房企急購地緩開發？1-7月房地產開發投資增速繼續回落

　　與投資端和銷售端回落相悖的是，土地市場依舊火熱，土地購置面積與成交價款增速擴大，1-7月全國房地產開發企業土地購置面積增速為2014年以來最高。

　　房地產市場多項指標平穩回落。

　　8月14日，國家統計局公布了2017年1-7月份全國房地產開發投資和銷售情況，數據顯示，包括房地產開發投資增速、商品房銷售面積及銷售額增速、房地產開發企業到位資金增速等多項指標，均出現明顯回落。

　　對此，國家統計局新聞發言人毛盛勇認為，房地產投資增速盡管有所回落，但和去年同期相比，還是加快2.6個百分點。另外，1-7月份商品房銷售面積比上半年有所回落，但仍然保持兩位數的增長，非重點城市增長幅度超過20%，房地產市場“還有條件保持比較平穩的運行”。

　　不過，與投資端和銷售端回落相悖的是，土地市場依舊火熱，土地購置面積與成交價款增速擴大。1-7月全國房地產開發企業土地購置面積增速出現罕見的兩位數增長，增速為2014年以來最高；土地成交價款5428 億元，增長41.1%。

　　房企資金面緊張

　　國家統計局數據顯示，2017年1-7月，全國房地產開發投資59761億元，同比名義增長7.9%，增速比1-6月份回落0.6個百分點。

　　分地域來看，在一二線城市供地節奏明顯加快的帶動下，東部地區房地產投資增速平穩在8%附近，而中西部地區的投資增速則波動較大，分別從上月的16%和6.8%下降到13.8%和5.1%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，1-7月份房地產開發投資增幅依然處于大于5%的區間，從這個角度看，近期投資數據表現平穩。但部分投資開始受到了房企資金面收緊的影響，增幅開始收窄。

　　資金面的緊張首先由銷售層面傳導而來。1-7月累計商品房銷售面積同比增長14%，為一年以來的新低。商品房銷售額68461億元，增長18.9%，增速回落2.6個百分點。

　　盡管銷售面積增速下滑，但在三四線城市帶動下，去庫存形勢依然良好。7月全國庫存數據63496萬平米，為最近31個月的最低值。

　　在一二線城市受到嚴格調控限制的背景下，三四線城市被認為是去庫存主力。海通證券研究認為，在當前的政策緊縮和長效機制并舉的情況之下，一線城市去化周期短期仍有繼續上行的壓力；二線城市去化周期逐漸趨穩；三四線城市去化周期穩中趨降。

　　資金層面，由于監管層對于房企融資出臺了多項新規，使房企融資渠道進一步受限，房企融資結構發生變化。1-7月份，房地產開發企業到位資金87664億元，同比增長9.7%，增速亦有回落。

　　其中，國內貸款占比有所下降，而企業自籌資金占比和其他資金占比則有所上升，其他資金占比超過51%，說明房企對于市場銷售回款的依賴進一步加深。

　　土地購置增速繼續沖高

　　有意思的是，在房地產行業整體回穩趨勢明顯，投資增速創下年內新低的同時，房企土地購置面積卻一路走高。

　　1-7月份，房地產開發企業土地購置面積12410萬平方米，同比增長11.1%，增速為2014年以來新高；土地成交價款5428億元，增長41.1%，增速擴大2.5個百分點。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，房地產投資增速與房企土地購置面積增速從2015年底以來，一直保持較高正相關性，但兩者在近期出現背離。

　　分析背離原因，他指出，去年以來去庫存的優異表現，讓房企對行情依舊保持較高預期，因此有能力的房企仍愿意大量吃入土地，為長期發展布局。但現階段房價受到調控政策的影響，上漲幅度很小，部分地區甚至微幅下降，這顯然傷害了房企短期內加速開發的動力。體現在7月數據上，就是施工面積與新開工面積增速均有所下滑，并最終影響了房地產開發投資。

　　易居研究院的數據顯示，1-7月份，全國房地產開發企業土地購置均價4374元/平方米，同比增長26.9%，持續3個月保持超過25%的高速增長，同時，地價房價比絕對值重回55%的歷史高位。

　　實際上，土地成本的攀升，在調控導致的資金趨緊背景下，房地產市場正在出現從數據到業態上的多重變化。

　　這主要表現在，龍頭房企在融資能力、拿地機會、開發銷售能力上的優勢日益凸顯，行業集中度加速提升。

　　比如，近期房企獲得土地的主要方式發生變化。由于較高的土地收購價格，一批中小房企將手中三四線城市項目出讓給標桿房企，通過項目出讓緩解限購帶來的資金回籠壓力，甚至獲得可觀的收益。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉則指出，由于前一階段較好的銷售和融資形勢，到目前為止，2017年樓市仍處在供求博弈階段，資金短缺苗頭已現但還不是普遍現象。隨著調控深入，房企資金壓力會越來越大，房地產投資增速還將持續下滑，同時資金回籠壓力會迫使部分企業降價銷售，屆時樓市將進入深度調整期。

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