樓市調控“半年考” 漏洞還待補上

　　貸款創新，事實上突破了差別化的住房信貸政策、限制杠桿的政策，甚至鼓勵低收入人群也去加杠桿。

　　春節后各地密集部署的樓市調控，到現在已過去半年時間，調控績效如何呢？從數據看，成交量慘不忍睹，熱點城市同比普遍下跌40%以上，房價下行缺口也已打開，比如近期報道深圳新房價格“九連跌”，相比去年10月份調控前，深圳新房均價下跌了7000元。北京也是下跌的“領頭羊”，7月京城二手住房價格相比3月份，已經下跌了16.64%，每平方米累計跌去10206元。

　　2015年以來，環京城房價翻了一倍多，直接從“2字頭”跳漲到“4字頭”。近期有報道稱，這一區域房價普遍下跌2成以上，很多項目被打回到“2字頭”。而且，各路記者近距離觀察發現，此前一度熙攘熱鬧的售樓處，也陷入一片死寂。國家統計局數據也顯示，熱點城市房價非跌即停漲。考慮到上漲的加速器——按揭貸款在緊縮，M2創新低，供地放量，似乎回調的通道已開啟。

　　但是，管制下的市場，絕非按政策預期走，特別是在需求旺盛，樓市繁榮的直接受益方或依賴方——地方政府并不想讓樓市需求突然“下臺階”時，市場需求絕非會在短期內突然匿跡。就比如，過去商品短缺的計劃經濟時期，盡管政府控制的商品價格比較低，但黑市價格和私下里交易的價格很高。如果政府不控制，市場供不應求自然也會產生“排隊成本”，相當于價格上漲。

　　越來越多的跡象表明，熱點樓市表面上平穩或回調，但微觀市場已是暗流涌動。因為，過去10年逐利資本在樓市嘗到了甜頭，而且屢試不爽。同時，有的地方政府在樓市調控上“虛心假意”，給市場以“狼來了”的信號，甚至亮出了調控底線的“牌”。預期的自我實現，以及財富示范效應呈同心圓向外擴充，讓越來越多的人群加入到了樓市投資和創富的征程中。

　　由此，不難判斷，調控可能會出現“摁住葫蘆浮起瓢”、“東方不亮西方亮”的漏洞。比如，一些城市住宅被“摁住了”，“類住宅”就起來了；本區域被“摁住了”，周邊樓市就起來了；按揭貸款“摁住了”，消費貸款起來了；新房市場被“摁住了”，二手房市場起來了。近期， 新華網 旗下的《瞭望周刊》報道，“限價令”下的樓市，存在著以不斷翻新的手法來“變相加價”的亂象。

　　比如，錄入網簽系統是較低的、符合控制要求的房價，但實際房價卻高于此。怎么操作呢？就是通過所謂附加裝修合同、購買車庫的合同、交“喝茶費”，員工購買后轉入無法限價的二手房等形式，變相提高房價。市場會算這個賬，片區實際價格和限制價格之間，都是可以套取的利，不管開發商附加什么“加價條款”，只要實際售價低于市場預期價格，需求就會擁入。現在，房價統計不完善，官方只有國家統計局那個一般百姓看不明白的指數，鉆這樣的漏洞就不難理解。

　　同樣，若資金控制住了，房價上漲就失去了動力。表明看，按揭貸款下降了，近期各地都在報道本地房貸下降，但消費貸款很活躍，有的城市今年以來消費貸款增長了近一倍。一般來講，消費貸款不外乎車貸、裝修貸。今年上半年，小轎車銷售下降了，裝修貸也不可能突然放量，但消費貸款卻出現暴增。毫無疑問，股市 好時 ，消費貸往股市走，樓市需求旺盛時，就往樓市走。

　　而且，今年對按揭貸款增幅也有控制目標，據悉，管理層要求新增按揭貸款占貸款總額的比重不得超過30%，但是資金需求比較旺盛。于是，消費貸款就異軍突起，甚至還衍生出了所謂“高評高貸”、“先息后本”、延長貸款期限的“氣球貸”。這些貸款創新，事實上突破了差別化的住房信貸政策、限制杠桿的政策，甚至鼓勵低收入人群也去“加杠桿”。樓市調控關系到能否守住系統性風險不發生的底線，關系到實體經濟能否穩住。當前，正是調控最要緊的時刻，“半年考”難言合格，部分政策的藥效正在褪去。因此，“打補丁”、“補漏洞”是下一步調控的應有之義。

　　轉自：證券時報

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