上半年房企逆市拿地補倉 土拍“苛刻”壓力顯增

　　深圳房價連跌9個月，北京、上海、廣州等地樓市成交量大幅降低。自2016年10月以來，政策調控持續發酵，熱點城市均已降溫。

　　反觀土地市場，熱度并未下降，房企拿地熱情有增無減。據克而瑞房地產研究中心統計，2017年上半年拿地最多的30家標桿房企拿地金額超7716.8億元，比2016年同期拿地前30位的房企上漲幅度達61%。

　　《中國經營報》記者梳理發現，保利、萬科等大型房企上半年銷售表現搶眼的同時也在加緊補倉；華潤等房企銷售增長雖不甚理想但在拿地布局上依然強勢；富力、禹洲等中小型房企則在尋求規模化擴張以期突圍。值得關注的是，規模擴張勢必導致負債的提升，如何實現效益平衡亦是對房企的考驗。

　　市場降溫成房企拿地“窗口期”

　　隨著限購、限貸、限價、限售、限商等樓市調控組合拳輪番上陣，熱點城市逐步回歸理性，多個城市成交量價均出現明顯下滑。

　　反觀土地市場的熱度卻不降反升。據易居研究院統計，2017年上半年，全國50個城市土地出讓金達1.05萬億元，相比2016年同期增長約33%，為近7年最高水平。另據克而瑞房地產研究中心統計，2017年上半年拿地最多的30家標桿房企拿地金額超7716.8億元。

　　“樓市成交火爆，市場在快速消耗開發商存貨，開發商亟須補倉已避免斷貨。”深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示。

　　記者從克而瑞統計的數據中注意到，2017年上半年銷售金額靠前的房企拿地力度也相應較大。其中，恒大、碧桂園、萬科、保利四家房企銷售面積位居前四。而據中原地產研究中心統計，在上半年拿地金額方面以上四家房企占了TOP5的四個席位。碧桂園拿地金額共計860.15億元；保利拿地金額為723.93億元；萬科和恒大拿地金額分別為597.51億元和547.68億元。

　　與此同時，盡管從華潤置地近期公布的前六個月未經審核的營運數據來看，上半年累計銷售金額按年增長14%，累計銷售面積同比增約2%，相較同梯隊房企而言增長略顯乏力。但其在拿地力度方面卻不甘落后，上半年拿地金額位列第8位，新增22宗地快，土地出讓金達389.35億元，權益土地出讓金為266.50億元。有業內人士指出若其此時放棄補倉機會，或會被中小房企趕超。

　　在同策咨詢研究部總監張宏偉看來：“目前對于資金充裕的大房企而言，確實是個補倉換倉的機會。”另一位不愿具名的房企內部人士在接受記者采訪時也直言：“從周期來講，目前是個拿地的窗口期，公司也會擇機拓展土地儲備，但絕不拿地王。”

　　事實上，中小房企也在找準時機增加土地儲備，以期盡早實現彎道超車，但規模化擴張對于房企的資金實力是場考驗。以富力地產為例，據中國指數研究院數據統計，富力地產2017年上半年拿地總金額為119億元，同比大幅增長。值得指出的是，其2016年全年拿地金額為175億元，規模化擴張的同時也帶來了債務的增加，據其年報顯示2016年債務總額上升了33%。

　　此外，與富力規模相當的禹洲地產上半年也新增了約10個項目，總建筑面積約87萬平方米。其董事局主席林龍安直言：“目前是增加土儲的好時機，更是收購并購的好時機，公司會尋找更多收購并購的機會，以此增加土地儲備，此外還會借力舊改進入一些新城市。”

　　土拍政策從嚴房企壓力顯增

　　值得指出的是，在多位業內人士看來，房企拿地顯著增加也是土地供應增加所致。2017年4月住房和城鄉建設部及國土資源部兩部委聯合發文，提出住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規模，對庫存銷售周期在6至12個月內的城市要增加供地，庫存周期小于6個月的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

　　盡管土地供應增加，但在調控背景下，附帶的“苛刻”條件也越來越多。例如，北京所推宅地，除自住房地塊外均設有限價，部分宅地還有自持商地比例要求；佛山有宅地既限價又競自持年限及面積；近日上海還推出兩宗“只租不售”宅地。

　　“嚴苛的條件，對開發商而言，也意味著壓力增大。”李宇嘉表示，雖然從開發商的角度而言，拿地自持在盈利模式上看是很不劃算的，但只要物業長期增值，開發商完全可以通過股權投資，發行REITs、ABS等實現變現，或拓寬自身融資渠道。

　　張宏偉則認為，“租售并舉”是未來土拍的大趨勢，在一二線城市土地供應日益稀缺的當下，設定自持面積，提高了房地產開發企業的資金占用，實際上是變相抬高了企業的資金門檻。

　　“這也意味著，實力不濟的中小房企無法分得一杯羹，將被擠出核心城市。一方面，沒有土地儲備的開發商將面臨被淘汰的風險；另一方面，盲目拿地的開發商也將面臨開發運營及資本運作能力的雙重考驗。”張宏偉補充道。

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