全球房價猛漲引發過度繁榮擔憂

　　數據顯示，全球住宅房地產價格正以近3年來最快的速度上漲。最近，英國《經濟學人》雜志披露了全球房價的情況：2020年，全球房價同比平均上漲5.6%，其中土耳其的房價連續四個季度位居榜首，漲幅高達30.3%；新西蘭排名第二，漲幅為18.6%；斯洛伐克排名第三，漲幅為16%；俄羅斯排名第四，漲幅為14%。2020年，全球房價同比漲幅超過10%的有10個國家。

　　在全球大多數發達國家，最近一年內房價的上漲已經引起了各國央行和政策制定者的注意。去年美國房價同比上漲了11％，是15年來最快的漲幅。同期，英國房價上漲了8％、德國上漲了9％。

　　與過去10年的上漲不同，這一次漲幅最大的不是市中心，而是郊區。

　　購房熱再度高漲

　　一個陽光明媚的下午，在英國倫敦西北50英里（約合80公里）的比斯特鎮（Bicester）的新興郊區金斯米爾（Kingsmere），街上到處是閑逛的人和嬉戲的孩子。過去10年，這里新蓋了1600棟房子，很快還要再蓋900棟。在博維斯家園（BovisHomes）的售樓處，房產銷售員弗麗普·巴格里（FlipBaglee）說她“從沒想到過會這么忙”。

　　而在美國紐約以北80英里的村莊萊茵貝克（Rhinebeck），人們的熱情同樣高漲。在加里·迪馬羅房地產公司（GaryDiMauroRealEstate）的廣告櫥窗里貼出的售賣信息中，不管是豪宅還是小屋，很多都已售出。

　　房地產升溫的地方不止英國的金斯米爾和美國的萊茵貝克。截至今年1月的一年中，美國房價同比上漲了11％，是15年來最快的漲幅。去年，英國房價上漲了8％、德國上漲了9％。實際上，在大多數發達國家都可以看到這種趨勢。

　　英國房地產咨詢公司第一太平戴維斯（Savills）的露西安·庫克指出，目前的房價上漲是被“有房一族而非無房一族推動的”。在美國，今年2月提出的所有房貸申請中有14%是為了買二套房，這一數字是去年4月的兩倍。

　　隨著新冠肺炎疫情的傳播以及多國實施封鎖措施，人們的住所同時也變成了辦公室、學校、健身房和面包房。因此，許多人增加了在住房上的花費。美國最大的DIY商店家得寶（HomeDepot）去年營收同比增長了20%。市場研究公司Bar－bourABI估計，2020年，英國批準的擴建等房屋改造工程數量較2016年至2019年間的平均水平增加了三分之一。

　　還有許多人在尋找新的住所。自去年5月以來，美國一套房屋的銷售周期平均為47天，而之前一年則為59天。

　　據美國紐約科克蘭房產經紀公司的調查，隨著紐約市學校、辦公和娛樂場所的重新開放，一股購房熱潮再度興起。數據顯示，今年2月，紐約市曼哈頓地區三居室和四居室的房屋銷量同比增長80%。紐約市目前房價中位數約為74萬美元，同比增長2%。

　　科克蘭房產經紀公司CEO帕米拉·利伯曼表示，今年以來簽訂的紐約市購房合同數量已達到2007年以來的最高水平。在過去10周里，每周都會簽訂30多份超過400萬美元的合同，這個價格被認為是高端房地產市場的入門價。

　　從全美范圍來看，自去年中旬以來的購房熱潮還在延續。美國房價中位數在今年3月增長至33.6萬美元，同比漲超14%，約36%的房源被溢價賣出。

　　郊區房價漲幅更大

　　在英國，臨時實施的印花稅減免政策讓2020年最后一個季度房屋的銷量升至14年來的最高點。

　　對于那些想要住得更寬敞的人來說，最好的方案是搬出市中心。以倫敦為例，那里的房價要比周邊郡縣高出40%。不過在2020年，英國那些人口密度較低但仍在通勤范圍內的地區的房價漲幅要快過人口更稠密的地區。類似的趨勢在美國也很明顯。

　　但在過去10年，倫敦和紐約等特大城市的房價要比那些偏遠地區上漲得更快。

　　美國房地產信息公司Zillow把眼下這種市場逆轉稱為“大洗牌”。去年，德國最大的7個城市以外地區的房價同比上漲了11%，而這7個城市的房價僅上漲了6%。在處于悉尼通勤范圍內的北部海灘，房價同比上漲了10%。

　　相比之下，倫敦和悉尼市中心的房價去年分別僅上漲了4%和3%，曼哈頓的房價還下跌了4%。租賃市場也在降溫。悉尼的公寓租金去年下降了5%。墨爾本在去年經歷了111天的封城，租金下跌了8%。Zillow的數據顯示，紐約市的租金同比下降了9%，曼哈頓的降幅更是達到15%。

　　疫情打斷了慣常的向城市的人口流動潮。在新冠肺炎疫情暴發前的幾年里，倫敦就已經出現了常住人口流向其他地區的情況，但從國外流入倫敦的人口抵消了人口外流的趨勢。而疫情也許還有英國脫歐帶來的影響，很可能減少了來到倫敦的外國人數量。一項預估表明，倫敦的常住人口在2020年同比減少了8%。

　　城市人口外流也有所增加。美國克利夫蘭聯邦儲備銀行的一項研究發現，與2017年至2019年的平均水平相比，從2020年3月開始，美國各大城市每月外流的人口同比翻了一番，達5.6萬人。

　　自2020年3月起，澳大利亞的邊境就已向非常住居民關閉。應屆畢業生們看起來得在與他人合住的房屋中居家工作，目前他們中的許多人仍與父母住在一起。數據顯示，澳大利亞3月房價環比上漲2.8%，創下近33年以來最快單月上漲紀錄。其中悉尼以3.7%的漲幅領跑，房價中位數達111萬澳元（約合555萬元人民幣）。但隨著疫情的消退，一些流入人口會重新增加，學生和國際移民也將大批返回。因此，一些投資者大筆押注大城市地產。曼哈頓一個新樓盤的大戶型公寓售價1200萬美元，聲稱是“疫情后生活的最佳之選”。

　　在15個國家擁有物業的安盛投資管理公司已在英國最大的住宅區聚集地——倫敦市中心購置了1233套公寓。然而，人口密度較低地區的吸引力看起來可能仍會持續下去。有些地方的政府建議人們居家辦公，這種號召到今年夏天可能就會取消，但遠程工作模式也許會保留下來。

　　招聘公司萬寶盛華（Manpow－er）對全球兩萬名雇主的一項調查顯示，五分之二的老板計劃允許員工至少部分時間在家工作。如果通勤次數減少，人們可能愿意為更大的居住空間或更低的房價忍受更長的單次通勤時間。這樣，郊區房價將慢慢接近市區房價。

　　房價總體上漲的走勢能延續多久可能取決于政策制定者。隨著疫情逐步好轉，對購房者和房主的緊急援助將會終止。在英國，印花稅減免政策將于今年晚些時候結束，其他國家可能會著手為住房市場降溫。在房價年增長率達到22%的新西蘭，政府已采取措施抑制投機行為。數據顯示，今年2月是近13年來新西蘭房地產市場最繁榮的一個月，房屋銷量同比上漲了14.6％。

　　漲價原因各不相同

　　房價上漲的原因，各國不盡相同。

　　據調查，推動美國房價上漲的主要原因是供需嚴重失衡。受到美聯儲低利率政策的影響，一些商業銀行推出的30年期固定房貸利率下降至歷史低位的3%以下，這降低了人們的購房成本，從而推高了購房和投資的需求。

　　目前，美國的房屋庫存嚴重不足，同時新房建設也遇到阻力。一方面，美國在今年2月遭遇極寒天氣，影響了部分地區的施工進度；另一方面，美國木材價格在2月同比上漲近60%，創下近80年來最大漲幅。建筑材料成本增加以及獲取材料的時間延長，使得部分建筑活動被延誤，加劇了房產市場供不應求的局面。

　　經濟學家預測，美國房產市場將在今年保持強勢，全美有望在2021財年出售約660萬套房產，這將是2005年以來的最佳年度表現。乍一看，在疫情造成經濟動蕩的背景下，房價走勢強勁似乎令人困惑，因為房價通常與經濟發展狀況同步。但這一次，員工強制休假和財政刺激措施減少了房主因缺錢而著急廉價賣房的情形。

　　現在，利率處于超級低位，比如美國30年期房貸的還款人如今支付的利率比2010年時還低1.5個百分點。封城加上外出消費機會減少，使得那些還在工作的人積攢了不少錢。

　　數據顯示，大約有100萬新西蘭人居住在海外，由于歐美疫情的反復，促使大批僑居海外的新西蘭人陸續回國，造成住房需求上漲。

　　除此之外，許多海外買家來新西蘭投資買房也加劇了供求矛盾。目前新西蘭全國住宅供應的缺口大約在5萬套。

　　菲利普·斯克雷皮斯是澳大利亞一家建材公司的創始人，2021年以來，該公司的生意異常火爆。最近他表示越來越無法保證建材的訂單。由于原材料的稀缺，建材的價格也在以不可思議的速度增長。大約8個月前，從海外進口一整個集裝箱的原材料大概需要3000美元，但是現在價格已經超過9000美元。短時間內，原材料的價格竟上漲了200%，類似的情況也發生在新西蘭。

　　新西蘭康拉德地產集團總經理杰米·哈欽斯表示，原材料的供應并不充足，工人也十分短缺，很多開發商的施工進度已經達到極限。

　　建筑成本的增加也帶動了房價的上漲，數據顯示，2020年，作為全球房價漲幅最大的國家，土耳其國內的建筑成本指數增長率已達到22.99%。（編譯年雙渡）

　　轉自：中國商報

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