供給端保居住 需求側防炒作--國外房地產市場長效機制解析

　　“房子是用來住的，不是用來炒的”，目前我國各地圍繞這一定位加緊探索構建保障房地產市場平穩健康發展的長效機制。從國際視野來看，國外發達國家經過多年的探索，已在房地產市場調控長效機制建設上開展了許多有益探索，特別是在保障居住、防止炒作（以下簡稱“保住防炒”）領域值得參考借鑒。比如：德國從2007年到2016年的10年間房價僅上漲了50%左右；新加坡的房價也長期處于比較平穩的狀態，房價收入比控制在5以內；日本在上世紀90年代經濟泡沫破裂之后，房價也一直保持平穩。

資料圖：房地產市場（圖片來源：互聯網）

 

　　為了保障居民基本居住需求，一些國家政府通過大力建造保障房、存量住宅更新再生、發展租賃市場等方式，建立多層次的住房供應保障體系。

 

　　有的國家政府投入大量財政資金主導保障性住房的建造，調整市場化住房與保障性住房的比例，充分發揮保障性住房對市場的“壓艙石”“穩定器”作用。為此，政府通過投資公司、金融公庫等方式解決住宅建設的資金問題。例如：新加坡出資建造了90%以上的房屋作為保障房，成為普通住房市場上的領導力量。

　　有關統計數據顯示，新加坡已為85%以上的國民提供廉價住房，住房自有率超過9成，成為全球住房自有率最高的國家，而公共住宅建設所需的資金大量來自公積金儲蓄。日本的公共住宅供應采用“以政府為主導、以住宅規劃為目標、以公庫為金融支持、以公團為建設主體”的模式，稱為“公營、公團、公社”三大支柱：一是通過“住宅金融公庫”向建造或購買住宅的個人提供長期低息貸款；二是地方政府在中央政府的補貼支持下建設廉租公營住宅；三是中央政府設立“日本住宅公團”，為大城市的工薪階層提供住宅及其土地。德國政府目前已建成使用的“福利住房”已超過1000萬套，占到全德家庭總數的41%左右，對低收入家庭實行“住房金”制度，86%的德國人享有不同額度的住房補貼和租金補貼。

 

　　還有的政府采取容積率獎勵、財政補貼等方式挖掘存量用地及其住房的潛力，以此鼓勵并保障市場住房有足夠的供應量，進而減少對增量的供給壓力。例如：日本《東京都住宅總體規劃2011-2020》就提出促進現有住房利用，多個地區實施了城市再建項目，通過將地上建筑容積率分等定級并實施獎勵策略，充分挖掘存量用地潛力，新的再建項目使地區內增加了更多安全的居住生活空間和社區環境。同時，政府支持空置房的一部分裝修費用，促進空置房的利用。韓國首爾提出收購市區存量空置房作為保障性住房的供給。美國紐約對市場可供出租的私有住宅進行篩選，將合格的住房納入公共租賃房體系，并對入選房主進行相應補貼。

 

　　從住房結構上看，國際大都市都注重租賃住房的比重，來源主要有集中建造、配建、改建等多種方式，以保障低收入人群的居住需求。例如：美國紐約2012年租賃型住房占住房總數比重的67.7%，政府通過配建的方式，增加新建住宅中公租房的比重，在部分中、高密度地區配建比例高達20%。日本全國自有住房比例為60％，租賃住宅比例接近40％。而東京與全國其他地區相比形成相反態勢，租賃占到57％以上，自有產權占40％左右。公共住房中可供出租住宅主要是公營住宅和公團住宅，公營住宅由國家撥款補助，用于向低收入家庭出租；公團住宅由國家投資建立的住宅公團為城市中等收入者建造，并可給予租、售優惠。德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，目前一半以上的家庭通過租房解決住房問題，其首都柏林住房擁有率只有15.6%，通過對住房合作社建造的出租房免稅、住房信貸銀行給予建房或更新舊房出租的私人和開發商提供無息或低息貸款等優惠政策鼓勵租賃市場建設。

 

 

　　為了限制投資炒作行為，甄別合理的購房需求，一些國家通過對購房者實行差別化的限制購買政策，實現住房市場的“保住防炒”。

 

　　有的國家通過對不同身份的購買限制，以確保本國居民的居住需求。例如：新加坡政府規定組屋申請只限于本國公民家庭；執行共管公寓，作為“新組屋”，也僅限于公民購買，且自住5年后方可賣給新加坡國民或永久居民，10年后可以賣給外國人；別墅也只限于本國公民購買，特殊情況下永久居民也可以去申請購買，且需要政府批準；公寓開放給外國人購買，價格基本相當于同等年份組屋的3倍。

 

　　有些國家通過對不同收入水平的居民提供不同數額的補貼或不同類型的住房，以確保中低收入人群的居住需求。例如：德國考慮居民收入差距，相對準確地根據居民工資收入水平及其他特殊情況，給中低收入居民家庭提供數量不等的住房補貼，幫助他們購買或租賃房屋。新加坡居民根據收入水平分為低、中、高收入階層。中低收入申請不同類型的組屋，并且能夠獲得不同程度的住房補貼和較低利率的住房貸款。國內中產階級，即收入超過組屋的上限門檻但不算最富裕階層的人購買執行共管公寓，價格相當于公寓的70%。

 

　　有的國家通過對住房類型的不同而提出不同的限制條件，以滿足各類人群住房的居住或消費需求。例如：新加坡的住房類型分3類，組屋、別墅和公寓。組屋是配售給新加坡中低收入居民的公共住房，只有本國公民才可以申請；別墅也只限本國公民購買，特殊情況下永久居民也可以去申請購買，需要找政府申請批準；公寓開放給外國人購買，價格較高且要交昂貴的印花稅，累計下來外國人購買公寓要交的稅是18%。

 

　　還有的國家通過對購買套數的限制，貫徹“一戶一宅”確保滿足基本居住需求。例如：新加坡的組屋規定，一生只有兩次購買組屋的機會。在購買第一套組屋滿一定年限才可以申請第二套政府組屋，以便小房換大房或大房換小房，但原有的組屋必須在購買第二套組屋后半年內出售。

 

 

　　預期的不穩定會引發市場波動，一些國家通過輿論引導、信息公開、及時調控等途徑合理引導市場預期。

 

　　有些國家明確房地產定位，增加全口徑的信息發布，包括增量信息及存量信息，可以有效防范商家炒作，及時引導輿情穩定市場。例如：德國始終把房地產看作是屬于國家社會福利體系的一個重要組成部門，沒有過多地強調其“支柱產業”的地位，并由政府相關機構或部門定期向外界公開政務信息。如土地發展規劃部門某個區域內土地所有權關系、私有住房、區域內土地價格及房屋價格等，確保證了信息的真實準確和最大程度地公開透明，從而保證了土地交易的安全與可靠。美國可在政府及相關網站上查到較為準確的住宅業數據，統計非常及時、詳細，每個月新開工多少套樓房、不同地區中間房價的月變化指數、房價上升和收入上升對比，以及房價上升和租房費用上升對比指數等等。

 

　　面對市場的變化，有些國家政府及時采取調控措施應對供求變化，可以更好地熨平非理性波動。例如：日本在房地產泡沫破滅后，為了重整地區經濟，政府調整了建筑標準和規劃控制，以便于開發商的房地產項目開發。如放寬高度限制縮短建筑方案的審批時間等，減少了再開發的難度，促進日本房地產業進入新的比較穩定的發展周期。

 

 

　　為了將房價控制在合理范圍內，一些國家的政府通過規范房價指導定價機制或控制房價與收入水平相一致，來控制房價合理漲跌幅。

 

　　嚴格的定價機制（地價、房價、租金），有助于實現住房價格的穩定。對于地價，德國為不同地段、不同類型的住房制定詳細的“基準價”或“指導價”。聯邦建筑法規定，每一塊出售的土地都登記在冊，所有交易情況集中起來制成“銷售價格總表”。各地評估委員會每年根據此表制定“地價圖”，提出各個區域的標準土地價格。這類指導價具有法律效力，所有房地產交易都需參照此執行，只能在合理范圍（20%）內浮動。對于房價，由房地產價格評估機構來決定，開發商和政府均無權干預。這類機構獨立于政府之外，評估者也只對自己的工作負責，并不考慮政府、委托人及其他個人的經濟利益。即使在法庭上，法官也只承認評估師簽字的評估報告。對于房租，市政府會根據當地的實際租房情況來制定“租房價格表”，公開發布，每兩年更新一次。房租的具體價格可在“合理房租”上下一定限度內浮動。

 

　　住房的定價（既包括賣價也包括房租價格）參照居民的收入水平，并進行動態調整，可以確保住房“可負擔”。例如：新加坡的組屋是由新加坡建屋局興建，價格也由政府決定，以市場價的20%~30%將組屋出售給居民，其核心目標是實現“居者有其屋”。

 

 

　　為了保障各方利益，規范市場秩序，國外發達國家十分注重法律法規體系建設，強化對開發企業、中介機構、出租者的行為管理，以及違規行為的制裁。

 

　　采取對源頭開發企業定價管控，開發周期約束等方式，向市場提供足夠且價格合理的房源。例如：德國《經濟犯罪法》規定，如果地產商制定的房價超過“合理房價”的20%，即為“超高房價”構成違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價沒有降到合理范圍之內，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制定的房價超過“合理房價”的50%，則為“房價暴利”，便觸犯《刑法》構成犯罪，可以判處3年徒刑。新加坡ABSD條例規定，凡擁有外國股東的發展商（包括上市公司），必須在五年內完成所發展的私宅項目，并在取得臨時入伙證（TOP）后的兩年內，賣出所有單位；否則，將得繳付罰金，即地段地皮價的10％至15％。

 

　　對中介機構進行資質審核、行為規范等，確保市場公開、透明、公平。例如：新加坡房地產中介必須通過政府成立的培訓機構考試且必須持有該機構認可的房地產經紀公司注冊的執照；在交易中，中介僅能代表一方利益，不得雙向收取傭金，違背以上事項都將給予最高2.5萬新幣的罰款或者最長12個月的監禁。德國《住房中介法》規定，如果中介任意提高傭金，一經發現，將被處以高達2.5萬歐元的罰金。

 

　　對租房市場采取租金限制、租期管制等，在保障租房者權益的同時穩定租賃市場發展。例如：德國《住房租賃法》規定，一般房租和合同都是無限期的，承租者可以提前幾個月提出退租要求，但出租者不允許主動收回房屋。《租金調節法》規定，3年內舊合同的租金上漲幅度不能超過20%。如果超過20%則違法，并將被處以罰款；超過50%，則是“房租暴利”的犯罪行為。

 

 

　　為了保障居民的基本居住需求，有效遏制投機炒房，一些國家實施房產交易稅費的差別化政策，進行市場經濟調節。

 

　　對投機性購房行為征收重稅，增加投資炒作的成本，而對非投機性行為予以減免或優惠，確保基本居住需求。例如：德國政府對自用住宅、出售住宅、出租住宅課以不同的稅種以示區分。自用住宅只需繳納宅基地土地稅、不需繳納不動產稅；出售住宅則需繳納不動產稅（評估價值的1%到1.5%），交易稅（3.5%），差價盈利稅（15%）。對于租房，對房租收入征收25%的所得稅。這一系列稅收政策，有效地限制了房地產投機者“低買高賣”的獲利空間。德國住房市場的投資回報率長期穩定在4%~5%之間。美國對建造廉價房的開發商進行退稅優惠，對貸款購房或建造的業主征收個人所得稅時減免抵押貸款利息的支出、對出售自用住房的業主免繳所得稅、對出租的房租可扣除地方財產稅等。

 

　　對不同持有年份轉售房產實施差別化稅收，以此遏制短期投機炒作行為。例如：德國構建了嚴厲的稅收環境來遏制炒房行為。如果新購住房未滿7年轉讓，其綜合稅率更高達50%。若未滿10年出售，需繳納25%的資本利得稅。日本保有5年以上的房地產轉讓收益所得稅稅率為15%，居民稅稅率為5%；保有5年以下的房地產轉讓收益所得稅稅率為30%，居民稅稅率為9%。

 

　　對不同購買套數房產實施差別化稅收，以此保障居民的合理住房消費。例如：新加坡當地人首次買房印花稅為3%，但再次購房時提高印花稅，第二套房屋需要10%的印花稅，第三套房屋需要13%的印花稅。韓國政府對第一套住房收取資產增值稅9%，第二套36%，第三套60%到75%。德國如果5年內賣出3套及以上還要加收盈利額25%的資本利得稅。

 

　　針對不同購房對象實施差別化稅收，抑制外國投資客對房價市場的影響。例如，新加坡政府規定，外國人在新加坡購買房產必須支付房產價格18%的印花稅；擁有新加坡永久居留權的外國人購房需支付8%的印花稅；當地人買房印花稅為3%~16%不等。（盧為民 冒麗琴）

 

　　轉自：中國國土資源報