仲量聯行2019年第三季度青島房地產市場回顧

　　“2019年第三季度，我們看到服務式辦公需求持續增長，新媒體成新興需求亮點，核心商務區供量放緩，各板塊定位漸見清晰。”仲量聯行青島分公司董事總經理白路表示，“隨著青島核心城區零售地產市場轉入存量時代，運營商都在積極探索和深耕消費者不斷變化并趨于理性的消費訴求，尋求多元化迭代更新的商業路徑。高端住宅市場方面三季度成交回暖，以價換量成為階段性訴求。”

　　核心商務區供量放緩，各板塊定位漸見清晰。2019年第三季度青島辦公樓市場僅錄得2.8萬平方米新增供應。今年以來，核心商務區新增供應明顯回落，預計全年將僅有28萬平方米供應量，正在轉入存量辦公市場。在產業升級與政府導向等多因素影響下，作為核心商務區的香港中路、金家嶺金融區以及市北中央商務區三個板塊，正在以逐漸清晰的差異化定位構筑青島辦公市場穩定的價值高地。香港中路是生產行為與消費行為高度融合的綜合性商務區，是高端金融機構以及外資專業服務公司進入青島市場的首選區域；作為財富管理金融綜合改革試驗區的核心區，金家嶺金融區已成為青島金融企業聚集度最高的區域；而市北中央商務區憑借完善的商業配套、便利的交通條件快速發展成熟，正在成為互聯網、信息科技、新媒體等新經濟企業的聚集區。第三季度，整體市場空置率環比下降1.0個百分點，至28.2%；甲級辦公樓市場空置率環比下降3.3個百分點，至41.5%。

　　新媒體成新興需求亮點。2019年第三季度青島辦公樓市場共錄得6.6萬平方米的凈吸納量，短期表現有所好轉，但整體市場信心及景氣度仍處低位。對空間靈活性的重視推動靈活辦公空間需求持續增長，根據仲量聯行今年發布的《以未來為導向：企業不動產賦能增值》調研結果顯示，全球28%的員工目前采取靈活辦公策略，而到2020年，受調研的中國企業希望將35%的不動產資產組合轉變為靈活辦公空間。而在青島辦公市場上，我們發現靈活辦公中的服務式辦公今年以來在一級和二級租賃市場均有積極表現。創聯工場今年在一級租賃市場開出三家新的項目，優客工場位于國際航運中心的項目也于今年投入運營，總租賃面積超過5,000平米。作為二級租賃市場的供應端，服務式辦公的去化表現同樣高于預期，特別是業主自營的服務式辦公空間，與同項目的傳統辦公相比更受歡迎。在需求端，企業看重其靈活的租賃模式，更看重因其融合了空間和配套的增值服務所體現的價值新媒體行業成為新興需求亮點。整體租賃市場中29%來自于科技媒體通訊（TMT）行業，而其中新媒體行業占比約為三分之一，主要集中于市北中央商務區。隨著移動互聯網的發展，新媒體正在成為獲取信息的主流入口，網紅、主播、大V等注意力經濟下的主體正在快速壯大，通過資本運作形成專業化運營平臺，并逐漸升級為優質辦公空間的需求引擎。

　　整體經濟形勢嚴峻使市場租金持續承壓。排除新入市項目的影響后，青島整體市場租金同比下降4.1%，為85元/平方米/月。甲級辦公市場租金同比下降5.3%，為120元/平方米/月，降幅均為近五年之最，特別是散售型辦公物業的資產表現波動較大。但甲級辦公市場租金的下降也帶動了辦公升級需求，第三季度整體租賃市場中近20%來自于企業從乙級向甲級搬遷的升級需求。

　　梯度商務空間將逐漸形成。以三大板塊為核心的第一梯度商務空間已基本建成，隨著城市版圖擴張和人口外遷，在青島的近郊區域已經形成硬核產業主導下的新興商務板塊，西海岸作為國家級新區，憑借高度開放的臨港產業正在快速聚集上下游相關企業，高新區以高新技術企業為依托產學研協同發展，即墨藍谷正在成為科研院所和研發機構的創新高地。西海岸、高新區和藍色硅谷正在構筑青島第二梯度商務空間。仲量聯行青島分公司商業地產部總監李強表示，“核心城區的辦公樓市場最終將進入以運營和服務為主的深層次競爭格局，近郊的新興商務區將在產業主導下成為全新的市場增長極”。

　　挖掘城市核心潛力，尋求多元更新路徑。2019年第三季度青島零售地產市場錄得約8萬平方米新增供應，位于市北新都心商圈的保利廣場交付運營。保利廣場在原麥凱樂新都購物廣場的基礎上，經過一年半的改造和招商，打破原有百貨相對封閉的購物環境和單一的業態組合，以購物中心加生活街區的形式打造圍繞年輕人的潮流發生地。保利廣場、臺柳路1907音樂街與凱德廣場三個商業項目將連點成線，進一步增強新都心片區的聚客能力和商圈能級。近年來，隨著青島核心城區零售地產市場轉入存量時代，運營商都在積極探索和深耕消費者不斷變化并趨于理性的消費訴求，尋求多元化迭代更新的商業路徑。例如之前的商業地標陽光百貨引入家居體驗店桔至生活作為主力店，結合科技帶來全屋定制服務的融合與創新。同商圈的銀座商城以高端沉浸式體驗影院樂汀國際影城、無印良品旗艦店和盒馬鮮生的引入重構傳統百貨的品牌組合，提升商圈活力。

　　消費需求升級，商業重心下沉。經濟環境的波動并未影響新一代消費階層對于美好生活和自我成長的追求。第一，強調品質、新鮮、便利的新零售超市和進口直營超市正代替傳統大型超市在不同商圈積極擴張。奧克斯廣場、保利廣場、東方城均開出進口直營超市，家家悅代替地球港在悅薈開出2,000平米的精品超市，盒馬鮮生連拓三店，在香港中路、新都心和李村積極擴張。第二，消費者對自我成長的投資從未放棄，教育類品牌市場潛力巨大。相較于成人教育機構偏好在辦公樓選址，兒童教育機構承租力更高，進駐購物中心的意愿更大，以期與購物中心共享客群。本季度新開店的兒童業態中65%來自于兒童教育品牌。第三，家居類品牌擴張需求穩定，其中家電和廚具品類表現搶眼。全國首家海爾生活電器生態體驗中心于金獅廣場開業，通過線上線下融合和一站式交互體驗帶來全新的家電營銷模式。AEG和LivingKitchen首次進入青島市場，為消費者帶來高端廚電的奢華體驗。

　　從整體市場需求的增速來看，郊區商業更為突出，表明零售市場的重心正在下沉。根據我們了解到的情況來看，本季度新開的餐飲類店鋪數量最多的是西海岸新區，其次是市北區和城陽區，人口和產業的導入加速城郊區域成熟，帶來零售地產市場快速發展。平均租金將全年維持穩定。本季度全市可比項目租金環比上漲0.6%，達到283元/平方米/月。全市優質零售地產項目入駐率為91.6%，環比下降1.0個百分點。仲量聯行青島分公司零售地產部總監曲巖萍表示：“郊區商業將成為近期青島零售地產市場的主要基調，未來12個月將近50萬平方米的新增供應將全部位于近郊板塊，主要是西海岸新區和城陽區，青島零售商業版圖正在向近郊板塊加速下沉。”

　　三季度成交回暖，以價換量成為階段性訴求。青島住宅市場在經歷了兩個季度低位運行之后，在第三季度迎來成交量的明顯回升。全市整體住宅市場成交量約為3.4萬套，較上季度環比上漲17.9%，但相比去年同期仍下降了1.4%。高端住宅市場成交約1,600套，較上季度的840套大幅提升。今年以來住宅市場持續降溫，緊縮政策影響下市場預期走弱，使得投資客群紛紛撤場，剛需剛改客群支撐起主要的市場需求。2016年至今住宅用地成交量呈上升趨勢，使得今年以來普通住宅市場存量明顯上升，開發商去庫存壓力加大。因此，以價換量成為下半年住宅市場主要的階段性訴求，帶動三季度成交量止跌回漲。同時，開發商推盤節奏加快，高端住宅市場中面向品質剛需客群的品牌開發商項目較為受歡迎，積極增加推盤量，高端住宅市場錄得新增庫存約3,200套，較上季度不到500套的新增供應量明顯上升。

　　高端住宅新房及二手房價格企穩。與普通住宅市場略有不同，高端住宅市場價格在經歷了上半年的小幅回調后再度回歸平穩。對于高端奢華住宅項目來講，資源稀缺性決定了其資產的保值性，價格方面預計后期整體無較大波動。對于剛性改善及品質剛需產品來講，其去化及價格表現均跑贏市場平均值，通常位于配套完善、資源豐富、交通便利的核心城區，構筑穩定的區域價值。預計2019年整體低位運行，2020年上半年需求釋放進一步減弱。調整營銷節奏，提高項目周轉速度、加速現金回流將成為2019年底住宅開發商的主要目標，因此整體住宅市場價格預計仍有小幅下探空間。仲量聯行青島分公司研究部總監陳晨表示：“到2020年經濟環境預期不確定性增加，預計上半年房地產行業投資增速將有所放緩，同時政策環境持續收緊，疊加前期積壓的需求集中釋放后，2020年上半年需求釋放積極性將有所減弱。對于高端住宅市場來講，參考以往房價走勢，綜合考慮目前的土地市場、開發商融資環境、宏觀經濟背景等多因素影響，預計青島高端住宅市場在一到兩年內價格水平可能出現小幅震蕩，但整體表現穩定。”(倪申 • 周長潤 付靜)

　　轉自：中國產業經濟信息網

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