房地產市場雙拐點到來 明年樓市由“去庫存”轉向“去杠桿”

       年尾將至，回望2017年的房地產市場，新房銷售量再創高峰，但量價增速都大幅回落。

　　日前，據鏈家研究院發布的《品質時代——2018年房地產市場和行業展望》報告顯示，2017年既是1998年以來長周期的拐點，又是2015年以來短周期的拐點。2017年，成為了房地產新增市場“超級繁榮期”的尾巴。

　　據鏈家研究院預測，2018年全國房地產由去庫存轉向去杠桿，市場總體進入平穩放緩階段。房價結束快速上漲，房地產開發投資進一步放緩，將視線放至更長的周期，則是中國房地產過去近20年以來數量驅動時代的結束。人民群眾對美好生活的追求使房地產進入到品質驅動時代——圍繞房屋的居住屬性，如何為消費者提供更高品質的居住產品和服務是未來行業增長的核心價值。

　　一線城市交易量向上修復

　　事實上，縱觀2017年全國房地產市場交易格局，一、二線熱點城市交易量萎縮，以北京為例，新房市場交易量萎縮一半。總體來看，一線城市及個別二線城市新房成交量可謂“跌至谷底”。

　　對此，鏈家研究院認為，2018年一線城市的成交量會在目前“跌到谷底”下自發修復。一線城市間的分化將會持續，北京的人口集聚和經濟活力相對弱化，南方深圳的活力突出。二線城市則會加速追趕，內部分化加劇。在北京、上海高房價和人口政策的擠壓下，許多二線城市加快吸引人才，未來人口的流動方向更多向重點二線城市轉移，給城市房地產市場注入了較強的動力。二線城市內部將會出現新的分化，一些“明星二線城市”將會崛起、房價可能被重估。

　　隨著城市分化的加速，城市圈之間也將出現分化。鏈家研究院認為，2018年，圈內城市之間的差距進一步縮小。目前看來，2017年環北京城市圈率先出現價格下跌。基于此判斷，未來城市圈內部的聯動將會增強，周邊城市房價上漲較快，與中心城市的梯度差距不斷收窄。

　　此外，在二手房市場方面，據鏈家研究院統計，2017年有24個城市二手房成交套數超過新房。隨著城市化率的提高，未來一線城市二手房交易占比進一步提高，更多城市的二手房市場交易量將進一步壯大。

　　更重要的是，2018年，在整體低溫的市場中，各個城市內部房屋的價格將會逐步回歸居住價值。具有較好基本面支撐的地段和區域價格將會堅挺甚至上漲，而前期投資占比高、依靠“加杠桿”或者“炒概念”漲起來的區域和地段將會迎來回調。

　　住房供應體系更加多元化

　　事實上，據記者了解，2017年，北京新房市場供應以滿足改善性需求產品為主，交易量占比也比較高。但未來，住房供給主體將更多元化。

　　鏈家研究院認為，2018年中國房地產改革將更加區分政府與市場的關系，將“住房”與“房地產”問題切割開來，實現“政府的歸政府，市場的歸市場”。政府履行好社會保障的職責，讓市場發揮資源配置的決定性作用。

　　與此同時，市場主體的需求也開始發生變化。據鏈家研究院監測，如下幾種需求漸漸明朗成形，推動住房的需求從數量向品質轉變，需求的變軌促使中國房地產行業在2018走進“品質時代”。

　　具體來看，這幾種需求包括，高收入家庭的改善性需求、中等收入家庭的首置需求、單身獨居人群的品質居住和老齡人口的分散式居家養老需求。

　　在高收入家庭的改善性需求方面，這類需求將主要集中在城市高收入家庭。大多數情況下，這類家庭已經有了一套房甚至多套房，但隨著收入的增長以及家庭成員的擴大，已有住房并不能滿足他們的改善性需求，所以需要換房、換購和改善。品質居住需要增量和存量兩方面來增加供給。

　　在中等收入家庭的首置需求方面，隨著大城市房價的上漲，首次置業的門檻越來越高。與郊區化、豪宅化的新房相比，二手房的總價、戶型和區位更加多樣化，且供應量相對更大，因此首置的品質居住主要依靠二手房市場。

　　在單身獨居人群的品質居住方面，適齡未婚青年偏好于可負擔的小戶型單身公寓，出行便利、配套便捷的互聯網以及豐富的社交場所。離婚未再婚中青年則傾向于面積適中、配套公園、健身休閑場所。獨居老年人既需要強烈的親屬朋友陪伴的心理需求，也需要簡單的健身設施，而身體機能的退化對于居家醫療、居家護理需求旺盛。

　　在老齡人口的分散式居家養老需求方面，居家養老已成為老年人主要的居住狀態，其中以與配偶或子女居住為主要方式。日本UR（都市再生）機構通過對存量房屋進行重新設計和改造，推出適合老年人口居住的產品。這些老齡公寓分散在正常的社區之中，使老年人能夠與年輕人共同生活。運營商為老年人提供日常的安全監護等服務，這種分散式、服務式養老公寓得到老年人的青睞。（本報記者王麗新）　
 

　　轉自：證券日報網

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