近日，上市房企陸續公布了第三季度業績報告，從全國范圍來看，房地產銷售面積與金額再次刷新了歷史同期紀錄。
地產行業分化愈加明顯（圖片來源：互聯網） 由于結算滯后，樓市調控導致的銷售降溫并未體現在上市房企的三季報中。數據顯示，截至10月31日，滬深兩市披露2017年三季報的上市房企有72家，其中63家實現了盈利，占比為87.5%。從三季報中可以發現，2017年房地產行業整體盈利能力明顯改善，凈利潤同比增幅大大高于營業收入的同比增幅，以往“增收不增利”的態勢已得到扭轉。此外，行業分化進一步加劇，凈利潤居前的13家房企貢獻了整個板塊凈利潤總額的八成，行業集中度進一步提升。
雖然今年房企銷售額將創下歷史新高，凈利潤也所有提升，但是市場普遍認為，由于調控政策引起的房地產市場下行周期因素，今年四季度房企的銷售將會承壓。
盈利能力明顯改善
據統計，72家上市房企2017年前三季度共實現營業收入6844.38億元，同比增長了6.57%；歸屬于母公司股東的凈利潤合計為623.08億元，同比上漲約30.77%，凈利潤增幅大大超過了營收增幅。
龍頭房企的三季報也體現出了這一行業變化。前三季度，萬科累計實現營業收入1171億元，同比僅增長0.04%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤110.9億元，同比則大增34.2%。而保利地產就更加明顯了，
其前三季實現營業收入為755.4億元，同比下降13.3%；實現歸屬上市公司股東凈利82.7億元，同比增長16.3%。綠地控股前三季度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為65.63億元。
有分析人士認為，這主要是由于去年樓市火爆時銷售的項目進入到了結算期。在市場回暖、二三線城市房價大漲的情況下，去年銷售的項目大多盈利空間較大，今年進入結轉的高毛利產品占比上升，帶動了毛利率的改善。
此外，龍頭房企積極通過低息公司債置換此前的高息債，降低融資成本，帶來了降費效應，也提升了盈利空間。如萬科三季報就顯示，截至9月底，萬科持有貨幣資金達943.5億元，遠高于短期借款和一年內到期有息負債的總和（542.3億元）；在有息負債中，約65.8%為長期負債，財務狀況相當穩健。
行業集中度進一步提高
地產行業分化愈加明顯，集中度進一步提升。三季報顯示，大型房企凈利潤增速明顯，部分中型企業凈利潤增速有所提升，而一些中小企業則直接進入到了凈利潤下滑通道。
數據顯示，今年前三季度凈利潤超過10億元的上市房企目前有13家，凈利潤總計為504億元，占上述73家房企凈利潤總額的81%。其中，萬科前三季度歸屬于母公司股東的凈利潤為110.9億元，一家公司就創造了整個行業18.6%的凈利潤；保利地產歸屬于母公司股東的凈利潤為82.7億元，位居第二位；綠地控股歸屬于母公司股東的凈利潤為65.63億元，位列第三位。
從房企前三季度的銷售情況也能看出行業急劇分化的態勢。來自克而瑞房地產研究中心的數據顯示，截至2017年三季度末，包括A股和H股在內，已有11家房企銷售規模突破了千億元。其中，碧桂園今年前三季度的銷售規模已超4000億元，萬科和恒大已突破3000億元，三家龍頭房企年內的銷售業績均有望突破5000億元；保利、融創、綠地預計年內有望邁入3000億元的陣營；中海、龍湖、金地、華夏幸福、華潤的銷售規模均已超千億元；綠城、招商蛇口、新城控股、旭輝有望在今年實現千億元規模的跨越。
據克而瑞統計，目前提出千億目標的房企已多達六七十家，對市場份額的爭奪即將進入到白熱化階段，未來2年至3年千億房企陣營的爭奪將更為激烈。
從銷售的數據來看，行業排名居于前100位的房企集中度已達到53.2%，與2016年全年相比呈上升趨勢。
不過，房企亮麗的三季報依然難掩其四季度的銷售壓力。“‘金九銀十’失色，旺季不旺已成為北京和上海樓市的重要特征。”有業內人士表示。以北京、上海為例，截至10月27日，上海新房成交達24.52萬平方米，不足去年同期的三成；北京10月成交面積不足20萬平方米，同比下跌了72.3%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年前三季度，排名前十的房企銷售額平均增速在40%-60%之間，較去年同期有較大提升，其中部分原因在于這些大房企在三四線城市銷售業績的增長。此外，從短期來看，雖然市場在降溫，但是從中長期來看，品牌房企的銷售業績將跑贏大市。
但與此同時，嚴躍進也表露出了對房企明年上半年財務狀況的擔憂。
嚴躍進認為，短期從房企的現金流來看，大部分企業的財務狀況仍然比較健康。但從市場的悲觀角度來講，后續到了明年上半年，隨著融資成本的上升，也不排除會出現財務狀況有所惡化的情況。（朱楠 于祥明）
轉自：中國商報
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