我國工業遺存空間資源高達30億平方米

　　目前我國工業遺存空間資源有30億平方米，工業旅游區、開放街區、產業園區是未來改造的三大方向。這是日前工業和信息化部下屬單位賽迪顧問聯合首創郎園、首鋼等8家單位在新華1949文化金融與創新產業園聯合發布的《2019中國工業遺存再利用路徑與典型案例白皮書》中透露出的信息。

　　工業遺存面臨四大發展機遇

　　賽迪顧問產業地產研究中心分析師王新紅在白皮書發布會上稱，工業遺存過去曾經是一個廠區密集地區的一個普遍性建設難題，而現在正在轉變為一個新興的產業熱點。

　　目前，工業遺存面臨四大發展機遇。

　　一是新政策。從中央到地方，都對工業遺存再利用進行鼓勵和大力支持。如工信部出臺了《國家工業遺產的實施辦法》，原國家旅游局出臺的關于工業旅游的政策，地方政府包括北京市、沈陽市等多個地方政府出臺了利用老舊廠房、加強老舊廠房實施意見的相關政策。

　　二是新機遇。在城市環境重塑和產業再重塑的機遇前，工業遺存也進入一個有機更新的階段。

　　三是新內容。戰略性的新興產業如新一代信息技術、節能環保、生物醫藥等發展快速，這些新興產業需要新的承載空間來進一步壯大。

　　四是新助力。去年全國首個勞動廠房聯盟成立，作為行業的公益組織，旨在推進老舊廠房改造事業向前發展。如，首發老工業廠區基于北京冬奧會的機遇，就變身為高端產業綜合服務區。

　　工業遺存改造分步驟推進

　　王新紅還表示，工業遺存的改造分為三個階段。

　　階段一是自然生產階段。當時比較重視的是工業遺存地上物下面的土地價值資源，因此出現了很多項目被盲目地拆除或過度地改造。當時的一個典型是北京手表廠改造為雙安商場。

　　階段二是認識提高階段。此時，地上物的建筑價值、文化價值逐漸獲得了關注，這個階段出現了“789現象”。

　　階段三是規劃升級階段。從2014年國務院發布了《關于推進城區老工業區搬遷改造的指導意見》開始，我國開始有意識地去科學規劃，分類管理、合理利用工業遺存。

　　“初步統計，我國工業遺存的空間資源大概有30億平方米，現在改造的方向分為三大塊：第一塊是工業旅游區，第二塊是開放街區，第三塊是產業園區。”王新紅說。

　　以工業旅游區為方向的工業遺存原來有一些礦區、酒莊或是特色工程，自身往往帶有特色景觀；開放街區項目本身的地理位置大多比較優越，整體建筑風格比較獨特；而其余很多勞動廠房和倉儲用房都更多地轉向了產業園區。

　　在規模功能層面，工業旅游區主要的功能是基于觀賞體驗開展教育、培訓等功能。而開放街區和產業園區都有辦公功能，其不同點在于，開放街區更多的是展示辦公，很多是前面展示，后面辦公；而產業園區更多的是側重研發辦公、創業服務、成果轉化等功能。

　　王新紅表示，三類模式中，工業旅游區的建設需要彰顯特色，反映其主題，同自然景觀旅游區相比，它更需要通過主題式的旅游體驗來吸引游客。開放街區需要注意的是，要和周邊的環境相融合，注重開放性與整體效果。

　　產業園區最重要的就是要符合其三個定位：符合所在城市的戰略定位，符合所在城市的產業規劃定位，符合所在城市的空間規劃定位。

　　多層挑戰需正視

　　白皮書指出，當前我國的工業遺存再利用面臨著多層面的挑戰。

　　首先在實踐層面，面臨著改造標準不完善的問題，很多工業遺存改造項目由于缺乏能夠指導實踐的詳細可操作的規范，很多項目在審批的時候，采取的是地方政府上會討論的形式，缺乏詳細的指導。

　　其次，土地變性困難。老廠房以前都是工業用地，為了符合新的需要，符合項目新的功能需要，需要變成商業、科研等其他性質的用地，提高容積率。但這存在諸多困難。比如，需要補繳高額土地出讓金，為改造房帶來較大資金壓力；改造過程審批手續繁瑣，周期很長；由于項目改建可能還會遇到安監消防、企業注冊等一系列細節上的問題等。

　　再次，工業遺存再利用還面臨著定位雷同的問題。“我們統計了一下，現在大部分的工業遺存改造項目都定位為文化創意產業園區，因此存在著千篇一律的現象。在文創園區里面，園區的競爭也是比較激烈的。”王新紅說。

　　第四，投資效益不高。白皮書指出，工業遺存項目改造雖然避免了土地拆遷費用，但前期規劃設計費用投入較大，老舊廠房“修舊如新”“修舊如舊”的改造裝修費用有時甚至會超過新建同等面積的建安成本，改造后的項目多數屬于可租不可售的自持型項目，投資回報周期較長。（記者 張偉）

　　轉自：中國高新技術產業導報

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