產業地產成傳統房企轉型重點 未來前景可期

　　隨著限購、限貸、限價、限售、土拍新規等房地產相關政策的密集發布，房地產市場不斷分化，行業集中度逐漸提升，傳統的房地產開發模式已逐漸不能適應新的市場環境。在近日舉辦的賽迪顧問“2018中國產業地產風云榜”媒體發布會上，中國商報記者了解到，產業地產逐漸成為房企轉型的重要方向，各大房企開始搶灘產業地產。

　　傳統房地產商亟待轉型

　　今年以來，在堅持“房住不炒”的基本定位下，全國各地相繼出臺了房地產政策，其中涉及到了限購、限貸、限價、限售等方面。與此同時，房地產商們的空間逐漸被壓縮。

　　“在7月底中央政治局召開的會議上提出要堅決遏制房價上漲，事實上，在以往的表述中，均為遏制房價過快上漲，史上第一次刪除了‘過快’兩字，調控態度可見一斑。而從地方的角度來看，由于因城施策，各地在保證民生的基礎上采取了差異化的政策，著力構建多層次、差異化的住房供應保障體系。

　　從總體上來說，當前的政策是通過嚴格調控并加大供給手段，實現行業降杠桿、去庫存、平穩發展的目的。”賽迪顧問高級分析師王志文指出。

　　從市場環境來看，各線城市的發展差異巨大，房企的利潤空間越來越小。中國商報記者在會上獲悉，目前一線及二線城市推出土地主要呈現出了兩個特征，一是租賃用地占比持續加重，二是供應的宅地多位于相對偏遠區域，開發及銷售難度大。其中一線城市拿地成本高昂，孤軍作戰拿地的可能性渺茫，開發商只能“抱團取暖”，留給后來者的空間已越來越少。此外，土地出讓交易條款嚴苛，使房企利潤空間不斷被壓低，土地流拍現象逐漸增多。

　　王志文表示，從近期的土地出讓條件來看，房企單槍匹馬在一線城市拿地的希望比較渺茫。例如北京市東城區的某個地塊是在規定的銷售價低于當前的市場成交價的條件下，由華潤集團、招商局集團和碧桂園集團三家開發商組合成的聯合體成交的。由于土地出讓交易的條款非常嚴苛，所以房企的利潤空間在不斷壓縮，開發商拿地的熱情嚴重受挫。

　　從資本環境看，房地產企業的資金籌措難度不斷加大，融資規模有所降低，融資成本繼續攀升。數據顯示，今年上半年典型房企融資總額為5830億元，同比減少了4.9%。從成長能力來看，根據賽迪的統計，房地產行業平均營業收入增長率為94.76%，其中87.22%的企業低于行業平均值，49家企業營業總收入同比增長率連續兩年呈下降趨勢。企業的成長能力較弱，需探索新的業務方向，拓展市場范圍。

　　產業地產成房企轉型重點

　　面對新的市場環境，房企們紛紛轉型，謀求多元化發展，而產業地產成為了其重點發力方向。

　　“房企不斷弱化地產開發的職能，而極力強調地產的空間載體職能，從而向實體經濟延伸觸角，地產商變為空間運營商，戰略上從空間開拓轉向空間運營，那么由于環一二線城市的金融門檻攀升、產品類型的不斷復雜化，所以催生出了地產加萬物的新生態。”王志文表示。

　　從戰略層面來看，房地產企業紛紛涉足眾多前景良好的產業。據了解，綠地集團、萬科集團、恒大集團、寶麗集團等地產企業開始進軍智能制造領域，綠城、遠洋等地產企業在醫養健康領域發力，寶能集團、碧桂園集團、華夏幸福集團等企業在向造車領域發展。

　　發展實業已經成為有實力的房地產企業的必備技能。以新能源汽車產業為例，寶能集團斥資140億元在杭州市富陽區建設產能30萬輛的新能源汽車產業基地，總用地面積約3000畝；碧桂園順德新能源汽車小鎮也正式啟動，將圍繞新能源化和智能網聯化兩大方向，發展新能源整車、核心零部件、車聯網，以及與之相關聯的云計算、大數據等科技產業。

　　據賽迪顧問高級分析師彭丹丹介紹，產業地產是以工業用地、物流倉儲用地等為主要載體，以企業為投資、開發、運營主體，從而滿足服務企業、員工、政府等多方需求為主要內容的一種空間形態。其中，企業需求包括“采購、研發、設計、生產、物流、營銷、售后”等價值鏈各環節的需求，人的需求包括“吃、住、行、醫、教、游、購、娛、地位、成長”等需求，政府需求包括“產值、稅收、就業、公共服務”等需求。產業地產是園區進化到3.0階段“專業化分工、市場化運行”的必然結果。該階段，企業作為操盤主體進入，在資金和運營等方面更加靈活，園區空間功能和服務內容更加豐富，彌補了政府開發運營園區的短板。

　　未來前景可期

　　賽迪顧問認為，房地產行業正在形成的新生態是由房地產行業產品線和地產功能屬性升級共同催生的，并由此提出了地產蜂巢的概念。未來的地產更像是一個蜂巢，蜂巢是以最少的材料形成最大的容量，而未來的地產就是以最少的空間，形成最大的價值，不僅僅為資本、產業提供實體載體，更是通過匯聚和延伸在各種資源集結之處產生更高的價值，從而捕捉地產行業和實業產業在中長期發展中的新機遇。

　　賽迪顧問表示，產業地產未來發展的四大基因分別是策劃基因、運營基因、產業基因、金融基因。賽迪顧問高級分析師牛懷謹介紹，策劃基因指的是產業地產商如何策劃拿地，如何研究地區分析，研究地區核心產業需求以及產業定位；運營基因則表示如何打造地產的服務平臺，打造高質量的園區配套；而產業基因指的是如何招商引資，打造上下游的生態圈和企業的發展環境；金融基因指的是企業在如今的大環境下，如何實現多種渠道和低成本的融資。

　　隨著政策的出臺，產業地產商面臨不小的壓力，這些基因被注入到企業的運營管理當中，提升企業投資者的回報仍是重中之重。“首先我們大致梳理出了三個階段，分別是準備期、發展期以及成熟期。準備期主要是企業融資、產業策劃以及土地準備。在這個過程當中，發揮核心作用的是其金融基因，就是融資能力以及多種融資渠道，同時還有他們的策劃拿地能力。發展期的核心就是企業生態構建以及服務平臺的搭建，同時還有招商引資，最重要的是他們的運營能力以及產業聚集能力。

　　最后一個成熟期，也是最關鍵的部分，就是產業地產商如何通過園區的高質量運營創造穩定的現金流，通過現金流將自己物業的資產證券化，引入外部投資者，再運用一系列金融創新產品將他們手中的存量資產盤活。在這個階段中，金融基因發揮著至關重要的作用。”牛懷謹表示。

　　對于產業地產未來的前景，牛懷謹預測，產業地產還沒有達到發展最輝煌的頂點，未來仍然有很大發展空間，關鍵在于企業如何進行自身的定位、如何精耕細作，更重要的是如何在金融和資本領域進行重要的創新，從而提升他們未來的發展潛能。（記者 祖爽）

　　轉自：中國商報
 

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