經紀人眼中的樓市：超1/3從業者去年成交2套以下

        如人飲水，冷暖自知。作為市場的重要參與方之一，房地產經紀人所反饋的市場表現與市場信心，可直觀反映出目前樓市的“甘苦”。近日，諸葛找房數據研究中心發布了2019年12月經紀人市場信心調研報告，從市場成交情況、買賣雙方心態以及經紀人傭金收益狀況等多個維度進行分析。報告顯示，2019年市場成交平平，超1/3經紀人成交2套以下，成交周期多在3個月內。通過對比近3個月經紀人成交量可以發現，臨近年底，2019年12月經紀人整體成交量非常不樂觀，無成交占比超六成，經紀人成交3套以上占比不足10%。


　　對于2020年的市場行情，不論是管理人員還是經紀人，都預測或者說期待比2019年能夠有所好轉。總的來說，對于小門店從業人員而言，更多的是期待一個好轉的市場環境；而對于規模較大的門店，可以說是2019年相對較好的業績在一定程度上提振了其對2020年市場的信心。


　　經紀人：12月超六成零成交


　　報告顯示，通過對比近3個月經紀人成交量可以發現，臨近年底，2019年12月經紀人整體成交量非常不樂觀，無成交占比超六成，經紀人成交3套以上占比不足10%。12月無成交經紀人占比為63%，環比擴大29個百分點，占比擴大明顯；成交1-2套的經紀人占比為30%，環比收窄18個百分點；12月成交3-5套及6套以上的經紀人區間占比環比均收窄6個百分點。12月經紀人成交情況是近3個月最差的，主要是臨近年底，購房者入市積極性不高且仍在持續觀望中，二手房市場成交活躍度較低。


　　12月成交均價以跌為主，經紀人反饋成交均價下跌占比為46%，環比擴大14個百分點；其次成交均價持平占比最高，持平占比為33%，但環比收窄13個百分點；成交均價上漲占比為20%。12月經紀人反饋成交均價下跌占比擴大明顯，持平、上漲成交均價均有所收窄，12月成交均價以下跌為主。


　　受成交下滑影響經紀人傭金收益更不樂觀，超1/2經紀人收益在5千元以下。除此之外，12月經紀人接受業主委托房源量占比向低位水平移動，業主掛牌出售意愿降低，無委托占比近四成：12月經紀人無委托占比最多為38%，占比擴大明顯；接受委托1-2套房源占比相比上月收窄明顯，收窄15個百分點；接受委托房源3套以上占比略有收窄。通過業主委托房源量占比區間可以發現，12月業主掛牌出售行為減少，經紀人接受委托量向低位水平移動，無委托占比大幅擴大。


　　賣方：以降價出售為主


　　根據參與調研的經紀人反饋，12月有27%的業主未進行調價，有73%的業主進行了調價行為，有調價行為的業主相比11月收窄5個百分點。12月下調價格的業主占比收窄至54%，環比收窄6個百分點，可見12月業主對于市場信心仍不足，多以降價出售為主。


　　12月經紀人及管理人員市場調價情況感受一致，市場主要以下調價格為主，占比50%左右，其次為未調價房源占比居多，漲價房源占比最低。12月管理人員所服務業主下調價格及未調價行為相近，經紀人所服務業主主要以下跌價格為主。管理人員對于業主調價行為反饋未調價及上調價格占比與經紀人略有不同，主要原因在于管理人員接觸市場面較廣，對于市場了解更加廣泛，對業主調價反饋更加全面。


　　上調價格的業主中，56%以上的業主調價幅度在3萬元以下，22%以上的業主調價幅度在3萬-5萬元，僅不足4%的業主調價幅度在10萬-20萬元；下調價格的業主中，49%左右的業主調價幅度在3萬元以下，21%的業主調價幅度在3萬-5萬元，24%的業主調價在5萬-10萬元，6%的業主調價幅度在10萬元以上。從調價幅度中明顯可以看出，在5萬-10萬元調價區間內，下調價格在此區間占比比上調價格在此區間的占比大。


　　從經紀人與管理人員反饋的12月賣房業主心態來看，包括換房客戶和投資客戶在內，不著急出售的客戶仍舊占比居多，均在50%左右；對于著急出售心態的業主，經紀人反饋的占比為39%，其中著急換房出售的占比17%，擔憂房價下降而著急出售的占比為22%；而管理人員反饋的占比更高，為50%，其中著急換房出售的占比23%，擔憂房價下降而著急出售的占比為27%。整體上來看賣房業主心態較平穩。


　　買方：觀望情緒濃厚

　　從經紀人反饋的12月買房客戶區域分布情況來看，經紀人和管理人員接觸到的客戶區域來源相近。總體上仍以本地客戶為主，主要還是受地方限購政策的影響，其中表示買房客戶來自本市的占比為50%，表示買房客戶來自本省其他城市的占比在23%，表示買房客戶來自外省的占比在20%。


　　具體到購房者，首次及二次改善型住房需求為主，年底首次購房入市積極性較高。其中首次購房占比在58%-64%，二次改善性住房占比29%-30%，投資性購房占比不足5%。與11月相比，12月首次購房買房客戶占比提升較大，臨近年底首次購房需求加快入市節奏，二次改善性需求仍在持續觀望。


　　參與調研的經紀人和管理人員，對于買方客戶心態的反饋較為接近，反饋買房客戶保持“繼續持幣觀望，不著急出手”心態的占比在52%-67%，反饋買房客戶持有“持幣選房，有合適房子馬上出手”心態的占比在20%-23%，表示客戶“只是看看，了解市場居多”的占比在10%-20%。整體來看，年底買房客戶觀望情緒依舊濃厚，并不著急入市。

　　轉自：北京商報網

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