房企集體“搶灘”三四線城市 風險隱現

　　在“因城施策”的政策影響下，雖然一線城市和部分熱點二線城市樓市的“嚴調控”致成交規模明顯縮減，但三四線城市的去庫存政策機遇卻讓不少房企嘗到了甜頭。在確定下今年新目標的同時，不少房企紛紛在三四線城市跑馬圈地。而對于房企的集體“搶灘”行為，有專家指出，房企要慎重在三四線城市高溢價拿地。

（圖片來源：互聯網）

　　“搶灘”三四線城市

　　從最近的數據可以看出，房企正在把賺錢的目標瞄向三四線城市。以龍頭房企碧桂園為例，去年碧桂園實現合約銷售5508億元，同比增長了78%，穩居行業首位。從城市布局來看，碧桂園約有42%的銷售額來源于一二線城市，而三四線城市則貢獻了58%的銷售額，達近2000億元。其中，公司最大的幾筆住房銷售合同來自于江蘇句容、甘肅城關和遼寧于洪。

　　此外，房企在土地市場的動作也顯示出其拿地重心向三四線城市下沉的特征。來自中國指數研究院的數據顯示，50家百億級代表房企去年在一線城市拿地面積約為1800萬平方米，同比增長了63%；在二線城市拿地面積約為18000萬平方米，同比增長了46.7%；在三四線城市拿地面積約為17000萬平方米，同比增長了145%。在房企土地儲備中，三四線城市占比上升了12個百分點至46.1%。

　　而從土地出讓和地價變動情況來看，三四線城市的地價在房企們的追逐下也是水漲船高。有數據顯示，去年全國300個城市土地出讓金總額為40123億元，同比增長了36%。其中一線、二線、三線城市的土地出讓金分別為6250億元、20596億元、13277億元，成交均價分別為9447元/平方米、3183元/平方米、1370元/平方米，同比分別增長-4%、19%、56%。

　　房企加快三四線城市布局，其背后也是有利可圖的。

　　隨著去年調控政策的密集發布，熱門一二線城市調控力度達到最嚴水準，土地和樓市雙雙遇冷，平均溢價率同比均降。在這樣的背景之下，近兩年的三四線城市樓市卻迎來了“高光”時刻，這與以棚改貨幣化安置為主的去庫存政策密切相關。而三四線城市的去庫存政策紅利直接促成了一批房企新生力量的崛起，比如浙系房企祥生。有數據顯示，去年其合約銷售為620億元，同比增長了91%。其在售的60個項目中，除了4個位于杭州外，其余的56個均位于三四線城市。

　　易居企業集團CEO丁祖昱透露，去年上半年，三四線城市是成交的主力，一二線城市樓市的銷售比重下降了10個百分點，唯三四線城市樓市銷售在全國總成交量中的比重上升了13個百分點，高達75%。

　　對此，業內專家也表示，過去兩年，將業務重心放在三四線城市的策略被證明是成功的，大多數房企都取得了不錯的成績。一線城市的人口規模已經飽和，土地資源也是越來越稀少，而三四線城市的棚改貨幣化、去庫存政策則為企業進行投資提供了寬松的環境，大大提升了這類房企的銷售規模。

　　風險隱現

　　但值得注意的是，如今的三四線城市可能沒有房企想象中那么“美”。有專業人士指出，三四線城市樓市成長性較弱，開發商應三思而后行。在經歷了多年未漲的一波爆發之后，其進入的風險已加大。

　　事實上，當前三四線城市樓市的走勢正在分化。據易居研究院監測的50城（涵蓋4個一線城市、16個二線城市、30個三線城市）住宅成交數據顯示，今年前兩個月有34個城市住宅成交面積同比下跌。其中，三線城市占了19個，河北廊坊、安徽蚌埠、甘肅蘭州、浙江寧波、江西贛州跌幅居前，其中廊坊跌幅達到85%、蚌埠為79%、贛州為61%。

　　此外，去年12月，住建部負責人在全國住房城鄉建設工作會議上表示，2018年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需，支持改善需求，遏制投機炒房。“按照監管部門的總體要求，今年或許會有更多分區縣調控政策出臺。”一位房地產分析人士表示。

　　據統計，自今年1月以來，包括蘭州、海南三亞、山東淄博、濟南濟陽等13個城市陸續發布了樓市調控的新政策。其中，遼寧大連、淄博、浙江衢州等地將差異化調控從“因城施策”升級為了“因區施策”。

　　“這其實是一個很強的政策信號，當前三四線城市的樓市已出現分化，一些城市還需要繼續堅持去庫存，而個別城市樓市的投資投機需求旺盛，需要積極抑制房價的快速上漲。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房企要慎重在三四線城市高溢價拿地，需加強對市場的研判。

　　鏈家研究院相關人士也認為，三四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，支撐房地產市場的長期動力不足。研究顯示，這一波三四線樓市成交人潮主要由“剛需”、“改善”和拆遷置業需求組成。其中，一些城市本地拆遷戶約占成交總量的八成以上，這表明這些城市后續的成交將難以維持高點。同時，隨著各地去庫存壓力的減輕，支持政策能否持續尚需觀察，而即便可以持續，市場購買力前期已經得到有效釋放，未來市場需求將會不可避免地出現下滑。

　　“今年棚改計劃為580萬套，在信貸偏緊的背景下，一些得不到棚改資金支持的三四線城市樓市將會面臨一定風險。”中房數據研究院院長陳晟認為，除了關注都市圈、城市群內受熱點城市外溢需求影響的三四線城市外，區域內部分高鐵沿線的三四線城市也值得關注。

　　轉自：中國商報

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