土地財政“吃緊”今年增速或將“縮水”

　　近年來全國賣地收入屢創新高，令部分地方嘗到了不小的甜頭。

　　據報道，2018年賣地收入達到6.5萬億元，同比增長25%。不過，在房地產持續調控背景下，地方普遍認為2019年賣地收入會縮水，部分省份縮水幅度甚至超過30%。

　　那么，2019年的土地市場該何去何從？

　　部分地方高度依賴“土地財政”

　　部分地方賣地，待土地整理之后，經由招拍掛就能實現收入到賬。多年來，一些地區，賣地換來收入，支撐城市擴張。

　　據機構發布的《中國主要城市土地財政依賴度排行》，杭州、佛山、南京成為近三年對土地財政依賴度最高的三個城市。

　　2018年，杭州賣地收入高達2442.9億元，不僅成為全國唯一破2000億元的城市，而且一路超過北上廣深，成為2018年全國賣地之王。依賴度前十名中，還出現了廣州、武漢、鄭州等全國賣地大戶。

　　這些城市財政主要依靠賣地收入的原因，知名財經評論員司徒正襟向《中國產經新聞》記者分析稱：“我國財政分為中央財政和地方財政，兩者收入來源不同，通過稅利債費等一系列的形式進行。1994年進行分稅制改革之后，形成了中央進行大規模財政統籌，地方財政用于基礎性設施配套建設的格局。與此同時，分稅制改革使得地方的財政支出比例逐漸縮小。從中央占三成地方七成，變成中央占五成地方五成。時至今日，中央財政本級支出占財政總支出的比重在20%左右，而地方財政本級支出占到了80%，由此可以看到地方財政明顯的收入降低了。”

　　“地方很大層面上依賴于城市建設稅、土地增值稅、房產稅等稅收的增加來進行城市建設。同時，地方也開始形成依賴土地財政的相關政策進行經濟體的有效運轉。總言之，這種情況其實是由分稅制改革所帶來的。”司徒正襟說道。

　　不可否認，“土地財政”模式使地方政府通過出讓土地使用權完成了城市的原始資本積累，以此推動城市的工業化與城鎮化發展，有顯著的正向作用。

　　另外，記者注意到，2018年年初預計全國賣地收入增長5%，賣地收入約5.5萬億元，而實際執行結果是，2018年賣地收入達到6.5萬億元，同比增長25%。

　　司徒正襟指出，2018年，土地收入超預期的原因是多方面的。

　　“首先，隨著城市化的不斷推進，農村人口占總人口比重已經低于百分之48%，城鎮化也日漸突出，一系列進城人口和外來務工人員，不斷的被城市周邊衛星城市收納。配合前些年的城市地產去產能，很多人通過不懈努力在大城市周邊買了房子進行了新公民的身份轉移。消費能力已經有了一定的釋放，基于房地產的信貸水平和相應房貸杠桿水平已經到達了一定規模。其次，經濟形勢面臨一定壓力。隨著國家經濟結構戰略調整的不斷推進，以及相應稅收政策的調整。依托于人口密集型勞動力的城鎮經濟模塊受到了嚴重沖擊。在失業率有所上漲的現在，居民的收入

　　水平有了一個不穩定的預期，使得大宗商品的購買意愿下降，房子的購買量也在走低，這些直接影響房地產的交易甚至地方收入。”

　　“第三，對于房地產市場進行一系列的調控，以及切實落實到的‘只住不炒’，使得原有的正常地產交易市場變成了對于買賣雙方都會相應限制、嚴格監控的市場。極大的降低了房產市場的交易日活力，影響剛需的地產購買，與之而來的就是降低了地方財政的收入。這些都是可以直觀預期到的。”司徒正襟說道。

　　但是，靠賣土地收入支撐財政，顯然不會長久。

　　2010年以來，“土地財政”的負面效應已經開始顯現：房價過快上漲，同時也是地方債務的潛在風險來源。

　　而且，隨著地產調控政策不斷加碼，2018年土地市場已出現明顯降溫，賣地收入回落的風險不斷加大，這也為2019年土地市場留下了很多疑惑。

　　2019年土地市場引憂

　　最新全國土地市場交易情報顯示，2019年1月份，全國300個城市土地出讓金總額為3266億元，環比減少39%，同比減少15%。其中，住宅用地出讓金總額2648億元，環比減少39%，同比減少13%。而上年同期，300城市土地出讓金同比增長了43%，其中，住宅用地出讓收入增長了39%。

　　再加上，已公布2019年財政預算草案的24個省級政府中，過半省份明確今年政府性基金收入將負增長，其中，湖北、江西、浙江、四川、青海同比降幅超過20%，分別下降了33.6%、31.5%、20.9%、38.5%、23.4%。這些下調政府性基金收入的省份表示，考慮到國家對房地產市場調控趨緊政策的影響，土地出讓市場行情具有不確定性，預計賣地收入下降。

　　市場預計，2019年土地市場將身陷縮水之困可能性很大。

　　對此，中原地產首席分析師張大偉對《中國產經新聞》記者分析稱：“首先，全國多城市土地成交2019年開年依然處于調整，特別是一二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性較高。樓市逐漸進入調整期，導致房地產企業拿地意愿不強烈。信托等資金監管嚴格，導致房地產企業對地塊總價較高的地塊相對謹慎。其次，房企資金壓力逐漸出現，從2016年‘930’開始，全國一二線城市嚴格調控，這種情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的積極性降低。”

　　“第三，對未來房地產市場走勢出現分化，房企對非優質土地定價出現下調。整體看，2019年樓市將繼續嚴格調控，這種情況下，大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低，搶地積極性降低，土地市場的溢價率有所降低，以北京為例，大量的共有產權和限競房明顯降低了房企拿地積極性。第四，雖然一二線城市調控政策嚴格，但對于房企來說，為了加大銷售額，依然會集中拿地。”張大偉說道。

　　此外，對于2019年的土地市場，司徒正襟也向記者表示，會形成一個按照城市規模和城市經濟發展水平進行梯度化分配的現象。之前出現的一二線城市房產價格猛漲，中部省會城市中心城市地產交易猛增的現象，將會有所緩解。合肥，南京，杭州等熱門省會城市的房產交易量也會減少，與之而來的是地方土地出讓金收入的減少。

　　“從大的環境來看，三四線城市土地受讓金將會面臨大比例縮減的狀態，主要是由人口流出和地方經濟不爭氣、購買力有限造成的。二線城市的土地出讓金也會減少，主要因為購買力釋放，以及限購政策的影響。一線城市因為地方法規帶來的限制政策一時無法撤銷，以及人口一直存在凈流入的現象，可以持續不斷的獲得購房的剛需，進而獲得土地出讓金的有效收入，因為其具有極好的城市化配套水平，從道路交通到醫療衛生再到教育教學乃至法制水平都具有獨特的優勢。”司徒正襟補充說。（記者 邵志媛）

　　轉自：中國產經新聞報

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