5月14日，由中國社會科學院城市發展與環境研究所與社會科學文獻出版社聯合主辦的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.15（2018）》（以下簡稱《報告》）發布會在北京召開。《報告》對2018年房地產市場進行了展望，同時對一些城市房價上漲過快等問題提出分析建議。
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樓市調控將以“穩”為主
展望2018年，樓市調控將以“穩”為主，為住房制度改革和房地產長效調控機制建設營造穩定的市場環境，樓市緊縮調控與去庫存政策仍將并行不悖。
一方面，盡管熱點一二線城市房地產市場明顯降溫，但供不應求的市場格局并未發生實質性轉向，房價仍存在一定上漲壓力，需要維持現有政策調控力度不變，部分熱點城市不排除進一步出臺更為嚴厲的調控政策。另一方面，由于三四線城市市場熱度持續提升，房價、地價快速上漲，市場已經被充分“激活”，前期刺激政策需要淡出甚至轉變為緊縮調控，以維持房地產市場平穩健康發展。
整體來看，2018年將是本輪房地產市場低點，市場整體將呈現下行態勢。在供給側，一線和熱點二線城市為緩解庫存危機，土地供應量有望進一步提升，但限價政策很難有所放松，熱點城市供應量將持續偏緊；在需求側，“房住不炒”的政策基調不會發生變化，加上銀行信貸收緊也使得購房成本顯著上升，故而成交規模也會受到一定程度的限制。
2018年樓市調控政策“不放松”、企業融資受阻、開發貸款等收緊，將會對開發投資增速造成負面影響。2018年下半年開發投資額可能會延續2017年震蕩下跌的趨勢。受銷售回落影響，預計房地產價格全年平穩回落。
從城市層級來看，由于房地產緊縮調控政策不放松，一線和熱點二線城市會率先探底，而三四線城市調整將明顯滯后于一線城市。政策相對寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定的熱度，但隨著去庫存刺激政策逐漸退出，轉變為緊縮調控，預計2018年下半年三四線城市市場調整將會出現。其中，一線城市銷售面積將保持平穩，上半年價格指數繼續下滑，下半年有可能趨緩；二線城市銷售面積或將出現較為顯著的下降，全年價格指數有可能進一步回落；三四線城市在基本完成去庫存后，也可能隨著二線城市之后面臨市場下行的壓力。
稅收調節著眼于提高住房利用效率
《報告》分析認為，征收“空置稅”既可以增加住房的持有成本，又可以鼓勵住房出租以提高住房利用效率。
在住房租賃市場的發展中，企業機構和政府部門持有住房都面臨著眾多問題。諸如占壓資金量龐大、管理維護效率低下等。目前住房市場的租賃價格與銷售價格失衡，即使在北京這樣的一線城市，年租金收益率一般也比不過同期貸款利率。在沒有政策優惠的情況下，企業機構一般傾向于出售居住物業而不是持有居住物業。
《報告》提出，與其勉強房地產企業和機構持有住房，還不如鼓勵愿意持有住房的個人出租房屋。對空置的非家庭自用住房征收“空置稅”，鼓勵住房持有者出租房屋，體現“可持有但不可空置”政策導向。“空置稅”征收應采取“窄稅基、高稅率”的方式，將稅收對象鎖定擁有非家庭自用住房而不出租利用的家庭。
《報告》還認為，對家庭自用住房，即使空置也不宜征收“空置稅”。因為家庭自用住房空置的原因可能是短期在外地居住，如工作外派、探親訪友、學習培訓等，如果對家庭自用住房和非家庭自用住房空置一概征收“空置稅”，社會負面影響可能較大。
把握調控長效機制的統一與差異
關于建立房地產調控的長效機制，《報告》建議在2020年第七次全國人口普查的同時進行全國城鄉房屋普查，以“人房關系”作為房地產調控的基準線，在摸清家底的基礎上把握調控長效機制的統一與差異。
對此，《報告》提出短期調控措施和長效調控機制都需要對家庭自用房屋和非家庭自用房屋分而治之，建議以此為標準進行劃分：一戶家庭在全國城鄉范圍內的兩套及以下住房屬于家庭自用住房，三套及以上屬于非家庭自用住房；面積以當地人均建筑面積的兩倍作為標準，即當地人均建筑面積兩倍及以下屬于家庭自用住房范圍。套數標準和面積標準同時使用，同時滿足“二（套）二（倍）”標準的為家庭自用住房，否則為非家庭自用住房。
《報告》認為，將住宅限購等短期調控措施延伸為長效機制的一部分，將住宅限購政策長期化、制度化,有助于穩定市場預期。建議以法律法規的形式確定這些內容：在全國范圍內，一戶居民家庭最多只能購買兩套住房；在全國范圍內限購后，放開住房市場限購中本地戶籍的限制，由居民家庭選擇在何地持有住房，以形成穩定的市場預期。同時，也可以將部分行之有效的短期調控措施作為長效調控機制中的“熔斷機制”，只有達到一定條件才會使用，例如限售、限價等措施。
《報告》分析指出，房地產市場還需要用好土地供給與金融信貸的政策工具彈性進行靈活調控。在土地供給方面，應以當地常住人口規模為依據增加居住用地供給：對于人口規模較大的城市，土地供給的思路要從“以地控人”變為“地隨人供”，以產業布局引導人口遷移，以人口遷移作為土地供給的依據，而不是將土地供給作為控制人口規模的手段。對于房地產市場供不應求的城市，一方面提高居住用地在國有建設用地出讓中的比重，增加居住用地的增量供給；另一方面通過將閑置的工礦用地轉為居住用地、適度增加容積率等方式，增加居住用地和住宅的存量供給。
在金融信貸方面，可以根據宏觀經濟和房地產市場情況，動態調整整體金融信貸政策或局部金融信貸政策。整體金融信貸政策是指在全國范圍內調整利率、存款準備金率等。局部金融信貸政策是指在城市或區域范圍內調整房地產供求雙方的金融信貸條件。房地產供給方的金融信貸工具，主要包括對房地產開發貸款的抵押物估值、貸款利率水平等的調整；房地產需求方的金融信貸工具，主要包括首付款比例、個人按揭貸款利率等的調整。由于房地產市場的區域屬性較強，建議多考慮靈活使用局部的金融信貸政策調整工具。（李宗）
轉自：中國國土資源報
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