多地出臺“搖號購房”政策 剛需受益

　　針對房地產市場存在的部分銷售亂象，武漢、杭州、西安等城市于近期宣布推出搖號項目。據統計，從去年5月至今，已有上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州、西安等7座熱點城市陸續公布了“搖號購房”通知。在“五限時代”（指限購、限貸、限價、限售、限商），為何多地要施行購房搖號政策，實施“搖號購房”后效果怎樣，能否實現公平選房？

（圖片來源：互聯網）

　　搖號購房政策頻出

　　據悉，目前實施新政的7個城市搖號政策有著不少相同之處。經梳理發現，其共同點在于均強調一次性申報所有房源，或一次性售出所有準售房源；都強調搖號購房過程的公平和公正，并提出由公證機構在搖號過程中進行指導。上海等地還特別明確指出項目代銷企業以及房地產經紀機構員工等不得入圍。

　　但不同城市的搖號政策也存在一定差別。比如在銷售范圍方面，上海和成都規定，“所有新建商品住宅項目”均采用搖號的方式。而杭州、南京、長沙和西安等城市，則只針對購房客戶數量大于可供房源數量的項目。如杭州規定，意向客戶登記數少于推出房源數的，不需要公證搖號售房；而武漢的搖號政策則非硬性規定，只建議“意向購房人數多于項目準售房源的，宜采取公證搖號方式公開銷售。”值得一提的是，杭州、武漢、成都、長沙均對無房家庭給予優先選房的政策傾斜，部分城市甚至明確了剛需房源的比例。如杭州規定，對“無房家庭”給予傾斜，提供一定比例的房源保障；武漢規定，在預售備案均價低于18000元/平方米的新建商品住房項目中，低于120平方米的準售房源，采取公證搖號方式隨機選取不少于40%的比例納入無房家庭優先選房范圍；而長沙則規定，“限房價、競地價”的商品住房項目和新建商品住房項目中144平方米以下戶型的普通商品住房，應優先滿足首套剛需購房群體的需求。

　　從各地出臺的搖號購房細則來看，房地產開發企業均被要求依據公證機構的搖號結果，組織購房者按序選房并辦理有關手續，有關部門對選房和登記備案過程進行監督。

　　緩解緊張的供需關系

　　為何多地要出臺購房搖號政策？“搖號與限購、限貸、限價等措施，正逐漸成為熱點地區樓市調控的標配。搖號買房蔓延至熱點城市，或預示著新一輪樓市調控即將來臨。”深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉表示，但凡搖號，均意味著稀缺、供不應求。因此，急需出臺搖號政策維持樓市秩序的穩定。

　　對此，西南財經大學經濟學院副教授劉璐分析認為，這些實行“搖號購房”的城市都是人口凈流入城市，且當地新房市場都出現了結構性的供不應求局面，特別是熱門區域。

　　近兩年，一二線熱點城市開始了轟轟烈烈的“搶人才大戰”。住房歷來都是留住人才的基本條件，也是這場“搶人才大戰”的要旨所在。隨著“新市民”的增多，熱點城市住房短期供應出現緊張的態勢，普遍面臨新增住宅用地供應不足的情況。

　　與此同時，全國去庫存的效果十分明顯。來自易居研究院的數據顯示，截至今年3月底，全國百城庫存規模相當于2013年3月的水平，即庫存規模回落到了5年前的水平，其中杭州庫存同比上年下滑了48%。從去化周期來看，今年3月，100個城市新建商品住宅存銷比（庫存去化周期）為10.5個月。

　　住建部于去年4月發文要求去化周期在12至6個月的城市要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。易居研究院認為，目前大多數一二線熱點城市普遍面臨新增住宅用地供應不足的局面。

　　另外，市場出現人為的銷售緊張也是重要原因。一些城市的流入人口猛增，等于是給開發商創造了良機。于是，一些房地產商及銷售中介再度通過各種渠道發布“只剩最后一套”“一天保證售完”“房價將漲到三萬元”等渲染緊張氣氛的廣告語誤導購房者。捂盤惜售等在調控中被嚴厲禁止的現象，有死灰復燃之勢。有熱門項目開發商實際開盤時間未向社會公布便已被“關系戶”搶購一空，有的售后房源又被中介機構加價數十萬元對外銷售。有些項目捆綁搭售車位，掛牌價外的收費極多。

　　事實上，如今不少地區的二手房價格高于新房價格，自然買新房的人更多，所以新建商品房市場的購買需求也就隨之增大。由于開發商對購房者的購買條件設了限，也會導致一些人進入二手房市場購房，推動二手房價格的上漲。一來二去，就導致新建商品房市場出現比較緊張的供需關系。

　　剛需購房者獲益

　　去年有多地房價上漲，房地產市場中商品住房供不應求。對于購房困難的剛需人群來說，緊缺的房源、買房者之間的競爭壓力、房地產市場中層出不窮的亂象無疑都增加了剛需購房者的購房負擔。

　　而事實上，各地正在不斷加強對樓市的調控。如今看來，始于2016年9月的調控潮依然沒有停歇的跡象。來自中原地產研究中心的統計顯示，自今年3月以來，全國超過20個城市合計發布房地產調控政策內容已達26條。今年前3個月，全國主要城市發布房地產調控已超過76次。但在嚴厲的調控態勢下，房地產市場中依然出現了種種新亂象。

　　對此，北京大學產業經濟學系創系主任、數字中國研究院副院長曹和平表示，最好的辦法是實施公證搖號政策。公證搖號政策與之前的限價政策系配套性政策。我國房地產市場經過30年的成長，房地產開發商與建筑隊已形成一定的規模和技術層級。同時，管理方面也應出臺相應的配套措施來進行完善，以更好地規范房地產開發商的行為。

　　房地產專家陳寶存認為，未來兩年時間內，本來不缺房的城市也會出現沒有房源的情況，甚至會出現像去年大量城市只有全款才能買房的局面，而公證搖號政策的實施則能夠確保不具備全款競爭力的剛需人群、改善型購房群體也能買到房子。

　　而對于公證搖號在其他城市的普及，曹和平認為，我國的制度優勢有利于城市之間互相學習，房地產資源方面短缺的城市都應該向省會城市學習經驗，實行公證搖號政策，因為公證搖號是比較公平的政策。經過努力，未來一段時間我國房地產市場會出現良性成長的態勢。

　　西安交通大學房地產研究所所長楊東朗認為，人才落戶政策疊加投資需求，容易導致熱點城市、熱點區域商品房供應不足、結構失衡，建議加快項目預售證審批速度，并增加住宅用地供應。專家指出，從長遠來看，應加快建立樓市調控長效機制，滿足多層次的住房需求。（張超 鄭鈞天）

　　轉自：中國商報
 

　　【版權及免責聲明】凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀