南京出臺存量房屋改建為租賃住房辦理實施細則

　　據南京市住房保障和房產局官方微信“南京房產微政務”消息，近日南京市城鄉建設委員會、南京市規劃和自然資源局、南京市住房保障和房產局聯合擬定了《南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實施細則(試行)》(以下簡稱《細則》)。《細則》將進一步規范存量房屋改建為租賃住房辦理流程，加強建設管理。

　　消息顯示，《細則》適用范圍是南京市已建成并具有一定規模的商業、研發、辦公、酒店(賓館)、廠房等存量房屋。改建項目應當以整棟、整單元、整層(應具備獨立交通空間)為基本改建單位。

　　《細則》規定，改建后的存量房屋土地性質不變、原不動產登記內容不變，如遇土地或房屋征收等情形，應按照原確權用途予以執行。改建后的租賃住房暫不補交土地出讓金、土地年租金。改建后的租賃住房不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷售、以租代售。

　　《細則》明確，4種情形不得改建為租賃住房。一是分割銷售的存量房屋；二是在成片工業用地或工業用地紅線范圍內，存量房屋僅可改建為租賃公寓和宿舍，不應改變該地塊原主導使用功能；三是用地性質為三類工業用地和三類物流倉儲用地的，或土地、環境和建筑有污染不滿足居住條件的存量房屋；四是其他經論證禁止改建的情形。

　　《細則》還提到，改建項目運營后，經住房租賃企業成交的住房租賃合同，應當通過市房屋租賃服務監管平臺辦理租賃合同網簽。網簽備案應當使用租賃合同示范文本，在商業銀行設立租金專用賬戶。

　　以下是《細則》全文：

南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實施細則(試行)

　　第一條　根據國家、省市關于既有建筑改擴建的有關規定，為貫徹落實《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(國辦發〔2016〕39號)、《市政府關于印發南京市市場化租賃住房建設管理辦法的通知》(寧政規字〔2019〕9號)等有關規定要求，遵循“合規適用、簡化高效”的原則，現制定《南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實施細則(試行)》(以下簡稱《實施細則》)。

　　第二條　本《實施細則》中所指租賃住房應按照宿舍和公寓標準設計。

　　第三條　本《實施細則》適用范圍是本市已建成并具有一定規模的商業、研發、辦公、酒店(賓館)、廠房等存量房屋。改建項目應當以整棟、整單元、整層(應具備獨立交通空間)為基本改建單位。

　　第四條　進行改建的存量房屋應權屬明晰，已經聯合驗收完畢，并已取得不動產證，不存在查封登記、異議登記等限制交易的情形，存在抵押登記等他項權利的，還應取得所有他項權利人的書面同意。

　　第五條　改建后的存量房屋土地性質不變、原不動產登記內容不變，如遇土地或房屋征收等情形，應按照原確權用途予以執行。

　　第六條　改建后的租賃住房暫不補交土地出讓金、土地年租金。

　　第七條　改建后的租賃住房不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷售、以租代售。

　　第八條　存量房屋改建為租賃住房應當由改建單位征求相關利害人意見，并完成不少于10日的社會公示。

　　第九條　該改建項目近期不開展城市國土空間規劃有關內容的實施建設。

　　第十條　以下情形不得改建為租賃住房：

　　1、分割銷售的存量房屋；

　　2、在成片工業用地或工業用地紅線范圍內，存量房屋僅可改建為租賃公寓和宿舍，不應改變該地塊原主導使用功能；

　　3、用地性質為三類工業用地和三類物流倉儲用地的，或土地、環境和建筑有污染不滿足居住條件的存量房屋；

　　4、其他經論證禁止改建的情形。

　　第十一條　江北新區管委會、區政府(園區管委會)和市屬國有企業每年編制存量房屋改建為租賃住房計劃，經市房產部門會同發改、規劃資源、生態環境、國資等相關部門統籌后，報市政府審定。改建項目可行性論證報告報市規劃資源局、市生態環境局、市應急管理局。

　　第十二條　存量房屋改建原則上不得突破既有建筑原外輪廓線，不得改變相鄰關系，有條件的應按改建后實際使用功能配備相應的物業服務用房和公共配套設施。

　　第十三條　既有建筑改造為租賃住房，改建單位宜在立項(備案)前委托具有相應等級的設計單位依據現行工程建設消防、人防等技術標準對改建的技術可行性進行評估論證，確保改建后能夠符合現行適用的相關規范。

　　第十四條　企業投資改建項目符合備案條件的，由改建單位通過江蘇省投資項目在線審批監管平臺申報項目代碼并備案，獲取江蘇省投資項目備案證。

　　第十五條　涉及結構改動或荷載增加的項目，是否進行房屋安全鑒定由原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出確定意見。如遇涉及整體房屋結構變動或較大荷載增加的項目，改建單位應當委托在房產部門備案的房屋安全鑒定單位進行可靠性鑒定，并出具鑒定報告，確認房屋結構安全狀況，再結合改造需要進行整體設計、施工。

　　第十六條　屬于結構改造項目，改建單位應提供市政府批復的年度租賃住房建設計劃、項目備案證、不動產權證書等材料向規劃資源部門申請規劃條件。房屋建成時間超過10年的，改造前應依法取得安全鑒定報告。根據規劃條件和鑒定報告，改建單位組織開展施工圖設計，并完成不少于10日的社會公示和相關利害人意見征求后，應提供原規劃核準圖或實測成果、改建設計圖紙、改建說明等材料向規劃資源部門申請規劃認定意見函，規劃認定意見函應將改建規劃圖紙作為附圖并加蓋分局局章，圖上注明與相關文號認定一致。

　　第十七條　屬使用功能改變的，改建單位應提供市政府批復的年度租賃住房建設計劃、項目備案證、不動產登記證明(若有)等材料、原規劃核準圖或實測成果、改建規劃圖紙、改建說明等材料向規劃資源部門申請規劃認定意見函，規劃認定意見函應將改建規劃圖紙作為附圖并加蓋分局局章，圖上注明與相關文號認定一致。

　　第十八條　改建單位取得規劃認定意見函后，根據《南京市深化施工圖審查改革實施意見》(寧建改辦﹝2019﹞11號)要求，開展施工圖專家技術論證，相關專家在施工圖審查專家庫選取。

　　第十九條　對于《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規定》(住建部51號令)所列特殊建設工程，改建單位應依法申請建設工程消防設計審查。對于特殊建設工程以外的其他按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程，改建單位應根據改建內容邀請建筑、給排水、暖通、電氣等相關專業消防專家開展消防設計技術論證，相關專家在消防設計審查驗收專家庫選取。

　　消防設計技術論證可與施工圖專家技術論證一并開展，部分專家可兼任。

　　第二十條　改建單位提供以下資料進行網上申報施工許可等手續：

　　1、《南京市工程建設項目施工許可階段審批申請表》(網上填寫)；

　　2、備案證(含項目代碼)；

　　3、用地批準手續(或不動產權屬證明材料)；

　　4、符合規劃基本程序要求材料(規劃用途證明認可材料等)；

　　5、符合寧建改辦﹝2019﹞11號要求的施工圖審查手續；

　　6、勘察、設計、施工、監理合同(上傳合同主要部分掃描件)；

　　7、消防設計審查意見書(特殊項目以外的其他建設工程提供消防設計技術論證意見書)；

　　8、核驗繳費情況(社保費和基礎設施配套費)；

　　9、保障農民工工資支付承諾書；

　　申報審查完成后，實名制管理、質量監督手續、安全監督備案等與施工許可證核發合并辦理。

　　第二十一條　工程建設項目具備竣工驗收條件后，改建單位組織勘察、設計、施工、監理等單位按規定進行竣工驗收并按規定對消防相關內容進行查驗，改建單位完成竣工驗收報告及驗收記錄。改建單位應在工程竣工驗收前，書面通知規劃資源部門開展工程規劃核實。竣工驗收合格后6個月內向規劃資源部門報送有關竣工驗收檔案。

　　第二十二條　改建單位完成竣工驗收后，依法辦理消防驗收(備案抽查)手續。

　　第二十三條　項目改建單位完成消防驗收(備案抽查)后60日內，江北新區、各區房產部門查驗改建單位的房屋可靠性鑒定報告(如涉及)、竣工報告、驗收記錄以及消防驗收(備案抽查)手續后，指導督促改建單位將由房產測繪單位出具的以套(間)為最小單元的測繪成果及其他項目信息錄入市房屋租賃服務監管平臺。

　　第二十四條　存量房屋改建為租賃住房的項目，應于不動產權證書上注記該宗地的具體公安棟號樓棟設立用益物權(居住權)的基本情況，并符合相關要求。

　　第二十五條　本通知印發前已完成租賃項目信息登記的集中式長租公寓項目，按第十六條、第十七條履行規劃相關手續，由設計單位出具房屋設計安全技術報告，由在房產部門備案的房屋安全鑒定單位開展房屋可靠性鑒定，由改建單位委托在應急部備案的消防安全評估機構按照《人員密集場所消防安全評估導則》(GA/T1369)進行消防安全評估，并取得評估結論等級為一般以上的消防安全評估報告。江北新區、各區房產部門查驗改建單位的規劃相關手續、房屋設計安全技術報告、符合要求的房屋可靠性鑒定報告、消防安全評估報告后，指導督促改建單位將由房產測繪單位出具的以套(間)為最小單元的測繪成果及其他項目信息錄入市房屋租賃服務監管平臺。對存在未能完成規劃相關手續、不具備房屋設計安全技術報告、不滿足既有房屋結構安全要求以及消防安全評估的改建項目，區政府牽頭依法依規處理。

　　第二十六條　改建項目運營后，經住房租賃企業成交的住房租賃合同，應當通過市房屋租賃服務監管平臺辦理租賃合同網簽。網簽備案應當使用租賃合同示范文本，在商業銀行設立租金專用賬戶。

　　第二十七條　改建項目運營后，區政府應加強日常檢查，對發現的違規問題依法處理，市房產、規劃資源、建設、城管、消防等部門應按各自職能加強業務指導。

　　第二十八條　本通知自印發之日起試行，試行期二年。

　　轉自：新地產

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