租房時代，如何規范“租金貸”？

　　■ “租金貸”不宜作“一刀切”處理，而是應以有效監管充分防范風險，引導其健康有序發展。

　　■ 應盡快明確相關業務規范與監管細則并加強行業自律。

　　■ 有必要對“租金貸”產生的資金沉淀進行嚴格監管，特別是對那些自身杠桿率較高、流動性偏緊的企業，必須確保“租金貸”資金池的相對獨立性，減少資金被挪用的可能。

　　■ 建議將“租金貸”的有關說明和風險提示進行統一要求，以醒目的方式明確告知承租人，使消費者在充分了解產品的基礎上進行理性選擇。

　　9月30日，上海市住建委、金融辦等五部門聯合推出10條監管舉措，明確開展個人“租金貸”業務的條件，強調防范“租金貸”引發社會風險、防范代理經租企業哄抬租金和違規經營等行為。

　　自構建“租購并舉”住房制度以來，一系列支持住房租賃發展的政策陸續出臺，其間，品牌化、規模化經營的長租公寓得到多方助力，發展迅速。然而，長租公寓潛藏的各類風險，尤其是金融風險逐漸顯露。今年8月，在“我愛我家”一位前任高管公開發表“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”的言論后，不到一周時間，杭州就有一家經營長租公寓的公司因資金鏈斷裂宣布破產，引發業界廣泛討論。

　　一時間，長租公寓以及“租金貸”牽動了整個租房市場的神經。“租金貸”到底是怎樣一種產品？具體存在哪些風險，又該如何進行有效監管？

　　一種參與方復雜、存在變動性的消費分期貸款

　　“租金貸”指的是向房屋承租人推出的一款貸款產品，承租人與具有貸款資質的金融機構（包括銀行、網貸公司、資管公司、信托公司等，以下簡稱金融機構）簽訂貸款合同，由金融機構直接將未來一段時間的租金一次性支付給房屋中介公司或長租公寓經營者（以下簡稱中介公司），承租人則按月以房租的形式向金融機構歸還貸款。

　　本質上，“租金貸”是一種新的消費分期貸款，這種金融創新將傳統的房租季付或年付轉換成為月付，將承租人原本集中在前期的財務支出壓力，轉化為相對穩定的、分階段的現金流支出。同時，“租金貸”也讓中介公司更快地回收租金，有助于長租公寓的規模化發展。自如、蛋殼、相寓等長租公寓的龍頭企業均推出了“租金貸”產品。

　　然而，與一般的消費分期貸款相比，“租金貸”存在3個明顯的特別之處，這也是其備受爭議的原因所在：

　　消費對象不同。一般的消費分期都是具體的商品，如汽車、家電等；而“租金貸”是抽象的服務或權益，即未來一定期限內的租房服務以及由此形成的債權或者收益權。

　　參與方不同。傳統的消費分期主要是在消費者與金融機構兩者之間，關系相對比較簡單；而“租金貸”則至少由租房者、中介機構、金融機構和房東四者構成，關系較為復雜。如果長租公寓同時推出了資產證券化產品，涉及的關系就更加繁雜。

　　貸款合同的可變動性不同。傳統的消費分期貸款涉及的實物產品，比如一輛汽車、一件家電，其所有權和使用權在貸款的同時已經轉移到消費者手中，貸款合同一旦形成，很少會發生變動。而“租金貸”的貸款合同則不然。例如，消費者通過第三方金融機構貸取了一年的租金貸款，但在合同履行過程中，一旦需要調整租房地址甚至中斷租房行為，相應的貸款合同必然會相應地變更。

　　“租金貸”不規范操作引發多重風險

　　“租金貸”等于同時幫助了承租人和中介公司兩方籌措了資金，在長租公寓的成長期起到了非常重要的促進作用。與此同時，由于其不同于其他消費貸款的復雜性，以及在競爭激烈且監管滯后的情況下頻現的不規范操作，“租金貸”已顯露出多方面風險：

　　信息披露風險。“租金貸”模式看似是“兩便”，然而中介公司在信息知情方面占據絕對優勢，往往傾向于在沒有進行充分的風險提示，甚至是承租人不知情的情況下，誘導承租人與互聯網金融平臺簽署貸款合同。很多承租人未必真的需要減輕租房的前期一次性支出，卻從交房租轉換成了還貸款，承擔了資金被挪用的風險。消費者的知情權和選擇權受到侵犯。

　　資金安全風險。通過“租金貸”，中介公司將未來較長一段時間內的房租套現并自主支配，但從嚴格意義上講，這部分房租并不完全屬于中介公司而只是歸其暫時管理，其中的絕大部分日后需要按月支付給房東。如果企業任意挪用這部分資金，后期一旦經營不善，資金鏈斷裂，便出現了承租人交了房租、房東卻無法收到房租的怪事，會讓大量租客、房東同時蒙受經濟損失，引發不良社會影響。

　　期限錯配風險。因為存在支付的時間差，隨著中介公司管理的房屋數量愈來愈多，在操作中可以違規用其他房屋的租金，來支付給已到按月支付時間的房東，形成典型的期限錯配，類似違規P2P平臺的自融資金池。而期限錯配潛藏較大的流動性風險，一旦“發新償舊”其中一個環節出了問題，比如收來大量房源卻租不出去，也就是沒有新的“租房貸”貸款用于按期支付給已租出房源的房東，就面臨資金鏈斷裂。

　　合同變更風險。從合同角度來看，金融機構的介入使原本簡單的居間合同變成了一個由借貸合同和居間合同共同組成的復雜關系合同。如果居間合同發生變更，借貸合同必須隨之調整，但由于前期承租人并沒有直接與貸款人接觸過，合同變更主要依賴中介公司的房屋管家。而現實是中介公司沒有充足的動力來配合承租人變更貸款合同，多是將其作為承租人違約的理由收取違約金，甚至有些貸款機構人為制造承租人還款逾期，以此獲取不當利益。

　　嚴格監管沉淀資金，充分提示潛在風險

　　當今，依托以信息技術和互聯網為代表的新技術，新的商業模式頻頻崛起，“租金貸”正是在這一技術背景下應運而生的。不過，任何一個行業如果過度金融化、過度放杠桿，都會引發金融風險和社會風險。

　　8月份以來，有關部門已充分意識到“租金貸”的問題，北京、西安、上海等城市開始嚴查“租金貸”違法違規問題。對此，筆者認為，作為一種金融創新產品，“租金貸”不宜作“一刀切”處理，而是應以有效監管充分防范風險，引導其健康有序發展：盡快明確相關業務規范與監管細則。“租金貸”之所以在發展中亂象頻發，主要是沒有相應的業務規范對其進行約束，各家公司出于競爭壓力，快速拿房和搶占市場份額被當作公司發展的首要任務，風險被暫時擱置或后移。風險正是在這樣的過程中不斷累積，這樣的局面亟須行業自律、監管發力。上海發布10條具體措施后，更多城市有望推出“租金貸”的監管政策。

　　加強住房租賃企業行業自律管理。從“租金貸”的業務流程可見，住房租賃企業在其中處于核心地位，它密切聯系著其他各參與方。“租金貸”最大的風險點也在住房租賃企業，在于其缺乏監管的“資金池”。如果不加約束，少數服務商及其高管一旦出現職務侵占、挪用資金、詐騙等違法違規行為，給承租人和房東帶來損失資金的風險，公司的道德風險和經營風險很有可能會向其他參與方“傳染”。因此，有必要對“租金貸”產生的資金沉淀進行嚴格監管，特別是對那些自身杠桿率較高、流動性偏緊的企業，必須確保“租金貸”資金池的相對獨立性，減少資金被挪用的可能，避免由此帶來的更大風險。

　　明確貸款人的義務與責任。作為金融機構，既要在金融產品方面支持和促進住房租賃市場的發展，更要堅守業務底線，有效履行貸前調查、貸中審查、貸后管理的主體責任，不可將授信審查、風險控制等核心業務外包。近期，多家銀行暫停“租金貸”業務正是規范這一產品的契機。

　　加強對消費者權益的保護，特別是知情權、選擇權和公平交易權。“租金貸”之所以能夠被消費者認同，主要是其可以大幅度降低承租人在前期的資金支出，同時“信用免押金”的策略也使得承租人容易忽視其中的風險。免押金其實是通過一個相對長期的貸款分期合同來實現的，免押金和月付就意味著承租人必須要承擔更高的利息支出。這些承租人在選擇前必須了解的內容，現在卻常常被忽視，建議將“租金貸”的有關說明和風險提示進行統一要求，以醒目的方式明確告知承租人，使消費者在充分了解產品的基礎上進行理性選擇。

　　綜上，“租金貸”必須回到金融創新的初心，以提高效率或降低成本為根本目的，消除現有業務模式中的痛點，如此創新的收益才能被各參與主體共享。（作者：國家信息中心 高聚輝）

　　轉自：中國自然資源報

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