長租公寓發展勢頭猛 租金會大漲嗎？

　　拎包入住、服務到位、管理規范、社群文化氛圍濃厚、免除與中介和房東打交道的煩惱……這是85后證券從業者李東給記者羅列出的選擇長租公寓的理由，“住得舒服的話，多花點錢也值得。”李東說道。

　　2015年前后，房屋租賃市場出現了一批擁有高質量房源、統一裝修風格、標準化服務配備的公寓運營商。而由這些運營商長期持有、統一改造后面向租客開放的集中式或分散式出租房源就是長租公寓。

　　根據相關統計數據，長租公寓的租金要比周邊同類型個人房源高出一到二成。“長租公寓的配置比較高，基本上滿足拎包入住需求，還有提供休閑、娛樂、聚會的公共空間，以及定期保潔、免費維修等服務。此外，長租公寓的拿房成本、改造成本和運營成本也比一般民房要高。”某長租公寓的管家解釋。

　　中國商報記者多方采訪后發現，長租公寓在某種程度上提供了便捷、省心又舒適的居住空間，但也加大了一部分人的經濟負擔和租房難度，已有租客擔心，資本大量進入會助長“炒租”風氣。

　　“房租漲得太可怕了”

　　記者接觸到的其他住在自如、蛋殼、灣流國際等長租公寓的租戶表示，房租一年一漲很“正常”，一次漲五六百都算少的。

　　東奔西走看了幾天長租房后，徐源發出了不少感慨。他發現，在公司所在的北京西三環附近，即便是一間面積不到12平方米、距離地鐵站將近兩公里的“老破小”次臥，在自如上月租沒有3000塊錢都拿不下來。

　　徐源口中的自如，是房產中介鏈家旗下的一個長租公寓品牌，擁有自如友家（合租）、自如整租、自如寓等產品。徐源告訴中國商報記者，他原來租的是北京南三環內方莊附近的自如友家，因為合同到期房東要賣房，不能再續約，只好再找別的房子。由于還比較認可自如的服務，他決定還在自如租房。

　　“但是沒想到長租公寓的房租已經抬得這么高。”徐源說。

　　租住在大興舊宮某小區自如友家的董喬也在為房租的問題擔憂，她與另外兩家合租一套三居室，房間不到10平方米，加上服務費月租2100元。董喬說，最近聽周圍的朋友都在抱怨房租漲價，她的租期也將在兩個多月后到期，就提前給自如管家打電話詢問漲租事宜。

　　董喬告訴記者，管家的說法是，漲租肯定是要漲的，在租期結束前60天系統會自動根據房子的朝向、樓層等整體情況決定漲幅，一般漲一千到兩千左右。

　　“我當時還以為是整套房子漲這么多或者是一年漲這么多，被告知就是一個房間、一個月漲這么多！”雖然管家隨后又表示，系統測算出來的漲幅會比較大，到時候可以找管家協商，根據實際情況再調整，但董喬依然覺得這個漲幅難以接受。

　　“去年就是為了省些錢，才越搬越遠，如果真像管家說的那樣要漲一到兩千，那我肯定又得換地方了。”董喬表示。

　　中國商報記者接觸到的其他住在自如、蛋殼、灣流國際等長租公寓的租戶也都表示，房租一年一漲很“正常”，一次漲五六百都算少的。

　　“相比較某些房東直租或通過中介租的房源隨意漲價，長租公寓是非常穩定的，租期內肯定不會漲；第二年續租的話，我們也會控制漲價幅度，要在收益和租戶接受程度之間達到一個平衡。”萬科旗下長租公寓品牌泊寓的工作人員陳翔告訴記者。

　　另一個長租公寓品牌灣流國際的工作人員則更為明確地給出數字：“房租第二年確定會漲，漲幅在8%到10%之間。”

　　其實不光是長租公寓，整個租房價格都在一路上揚。國家統計局日前發布消息稱，2018年4月份，全國租賃房房租同比上漲2.4%，1至4月累計同比上漲2.5%。

　　這還是全國平均水平，在人口凈流入的一線城市，房租的上漲幅度要更大。鏈家研究院發布的北京租金報告顯示，從總體上看，2018年前三個月，北京租賃市場租金水平同比上漲幅度為8%。不過相較于去年同期的17%有大幅回落。

　　去年，易居房地產研究院發布了《全國50城房租收入比研究》，將房租收入比在25%及以下的城市定義為“租金相對合理城市”，大于25%的城市定義為“租金相對過高城市”，大于45%的定義為“租金嚴重過高城市”。報告顯示，2017年6月份，北京人均住房租金為2748/月，居50城榜首，房租收入比為58%，已經屬于租金嚴重過高城市。

　　“賺不了大錢”嗎

　　長租公寓現金回流速度慢、利潤率較低，目前大部分收入主要依賴租金，也由此造成了長租公寓房租比周邊其他的要高的現狀。

　　租戶們抱怨房租漲得快，錢都進了公寓運營商的口袋，但運營商卻表示，長租公寓賺不了大錢。

　　萬科董事會主席郁亮曾在今年3月份召開的業績發布會上提到，長租公寓在商品房不能解決住有所居問題的背景下產生，應該賺的是長錢和穩定的錢，現在國家從多個方面給予支持，未來長租公寓市場會越來越好，但指望長租公寓賺大錢是不現實的。

　　旭輝領寓CEO張愛華也曾在公開場合表示，要放長眼光去看待長租公寓，當形成一定規模、自身的綜合能力提升之后才會有更多的價值挖掘。

　　灣流國際創始人黃海濱則直接說，長租公寓的核心就是賺小錢。

　　據統計，長租公寓逐漸成為房企布局風口，但最佳模式仍在探索中，目前30強房企超過2/3已經布局了長租公寓，并且擴張十分迅速。但是在盈利上并不樂觀，重點城市租金回報率低于2%，北上廣深低于1.5%，經測算，輕資產模式回本需要7年以上，重資產則需要更長時間。

　　“跟你說實話，公司不指著這個項目掙錢，至少近期內不指望。”陳翔對中國商報記者表示，長租公寓的前期投入太大，整棟樓租過來，合同一簽15年，裝修的成本也不低，每個店還要配備若干管家和保潔、維修人員。此外，由于他所在的泊寓項目是商業用地改租賃用地，沒有集體供暖，為此還專門建了一個熱供應站，“就這一個集體供暖就給項目虧了不少錢。”

　　“我們這家店今年預計得虧損100萬左右，這也是以后肯定要調整租金的原因。但漲價也需要考慮租客的接受范圍，因為我們是集中式的，不能讓它太空了。”陳翔說。

　　長租公寓現金回流速度慢、利潤率較低，目前大部分收入主要依賴租金，也由此造成了長租公寓房租比周邊其他的要高的現狀。在傳統租房市場上，租賃時間一般為一年。從這一角度看，長租公寓并不像字面意思那樣“長租”，中國商報記者從幾家長租公寓的管理人以及租戶處得知，他們的租期最多也是一年。

　　有受訪的租戶認為一年一簽比較合理，因為長租公寓的大部分租戶都是年輕人，面臨的不確定因素比較多，沒必要一簽幾年。而有些已經穩定下來的租戶則表示希望延長簽約年限，減少漲房租的空間。

　　與租戶的合同一年一簽，這樣第二年就可以調整租金，而從房東手里租房時，公寓運營商則會盡量延長與房東的租期。記者以委托房屋的名義咨詢自如客服人員，據該客服人員介紹，如果是老舊標準的住房，需要一下簽三年的合同，而且三年內租金不變，只有簽四年或五年，才能從第二年開始每年有3%的漲幅。如果只簽一年合同，則需要滿足精裝修、家電家具齊全的標準。

　　不過，作為一個普通租房者，董喬并不關心運營商們能不能賺錢，能賺多少錢，她最擔心的是，在大批房企紛紛入局的情況下，會不會出現“炒租”，造成租房市場租金連續水漲船高？“那就別提買房了，未來可能連租都租不起了。”（記者 王立芳  文中人名均為化名）

　　轉自：中國商報
 

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