稅收優惠、財政補貼、融資便利等扶持將相繼到位，企業參與規模化、專業化租賃經營的積極性將會提高。

　　供地向租賃傾斜，乃大城市樓市供需結構倒逼所致。目前，大城市開發邊界已劃定，開發強度逼近天花板，“攤大餅”式擴張導致城市病愈演愈烈。同時，高房價背景下城市空間“二次利用”受阻。因此，大城市供地彈性很低，中短期內很難大規模增加供地，很難借助供地來降房價。而且，即便增加供地，“招拍掛”模式下也很難避免高地價、高房價。由此，即便未來商品住房供應增加，也無法匹配當前樓市“剛需”主體——新市民(外來常住人群和大學畢業生)的住房需求。

　　目前，20個大城市租房人群平均占比達40%，13個城市占比接近或超過50%。土地賣一塊少一塊，稀缺的供地更多轉向租賃住房(包括公租房)，不僅匹配新市民的住房需求，也是對住房回歸居住屬性的貫徹。

　　更重要的是，新增供地建設的租賃住房，具有政策性住房屬性，契合支持新市民住房需求的訴求。但凡租賃市場成熟規范的國家，比如德國、日本、美國等，不僅重視租賃市場規制、租賃雙方權利義務平衡，還要大規模增加適租型的房屋供應，特別是公租房、社會租賃房。

　　除了重點強調要培育規模化住房租賃企業，壯大機構租賃、增加租賃供應、穩定租賃關系以外，九部委文件還強調，要搭建政府住房租賃交易服務平臺。目前看，制約租賃市場發展的另一大問題，就是監管缺失和管理無序，導致諸如隨意漲租、被逼搬家等侵害承租者權益，“二房東”多收費、不退押金等違法行為，租賃房屋內設施老舊差、物業維修不到位，租賃雙方權利責任不清晰等問題。當前，租賃市場之所以亂象叢生，源于租賃基礎秩序和監管信息基礎缺失。

　　因此，建立租賃交易服務平臺有兩個目標：一是修復租賃市場基礎秩序，比如推行統一的租賃合同示范文本，實現住房租賃合同網上備案；建立健全住房租賃企業和房地產經紀機構備案制度，強化住房租賃信用管理，建立多部門守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制；二是建立政府加強租賃監管需要的數據平臺，比如建立住房租賃信息發布標準，避免信息不對稱下的侵權行為；比如加強住房租賃市場監測，為政府進行租賃供需分析、租賃發展規劃決策提供數據基礎。

　　目前，我國有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%。未來，隨著“3個一億人”戰略推進，新市民租賃需求將爆發式增長，租賃占比或將超過50%。因此，各地紛紛加大公租房、租賃房源供應。未來5年，北京新增住房中租賃住房占30%，深圳新增保障房中公租房占70%；“十三五”期間，上海租賃住房占新增住房的60%，廣州供地增長20%，也將向租賃住房傾斜。

　　我國租賃需求已經崛起、租賃供應開始放量，政府監管“欠賬”逐漸補上，租賃市場秩序將趨于規范。同時，2016年國務院39號文、今年5月發布的租賃管理辦法，以及近期九部委文件等，均強調“租賃可享受公共服務”，再考慮到入戶門檻在降低，租房將成為新市民的重要居住選擇，我國也將邁入租賃時代。同時，建立“租售并舉”、“先租后買”的住房新制度，將極大地激活“3個一億人”的城鎮化，這也將是夯實樓市需求基礎，實現泡沫“軟著陸”，避免新房開發空間觸頂而導致樓市上中下游“斷檔”下滑，壯大內需和推進經濟轉型的可行路徑。

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