高房租、租金貸、黑中介、甲醛超標……長租公寓一次次被推上了風口浪尖。長租公寓行業未來如何健康發展引發了業內的廣泛關注。
對于長租公寓來說，當前的市場還處于初級階段，運營模式尚未完善，一些長租公寓企業都遭遇了“成長的煩惱”：一方面，投資回報周期過長、盈利難，變成長租公寓發展的瓶頸。另一方面，企業為了追求“頭部效應”，不計成本做大規模，搶占市場先機。此外，住房租賃市場監管的盲區和頂層設計的缺失也給了一些不良企業打“擦邊球”的空間。
業內人士建議，在租購并舉的格局下，租賃市場監管不應局限于打擊“黑中介”，而需要進行通盤的考慮、嚴謹的制度設計，以穩定價格、穩定供給、保證居住。
亂象頻出引發擔憂
不久前，部分地區房租價格因被質疑資本介入炒作而引發社會關注，尤其是機構化持有的分散式長租公寓成為了輿論焦點。
目前，國內長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統的商業地產運作模式，利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營，而分散式則主要從租賃中介業務延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似于“二房東”。
筆者從北京、天津、南京等一二線城市租賃市場看到，機構化持有的分散式長租公寓在整個租賃市場中所占比例很低，占比最高的北京也不足10%，天津僅為1%。“這類公寓由于市場份額很低，難以形成壟斷態勢，所以租金主要受市場機制調節。在市場選擇充分的情況下，去哄抬價格有違常理。”國務院發展研究中心研究員劉衛民說。
除了房租價格被社會關注外，長租公寓的環保問題也飽受詬病。近日，杭州一名白領王某因急性髓系白血病離世，家人質疑死亡原因與其租住的長租公寓室內甲醛超標有關。隨后，網上不斷曝光因長租公寓室內空氣質量問題而出現身體不適的“聲討帖”。
“空置的時間越長，賠的錢越多，所以從盈利的角度來說，最好是裝修改造完就安排入住。”一位不愿透露姓名的業內人士透露，由于機構持有的分散式長租公寓房源都是收來的，存在較高的持有成本，所以避免空置就是其運營的一個重要方向。而裝修材料的標準越高，機構投入改造的成本也會越大，這對利潤不高的長租公寓運營商來說是一個需要“自我割肉”的領域。
企業不計成本搶占市場
近年來，萬科泊寓、龍湖冠寓、招商公寓等一批由開發商介入模式打造的集中式長租公寓發展勢頭迅猛，在全國多地積極布局住房租賃市場。在房企紛紛試水住房租賃這一產業之際，不少從業者也坦言，重資產運營的集中式長租公寓盈利難成為大家不愿面對的“一道坎兒”，但為了搶占市場先機，一些企業選擇了不計成本做大規模。
以天津市為例，為滿足不同年齡階段、不同需求特征群眾對租賃住房的差別化需求，住房租賃市場出現了以滿足青年需求為主的萬科泊寓、龍湖冠寓、天住領寓，和以滿足家庭需求為主、主打中高端的招商公寓，以及以滿足老年需求為主的萬科怡園等長租公寓品牌。
招商蛇口天津公司創新事業部經理劉媛表示，走純市場路線的招商公寓定位中高端，主要受眾是濱海新區外籍人口和中高端人才。雖然租賃用地拿地成本比銷售的方式低了大概40%，但在實際運營中還是虧損的，因為按當前市場的租售比，加上自己拿地成本和建安成本就“很難算賬了”。
“即便在深圳這種外來人口多、住房租賃需求旺盛的城市，做這種長租公寓的投資回報周期也要在8至10年。”深圳市招商公寓發展有限公司壹間公寓項目總監張博謙說，大企業一般都把這類項目放在戰略板塊，賭市場的長期發展情況。
劉衛民認為，現在很多企業做長租公寓一方面由于響應中央“房住不炒”號召，履行企業社會責任；另一方面是為了追求“頭部效應”，先不計成本做大規模，搶占市場先機。
監管盲區存隱患
隨著城鎮化的發展和租購并舉的落實，在我國租房的人將越來越多，對租賃住房的品質和安全要求也將更高。然而，目前究竟有多少租房需求，又有多少住房可以出租，誰在經營？這些都沒有權威數據。
劉衛民說，相關數據主要來自市場機構，但那只是企業數據，亟須摸清底數、發布權威數據。自如CEO熊林坦言，環保安全、租金價格、金融衍生品等都是最受各方關注的風險點，而每個風險點幾乎都是監管的盲點。
“住房租賃市場仍處于起步階段。”一位地方房屋租賃管理部門負責人說，許多基本概念仍無準確定義。不僅如此，法律法規缺失也讓監管無從下手。比如，各地普遍缺乏改建租賃住房項目立項、規劃、建設、竣工驗收、運營管理等規范性程序，不少已運營的集中式長租公寓是商改住、工改住等改建項目，或多或少不符合規劃、土地等相關要求，也不符合消防法的“規劃前置”消防審批條件，消防部門無法進行消防審批。
另外，大量行為主體游離于監管之外，讓其被動接受監管同樣艱難。此前，各地曾要求出租行為各方對出租行為進行主動登記，作為稅收征繳和補貼發放的依據，但主動前來登記的個人和機構極少。一方面，房主擔心暴露房產信息；另一方面，需要交稅也讓當事方缺少積極性。根據“放管服”改革要求，各地各部門在相關法律法規缺失的情況下，無法設置相關“備案”乃至“許可”要求租賃企業和租賃項目進行登記，更無法對不接受監管的企業和項目采取強制措施。
不僅事前、事中監管受阻，事后監管也難以開展。比如，《住宅設計規范》中明確把客廳歸為居住空間，“客廳改造成房間用于出租是否合法或影響消防安全”暫無定論，也沒有明文規定消防部門應當介入室內隔斷的消防許可管理。
房屋租賃的頂層設計缺失捆住了地方上的手腳。天津市國土房管局市場處副處長白璐表示，國家在商改住、去庫存方面原則上支持，但缺乏相關規范性文件。
此外，頂層設計缺失也給了一些不良企業打“擦邊球”的空間。除了租金貸、環保標準低等問題外，房屋租賃經營領域仍有諸多亂象。比如，個別房地產開發企業將商品房住宅樓盤改為租賃住房。有的把租金定得很貴，沒人租也不賣，實際上就是變相捂盤惜售，但沒有相關法律據來管。還有些運營商通過以租約為基礎的資產獲得貸款融資，利用與銀行正常利率相近的貸款利率同從信托等市場渠道融資的高額利率之間的價差獲取套利空間。
“租金價格監管”也并未納入地方物價或房管部門的職能，處于“三不管”狀態。此前，多家公寓也曾被曝光存在誘騙租客辦理租金貸的問題。
中原地產首席分析師張大偉指出，金融化帶來的“資金池”已經成為長租公寓最大的問題。如今，長租公寓已經不僅僅是一個租賃業態，更是一個個標準的“金融企業”，但對于長租公寓資金池的監管還很少。
許多地方上現行的房屋租賃管理辦法幾乎沒有規范租賃企業的內容，這無法適應新時代租售并舉的要求。專家認為，在租購并舉的格局下，租賃市場管理不再只是僅僅管住“黑中介”，穩定價格、穩定供給、保證居住，更需要進行通盤的考慮、嚴謹的制度設計。（付光宇 賈娜 唐云）
轉自：中國商報
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