新春伊始，一輪房地產企業融資熱潮在業內掀起。專家指出，房市進入深度調整期，應對償還到期債務風險是房企融資的重要原因。
2月以來，從龍頭房企到小房企，融資成為樓市的看點。
2月23日，碧桂園在2019年公開發行的58億元公司債券狀態更新為“已回復交易所意見”。而此前碧桂園一宗ABS計劃也有新進展，2月20日狀態變更為“已反饋”，擬發行金額12.50億元。
2月25日，深交所披露信息顯示，萬科一宗ABS計劃進展也順利，狀態變更為“已受理”。據悉萬科-平安證券購房尾款資產支持專項計劃擬發行金額為17.37億元。
2月27日，金地集團(600383)發行2019年度第一期超短期融資券，發行金額30億元，其中9億元擬用于補充旗下10家子公司的營運資金，21億元用于兌付發行人到期債券。
而在同一天，美的置業公開發行2019年第二期公司債券，發行規模不超過10億元。
境內融資規模縮減
據國信證券(002736)信息顯示，截至2月26日，2月產業債凈融資較1月明顯回落，具體到房地產行業，2月房地產行業凈融資43億元，較1月減少137億元，房地產行業凈融資仍然維持較弱的格局。
在ABS的發行上也并不順利。據WIND的數據顯示，1月ABS發行總數為94只，2月僅有13只，成為一年來ABS發行量最低的月份。而在去年11月及12月發行總數均過百只，隨著整體規模的減少，房地產行業的ABS大幅縮減也是必然。有業內人士認為，從數量上看，ABS發行數量大幅減少。
同策研究院統計的信息顯示，在1月不到半個月的時間內，已有6個房地產類的ABS被暫停。隨著房企ABS到期集中兌付來臨，警惕風險，關注基礎資產的質量成為審核關注點。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，融資跟大環境有關系，當前房地產行業受到打壓，整個金融環境也不好，所以造成房企融資比較困難。另外，在處于去杠桿、去泡沫化的階段，對于企業的審核會比較嚴格，而且周期拉長，通過的可能性就不高。加上，部分銀行拒絕向中小型房企提供貸款，使得融資減少。房地產政策的調控，增加了融資成本，也造成了房企融資難的困境。
2月25日，銀保監會副主席王兆星在國新辦舉行的“堅決打好防范金融風險攻堅戰”新聞發布會上表示，要繼續緊盯房地產金融風險，要對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標準，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發貸和個人貸款，要防止房地產金融風險出現大的問題，要繼續審慎發放開發貸款和個人按揭貸款，促進房地產金融、房地產市場平穩健康發展。
中原地產首席分析師張大偉對此表示，銀保監會和央行近日密集提及防范房地產金融風險，其相關表述表明，后續房地產信貸全面寬松的可能性不大。近期，房企融資難度有所緩解，但因為房企缺血過多，目前房企融資難度依然比較大。
對此，中研普華研究員覃崇在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，房企融資難，首先需要重視國家政策轉變。房地產行業的發展直接受國家政策的指導，房企要隨時關注國家政策的轉變，緊跟國家政策步伐，制定合理的發展戰略。其次，要學會抱團取暖。企業之間互助、形成聯盟，共同發展。中小型房產公司可以與大開發商合作，以大開發商的名義申請貸款，可能要容易一些，包括一些非銀行機構的融資。再者，要盡可能壓縮開發成本，不要做太大體量的項目。積極運營好手頭的項目，使投資者認可其經營的項目是具有持續性穩定性的。此外，要拓寬融資渠道，如利用海外的一些融資平臺進行融資。
海外融資近90億美元
據中原地產研究中心統計數據顯示，春節后，已經有超過25家房企發布境外融資的信息，融資計劃已經接近90億美元。其中部分企業顯現多次融資，比如融創、旭輝、融信、佳兆業、龍光、華潤、華夏、禹洲也均有密集融資舉動。
而這是否意味著，融資環境的寬松？
覃崇認為，連續的融資，并不意味著融資環境的寬松，從另一個角度看，融資是為了應對越來越嚴格、要求越來越高的標準，未來可能產生的債務。從這個角度看，也許未來的融資環境更加嚴峻。
如果只著眼于今年，嚴躍進告訴記者，融資環境還是相對寬松的。尤其是銀行對結構性去杠桿去得差不多以后，接下來肯定會有些較好的市場機會。同樣，接下來還是判斷市場周期，如果認為價格市場會有回暖跡象，一些企業還是可以適當去參與一些融資，這些融資是有保障的。但如果對市場判斷不清晰的話，現在盲目融資，潛在的風險和融資成本還是會比較高的。
記者采訪中獲悉，雖然個別大房企的融資成本出現下降，但是中小房企的美元融資成本仍然居高不下。國瑞置業發行的1.6億美元優先票據，票面利率達到了13.5%。而當代置業1.5億美元債票面利率更是高達15.5%。
有業內人士表示，多數海外發債房地產企業的業務主要仍在國內，海外募集的資金仍要換回國內，同時疊加美元加息，因此，海外發債成本還是較高的。
盡管如此，依然阻擋不了國內房企海外融資的腳步。記者采訪得知，發債用途主要分為四大類，即償還貸款、資金補充、住房租賃項目建設和其他項目建設。其中，房企發債用于償還貸款的比率最高。
張大偉分析認為，2019年房地產市場進入調整期的預期非常強，房企更關注資金鏈的安全，體現在拿地預計將更加謹慎，越來越多的房企抓緊窗口期，加快融資以應對未來的還債高峰期。
從一些企業的融資公告內容來看，債務再融資仍是房企融資的主要目的。同策研究院李見林表示，對房企來說，由于受到還債潮的集中兌付，這一輪融到的資金房企基本用于還債，眼下保命大于發展，現金流重于利潤，快速回款仍然是2019年房企最緊要的事情。（記者 趙琳琳）
轉自：中國產經新聞報
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