進入下半年，管理層接連出擊，從限售、限購、貸款利率到融資渠道的全方位收緊，讓中國樓市過往神話，漸行漸遠。與以往銷售和炒房客“越調越漲”的狂妄論調相左，即使是上半年一度出現的“小陽春”，也在不斷推出的調控重拳下煙消云散。
高位暫停 嚴控融資渠道
新周期，新樓市，普漲不可期，分化成為常態。隨著調控的進一步深入，迷茫、謹慎，逐漸成為樓市主旋律。
7月4日，作為房企最重要的資金來源之一、市場規模高達3萬億的地產信托行業，不約而同地收到來自銀監窗口的指導，被要求控制其業務規模。
據業內人士透露，各家信托公司收到的監管要求不盡相同，有的被要求“自覺控制地產信托業務規模”，有的被要求“三季末地產信托業務規模不得超過二季末”，甚至還有個別公司被明確點名，要求“全面暫停地產信托業務”。
7月6日，銀保監會對此作出進一步回應，并下發文件，再次闡明嚴控地產信托的目的。明確指出，信托公司要增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信托監管要求。
小暑一聲雷，黃梅倒轉回。一方面，銀保監會口頭、書面雙管齊下，對地產信托業做出前所未有的強硬監管姿態。另一方面，房企海外的融資渠道也被發改委進一步收緊。
7月12日，發改委發布《關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，要求房地產企業發行外債，只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。規定房地產企業在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息；加強信息披露，并在募集說明書等文件中需明確資金用途等情況。
先有央行嚴控房地產資金、監管部門嚴查資金違規流入房地產，后有銀保監會規范房地產信托，發改委限制房企外債。一攬子相關政策，幾乎以釜底抽薪的方式，讓房企融資變得更加困難。
地產行業分析師王東東表示，隨著樓市調控和貨幣政策在高位按下“暫停鍵”，必將暫緩開發商拿地的積極性，轉而加快庫存去化和銷售回款，以緩解現金流的壓力。下半年，中國房企將直面“如何活下去”的詰問。
迎淡季房企上演存量博弈
前有多部委對房地產的圍追堵截，后有樓市高增長不復存在的現實壓力，加之高房價、高杠桿、高風險的教訓在先，市場情緒正在悄然發生改變。
春江水暖鴨先知，在過去的一段時間內，不少開發商步入轉型窗口期，紛紛將公司“地產”概念弱化隱去，投巨資“橫跨賽道”重新起跑。其中既有跨界造車者，也有進軍互聯網者，更有將目光投向高端制造領域者。輾轉別處，從頭打拼的房企大佬，從曾經的“富貴逼人”到“返璞歸真”，這股風潮背后，絕非無的放矢。
國家統計局數據顯示：1-7月，全國房地產開發投資完成額同比增速10.6%，較前6個月回落0.3%；同期房屋新開工面積同比增速9.5%，較1-6月回落0.6%；房地產開發企業到位資金同比增速7.0%，比前6個月回落0.2%。
而在受監測的40個典型城市中，新建住宅成交面積環比下降8%，其中四個一線城市成交環比下滑10%；18個二線城市新房成交環比下滑5%；18個三四線城市新房成交環比下降12%。
土地市場同樣熄火，在8月份低迷依舊。據悉，8月以來，全國范圍內土地市場繼續退燒，多地區土地成交數量和溢價率延續7月份成交低迷態勢。多宗地塊以零溢價率的底價成交，其中不乏過去十分火熱的一二線熱點城市。
各項數據的低迷，最終作用于房價。據國家統計局近日發布的《7月全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，總體來看，我國上漲城市數量雖然維持在較高水平，但房價漲幅已持續回落。二手房價格更是在兩個月內，出現20個城市同步持續下跌。7月，無論是新房還是二手房，房價環比最高漲幅均不超2％。
王東東認為，政策嚴控下，樓市漲幅收窄并趨于穩定。不論環比還是同比，房價均出現全面漲幅回落的態勢，市場淡季非常明顯。
當房地產市場失去想象力，存量博弈只會越來越激烈。
記者調查發現，深圳房價已近30個月沒有上漲，微跌成為新常態。而與之毗鄰的廣州，樓市去年沒有等來金九銀十，降價打折的風潮反而席卷了全市。今年8月初，在廣州多地新開樓盤中，大幅降價促銷的情況時有發生。其中，番禺、增城新盤，降幅普遍達到20%左右；而南沙、白云、黃埔等熱點地塊，也都有不同程度的折扣。
相關從業人員告訴記者，廣州樓市普降，并非過往尾盤清倉或促銷噱頭，而是實打實地在降價。個中緣由，既有虛高開價后市場不買賬的尷尬，從而不得不回歸正常，也有通過搶跑式降價快速回籠資金，是現金流緊張下的不得已而為之。
據上述人士預料，只要國內貨幣環境和調控方向不出現大逆轉，存量博弈就不僅是廣州一地之事，將會覆蓋更多城市。屆時，“穩地價，穩房價，穩預期”的導向體現將更為顯著。
房貸利率普漲 購房者壓力增大
為防止部分地區房地產價格漲幅過大，不僅信貸調控全方位從緊，自5月以來，全國房貸利率水平也大幅上調，波及范圍持續擴大。房產銷售承壓、購房者還貸成本驟增，幾乎地產鏈條上的所有利益關聯者，都能感受到來自市場的寒意。
《中國房貸市場報告》顯示，7月全國首套房貸款平均利率為5.44%，為基準利率1.110倍，環比上漲2BP；二套房貸款平均利率連續兩個月上漲，為5.76%，環比上漲1BP。
據了解，以杭州、南京、蘇州、無錫、武漢、成都等為代表的多個熱點二三線城市，都已開始執行或正研究出臺房貸利率上浮政策。各地首套房貸利率較基準均有不同程度上浮，二套房貸利率上調比例更甚，普遍10%起步，個別地方甚至高達40%。
房貸利率上調，是對部分熱點城市房地產調控趨緊的一個環節。國家金融與發展實驗室副主任曾剛表示，進一步強化對房地產的金融調控，因城施策，對過去一段時間房價增長較快的城市進行精準調控，是一些城市上調的主要原因。
值得關注的是，在此次房貸利率調整的大背景下，一線城市反而波瀾不驚。其中，北京和廣州兩地房貸利率水平與6月持平；深圳、上海兩地的環比甚至略降。
真正的暗流洶涌來自二線城市，尤以強二線，諸如大連、蘇州、杭州、寧波和長沙漲幅為最。以大連為例，雖然其首套房貸利率水平在全國范圍內仍屬低位，但由于7月當地多家銀行首套房貸利率上浮10%，二套上浮15%，使當月單月漲幅高達20%。這恰恰與一線城市相對穩定、二線城市則普遍相對過熱的樓市數據相吻合。
工作多年的李士元，目前正打算購入他在長沙的首套住房。他向記者算了一筆賬，若貸款175萬元，以20年貸款期限，等額本息還款的方式計算，利率上浮15%與基準利率相比，就需多付利息17.38萬元。
李士元表示，作為打工一族購買剛需，房貸利率同樣挑動著他的神經，雖好不容易湊足了首付，卻還是打算再觀望一陣。不過相較房價起伏，李士元坦言，利息支出的占比仍舊很低，他仍希望房地產調控能夠持續，讓房價進一步回歸合理水平，也使等待更有意義。
對此，業內普遍認為，在“房住不炒”的調控基調下，熱點城市房貸調控力度的加強在意料之中。未來，不排除部分城市抑或一些城市的部分區域，房價可能會繼續上漲，但指望借此大賺特賺，怕是越來越難。所以，在防范風險、抑制泡沫的同時，信貸政策也應更好地切合居民合理的購房需求。樓市不止漲跌，健康發展才是王道。（記者 劉波）
轉自：中國產經新聞報
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